华正道投资
    樟树总部基地项目
    可行性报告
     
     
     
     
     
    缘道顾问
    2013-1-19 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    创造“中国创造”
     
    中国·樟树·总部基地
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目录
    前言···························4
    一、华正道投资简介·············7
    二、总部基地概述···············7
    三、项目定位···················8
    四、项目模式··················12
    五、打造樟树总部基地的意义····15
    六、区域经济环境分析··········17
    七、丰樟高核心城市——樟树经济
    环境分析··················19
    8、      区域市场及重点项目分析···25
    9、      （2008-2030）樟树城市
    发展规划·········36
    10、      项目可行性总结···········46
     
     
     
     
     
    前  言
     
    亚洲，“我们在竞争”
    日本制造→→日本标准
    韩国制造→→韩国设计
    中国制造→→？？
    影响世界的亚洲经济三强国，发展过程惊人地相似。无论是日本、还是韩国，亦或中国，“制造业”是绝对的产业基础，而当其发达积累到足够实力时，必然暴发出全新的经济观念，于是在“日本标准”、“韩国设计”国家产业主题定位之后的中国，喊出了：
    中国创造
    一个国家鲜明的战略命题！
     
    …
     
    …
     
    …
    华正道，抗老旗，走新路
     
     
     
     
     
     
    【引 导】
    中国创造是中国的梦。
    2012年11月29日，习近平定义“中国梦”－－实现伟大复兴就是中华民族近代以来最伟大梦想，而且满怀信心地表示这个梦想“一定能实现”。
    “要用国际的‘大脑’创造中国的品牌”，商务部副部长高虎城做客中央电视2台“对话”节目时一席话，道出了中国创造的天机…
    突破了生产问题、突破了管理问题、突破了营销问题；中国企业未来决胜国际市场的关键技术战略越发显露出其重要性，特别是技术与商业结合、技术与产业积累等长期规划设计，尤为紧迫，而这些都不可能是在“生产基地”里所能达成的。
    中国企业必须寻求战略突围！
     
    联想集团收购IBM，把日本IBM变成全球研发总部；
    TCL集团投资汤姆斯电器，力图以法国品牌作为辐射欧盟的国际总部；海尔集团，直接投资美国总部公司，期冀获得国际影响力；
    温州服装企业集体走向意大利，利用当地产业机构设置战略总部。
    ……
    中国企业设立总部基地，借力“国际大脑”的形式一片大好，并由此建立了具备独立功能的全球总部。
    除了海外，中国企业更已经在本土建立起面向国际的总部基地。譬如以服装闻名的杉杉集团，以饲料起家的东方希望集团，以化工见长的中化国际控股公司，中国第一钢铁企业宝钢等等一大批民营企业、国营股份制企业，更都到中国世界经济的最前沿——上海建立自己的“总部基地”。
     
    这些中国企业的总部基地并不仅是指挥在各地的工厂、办事处、子公司和其他相关机构，其重点更在于进行资金、技术、贸易、人才和信息的高度集中运作，而且这些总部基地都身处国际经济的核心地带，往往方便给企业带来更大的社会资源，形成一个具有世界制高点的“总部基地”，实现的是产业结构从以劳动密集为主,向知识密集为主的跨越。应该强调，总部基地是一国内外经济、非经济、官方、非官方的带有总部或总部派出性质的各种机构和组织相对的巨大平台。集聚场所的统称，包括政治、文化、教育、科研组织，也包括生产、研发、营销、管理等各种经济组织的集中，堪称产业“脑库”。
    上海在国际竞争中所形成的“脑库”，正是中国企业设立总部基地实现“中国创造”
    “中国制造”→→“中国创造”
    “生产基地”→→“总部基地”
    这是惊人的一跳！
     
     
     
     
     
    1、      华正道投资公司简介
    华正道投资公司是华正道物流集团的一个子公司，华正道集团是1998年在香港注册的公司。在内地是以我们江西华正道物流有限公司为母公司对外投资、控股、经营的公司。是我们国家优秀示范物流企业，中国汽车物流30强企业，国家4A级综合服务型物流企业，在大陆设立了8家子公司和18个物流营运中心，配送网络已覆盖全国三、四级城市。樟树项目是华正道物流第一个地产项目。
    2、      总部基地概述
    总部基地性质是承载企业总部功能脱离制造功能，独立存在的载体，集管理、研发、营销展示、商务接待等企业活动高端环节的载体
    总部经济是将企业价值链与区域资源实现最佳空间耦合的一种经济形态，将企业价值链上附加值较高的功能环节在空间上独立出来
    企业总部在某一区域集群布局对区域发展产生巨大的效应（即总部经济效应），主要表现在促进产业规模化发展、带动消费、增加税收、促进就业、积累社会资本五个方面
    产业乘数效应
    >一个制造业大型公司总部向一个区域迁移，都会带动几个甚至是几十个与其有紧密关联的服务公司随之迁移。
    消费带动效应
    >总部的商务活动等配套消费和总部员工的个人生活消费带动了推动了区域经济发展。 
    劳动就业效应
    >总部经济的发展为区域带来了大量的高智力就业岗位。 
    税收贡献效应
    >企业缴纳的企业所得税和企业员工缴纳的个人所得税都为总部所在区域做出了经济贡献。 
    社会资本效应
    >总部经济发展提升了所在区域的知名度、美誉度和国际地位，促使区域的地产升值。 
     
    当前住宅市场因受调控政策影响逐渐降温，商业地产也在短短几年中就已经出现过热迹象，而以产业为支撑、产业与地产相融合的产业地产将成为支撑我国房地产业未来十年的重要一极。
    房地产企业面临着转型提升的挑战。华正道投资敏锐地意识到了这一转型提升的必要性、紧迫性，及其蕴藏着的发展机遇，并率先投入到这一转型提升的实践中。意向携集团产业链上下游数十个产值过亿元级企业，联手打造总部聚集区，形成总部聚集圈。
     
    3、      项目定位
    总部基地绝不是工业园！
    百度一下“工业园”，大约有746000项查询结果当中，几乎都是城市、县、镇、乡村圈出的各种初级工业生产基地，明显是中国过去效仿西方工业化的福特制产物，不仅无法帮助企业实现跨越式发展，而且必将加重能源危机、生态危机，甚至会滞涨现在“中国制造”的优势。
    为了“中国创造”，中国企业必将首先认证总部基地。
     
    ●总部基地是“五元体系”
    国际科技工业园协会第9届世界大会1993年提出：“工业园是由政府部门、大学科技界和工商企业界三方面促进发展”
    这个观点已经过时了。
    总部基地是更加综合的机体：政府部门、工商企业界、大学科技界、企业孵化器及投融资机构的共同驱动，产生了有利于园区发展的创业文化，构筑了创新企业发展的栖息地——官、产、学、孵、金五元驱动理论，这一理论的灵魂是形成创业文化，核心是构筑创新企业的栖息地，比之单纯的工业生产基地有着更加深刻的理论含义。
    因此，在总部基地的作用力下，一方面营造了良好的社会资源环境，由此产生了人力、财力、智力、决策能力，以及周边所有可控社会资源和自然资源的能量的聚化和极化效应；这种效应在市场交互中裂变，形成了超越一般传统意义上的总部能量的最大化的经济效能聚合。另一方面在从聚化到扩散的整个过程，又加速了整个区域经济的增值，也使得进驻企业能够迅速就此获得高额的社会价值。
    上海浦东总部基地就是这样一个拥有五元体系的场所。（以后据此理论具体阐释）江西老促会打造樟树总部基地，致力于打造一个江西的上海浦东总部基地，凭借老促会全国性商界和政界的平台，整合资源，让樟树总部基地聚集江西产业资源产生国际影响力。
    ●总部基地享“制度创新”
    先做一个中国的经济解题：
    中国经济模式是以致力于跨越但又兼收并蓄的多样化模式，其核心是“科教兴国”、生态发展和为组织革命准备条件的多样化“制度试验”。
    上海浦东总部基地具有极强的地区竞争力。
    ◎ 首先——地方政府政策创新。
    政府对于上海浦东的政策支持非常明显，除了和国家经济特区基本一致的优惠政策，又专门制订了进一步鼓励国内大企业来浦东“做大做强”的扶持政策，同时在《2005浦东发展报告》中，又率先突破制定了一系列功能性政策，“区港联动”已经向自由贸易区转型迈出关键一步。
    ◎ 其次——社会企业个体创新。
    在阿尔卡特、杜邦、GE等著名跨国公司的“总部效应”带动下，浦东形成了中国一个巨大的国际“脑库”，不仅吸引着世界500强的继续加盟（杜邦将其美国本土之外的第三大综合性研发中心设在浦东），同时以国内58家国内大企业为首建立的中国企业总部基地创新优势明显，仅浦东张江高科技园区，目前就汇聚173家研发机构，共有各类授权专利6506项，累计申请专利达3831项。预计，2013年浦东高新技术产值将占到工业总产值的63%，新产品产值将占到工业总产值的31%。
    ◎ 第三——产业发展环境创新。
    上海印发了《上海工业产业导向及布局指南》，上海浦东又增发了《关于进一步服务全国扩大对内开放的若干政策意见》，新的都市型产业形态完整地呈现在世界面前，无论是原料基地，生产基地，生态基地……，上海浦东总部基地产业发展环境的创新永不停步。
     
    美国经济学家迈克尔·波特（Poter,1990）认为：国家经济竞争力是指该国产业创新和升级的能力，即该国获得生产力高水平及持续提高生产力的能力，企业亦此。上海浦东总部基地就是一个：能够为中国企业提供源源创造力的“大脑”。
    上海浦东→→构想“中国创造”
    上海浦东总部基地→→创造“中国创造”
    ◎      最后——学习上海好榜样。
    江西，作为一个落后的老区，但，江西却是一个省会城市，尽管难以与上海相提并论，却也可在学习的基础上青出于蓝而胜于蓝。凭借老促会的现有资源，结合樟树政府的大力扶持，引入外省企业在江西区域投资，总部设在樟树总部基地；凭借西客站的交通枢纽优势，凭借老促会产业链的集群效应，吸纳省内名企将总部迁入樟树总部基地。通过老促会的人脉资源以及当地政府的大力支持，引入科研机构及金融平台进驻樟树总部基地，形成一个良性发展循环。
     
     
     
    4、      项目模式
    这是一个新战略的模式！
    樟树总部基地，不仅为江西企业打开了思想创造企业的“阿里巴巴”之门，并且第一次构筑起总部基地标准，5大特征助力江西企业创造之路。
     
    标准一：总部标志   
    总部基地是一个企业的国际形象。
    樟树总部基地采取单体、单栋的开发模式，为每一个进驻基地的中国企业提供仅属于自己、独立的“总部大楼”，正如“上海银行大厦”、“美国GE中心”一样，形成了显著的企业标志。樟树总部基地拥有100%产权，可以办理按揭手续，完全没有普通园区土地政策受限无法进行固定资产投资的困扰，以樟树现在经济运行状况而言，企业获取这里一个总部大楼，还等于获得了一份成长的资产。
    美国硅谷、荷兰阿姆斯特丹工业区、上海浦东今天一栋栋企业总部，正是明日樟树总部基地的影射。
     
    标准二：总部组织   
    中国企业具有独特的成长过程。
    樟树总部基地充分考虑到企业的经营需要，根据产业功能的特征，分门别类地规划出商务办公中心、生产加工中心、科研开发中心、产品检测中心等主要产业组织基地，凡是进驻樟树总部基地的企业都可以全部、或者部分购买产业基地，以适应不同时期企业的不同需要。同时樟树总部基地还另有其他的配套组织，以供企业设置总部基地特殊所需，例如配套住宅、人