杭州海威国际项目
    可行性分析报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    银泰控股股份有限公司投资发展部
    二○○七年七月
     
     
    一、项目背景
     
    1、项目名称：海威国际
    2、业主单位：杭州海威房地产开发有限公司           
    3、项目背景：2004年5月25日，浙江海威控股有限公司以挂牌竞买方式竞得杭州滨江区钱塘江南岸土地55093平方米，与浙江浙联房产集团有限公司共同组建杭州海威房地产开发有限公司，开发海威国际项目。现海威房产股东意向转让70%股权，房产项目标的报价7.38亿元（包括土地原值5.2亿元、股东借款利息1.48亿元、项目溢价7000万元）。
     
     
    二、项目概况
     
    项目位于滨江区CBD核心区域——钱江三、四桥之间，距四桥1000米左右，南近江南大道，北临闻涛路，东至江虹路，西至规划道路。
    项目分A、B两个地块，其中A地块为住宅用地，B地块为综合商务楼用地，地块沿江东西向展开，观江面宽绰，总建筑面积30.6万平方米，由4幢32～34层精品国际江景公寓与1幢超高层综合商务楼组成，超高层综合商务楼地上建筑面积11.3万平方米，高219米，地上59层，包括一家拥有480间客房的6.3万平方米五星级酒店，由国际知名品牌酒店管理公司喜来登进行经营管理。
    该楼盘四幢住宅目前已建至地面8层，预计将于2007年9月份可以开盘，最小户型面积为125平米，目前均价未定，将于2009年年初交付。
    

     
     
    三、房地产市场
     
    1、宏观经济
    杭州作为全国私营经济最发达省份的省会城市，地区生产总值连续16年保持两位数增长，2006年实现地区生产总值3440.99亿元，比上年增长14.3%，非公有制经济占GDP的比重达64.1%，其中个体私营经济占GDP的比重达52.5%，实现了“十一五”时期的良好开局。
    
    杭州市2006年完成财政总收入624.49亿元，比上年增长19.9%。全年实现社会消费品零售总额1112.37亿元，比上年增长14%。市区居民人均可支配收入19027元，比上年增长14.6%，扣除价格因素，实际增长13.2%。市区居民人均住房使用面积达20.97平方米，比上年增加0.27平方米。
     
    
    2006年杭州市完成和实施“五纵六路”道路综合整治，建设德胜快速路。江东大桥、庆春路过江隧道、杭浦高速公路杭州段等重大交通项目建设顺利推进。全年改善背街小巷1055条，累计达1560条、长360千米，受益单位1.12万家，受益群众135万人。全年新增35千伏及以上变电容量329.55万千伏安，新增110千伏及以上线路625.9千米。杭州电网拉限电条数由上年的1.71万条减少到80条。全市城市总供水量7.49亿立方米。年末市区居民家庭管道煤气用户为29.5万户，比上年末增加4.14万户，营运公共汽车（含中巴）4881辆，增长8.0%，营运公交线路达427条，增加16条。
    2、房地产市场
    2006年，杭州市房地产业保持适度增长。全年房地产开发投资442.45亿元，比上年增长7.8%。商品房施工面积4545.33万平方米，比上年增长7.9%；竣工面积725.80万平方米，比上年下降19.6%。销售走势趋于平缓，全年商品房销售762.50万平方米，增长8.3%。其中住宅销售679.27万平方米，增长9.4%。
    
     
    
     
    分区域来看，2006年滨江区住宅销售量为82.31万平方米，居杭州市上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江六大城区之首。该区域全年共成交住宅5635套，占前述六城区成交总量的28.4%。从发展趋势看，2006年滨江区的住宅性价比开始回归到合理的程度。一方面，区域配套在继续完善中，另一方面，价格稳定在与2005年相近的水平。作为副城之一，滨江区在未来几年中将继续巩固其主力消费区域地位。
    目前滨江区住宅价格在6000元/平方米～9000元/平方米之间，江北江景房价格可达10000元/平方米～20000元/平方米。写字楼售价约为7000元/平方米，滨江区政府周边写字楼租价约在1.3元/天·平方米～1.5元/天·平方米，在杭州市范围内相对较低。
    
     
    2007年以来，杭州市房地产市场销售稳步回升。截至5月末，全市商品房销售面积累计251.12万平方米，同比增长36.5%，增幅为2006年以来最高水平；其中现房销售26.14万平方米，增长96.3%；期房销售224.98万平方米，增长31.8%；5月份全市商品房当月销售面积达到90.24万平方米，比上月增长48.6%，比上年同期增长41.6%。
    从商品房分类来看，1～5月全市商品房住宅销售16754套，销售面积221.67万平方米，同比增长40.3%；办公楼销售面积14.62万平方米，同比增长50.8%；商业营业用房销售面积11.37万平方米，同比下降16.1%；市场价格稳中略升，涨幅和去年同期基本持平，5月份市区商品房销售价格同比上涨2.9%，其中商品住宅销售价格上涨3.2%。
    
3、滨江区规划
    分区性质：是江南城西部以高新科技产业为骨干，集商务、教育、旅游、居住、商贸、研发功能为一体的高科技、多功能、园林化的科技城。
    分区规划规模：可居住人口38万人，建设用地约为53平方千米。
    人口规模：规划分区总人口92万人，其中城区人口74万人，郊区人口18万人。
    用地布局结构：“一心、四轴、二区、九片”
    一个公共中心，即高新开发区（滨江）东部的区级中心。
    四条发展轴，即沿钱塘江、中兴路、四季大道、彩虹大道四条发展轴线。
    二个产业园区，即杭州高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区。
    九个居住片，即本域内的九大居住片。
    三个研发中心，即以现状高新软件园为基础的研发中心，东部公共中心南部研发中心，沿白马湖西侧研发中心。
    一个高教园区，即滨江高教园区
    城市道路交通：
    ⑴快速路系统：中兴路～杭州萧山机场快速路、彩虹大道（东西向）；四季大道、风情大道（南北向）
    ⑵主干路系统：主干路：火炬大道、江晖路、中兴路、滨康路、滨兴路
    道路网规划
    ⑴次干路系统：闻涛路、东信大道、浦沿路、海纳路、信诚路、创业路、长河路、江虹路、西兴路、滨宁路。
    ⑵公共交通发展战略：突出公共交通在城市交通中的优先地位，建立一个以轨道交通为骨干，公共汽电车为主体，其它公共交通方式为补充的方便、快捷、布局合理、设施先进、管理良好、环保舒适的多层次现代化公共交通系统，逐步改善居民出行结构。
    
四、项目市场定位分析
     
    海威国际位于钱江三桥与四桥的中轴，拥有超宽的一线江景、超长的亲水平台，喜来登酒店的引入进一步提升了整个项目的档次，以上种种原因决定了海威国际在滨江区的高端物业地位。
    1、项目所在区域客户群分析（需求、价格）
    经问卷调查发现，总问卷人数为455人，选择滨江区域的客户有179人，选择钱江新城区域的有89人，其中有12人对两地都兴趣。
     
    比较愿意在滨江区域和钱江新城区域内置业的客户：
     
    


     
    年龄层次：
    
    从上图可见，选择滨江区域的客户年龄更加年轻化，选择钱江新城客户年龄更加趋向于平均。
    另根据统计分析得出，年龄的差异非常明显地体现在区域选择上，年龄越大选择滨江的可能性越小。
    
购房次数：