红谷滩新区丰和新城三期项目
    可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    


     
     
     
     
     
    老楼地产
                                          二〇〇八年四月二十九日
    

    目   录
     
    第一章  总  论……………………………………………………（5）
    第二章  项目建设必要性与可行性………………………………（9）
    第三章  市场定位与价格定位……………………………………（16）
    第四章  工程设计方案……………………………………………（37）
    第五章  节能与节水………………………………………………（39）
    第六章  环境影响评价……………………………………………（41）
    第七章  组织机构与人力资源配置………………………………（45）
    第八章  质量保证体系及工程招投标方案………………………（49）
    第九章  项目实施进度……………………………………………（52）
    第十章  投资估算与资金筹措……………………………………（53）
    第十一章  财务评价………………………………………………（56）
    第十二章　社会评价………………………………………………（63）
    第十三章　风险分析………………………………………………（65）
    第十四章  可行性研究结论与建议………………………………（69）
    附件及附图
     
    

    第一章  总  论
    第一节  项目概况
    一、项目名称：红谷滩新区丰和新城三期可行性研究报告
    二、建设单位：南昌绿苑房地产开发有限公司
    三、法人代表：赵荣富
    四、建设地址：红谷滩新区凤凰洲片区A-5地块
    五、建设性质：房地产综合开发
    六、项目三期建设规模
    项目三期分摊土地面积为27.09亩，共四栋（分别为B-1楼、B-2楼、D2号商住楼、20#商业公寓综合楼）。总建筑面积为73,804.86㎡，其中住宅建筑面积为30,479.76㎡（含地下室983.44㎡）、商业公寓综合楼面积为43,325.1㎡（含地下室11,244㎡）。销售面积住宅为28,074.5㎡、酒店式公寓为19,809㎡、商业店面为1,421.82㎡。具体详见下表：

    注：本报告中20#商业公寓综合楼1-4层9,801.7㎡商业部分不计销售收入，开发商只用于出租。
    七、建设期限：2008年1月～2009月12月；
    八、主要技术经济指标
    1、项目三期分摊土地面积：27.09亩（合18,060.09㎡）
    2、总建筑面积：73,804.86㎡（含地下室12,227.44㎡）
    3、建筑密度：≤25%
    4、综合容积率：≤3.4
    5、绿地率≥40%
    6、项目总投资：19,578万元
    7、项目共融资8000万元,贷款期限为2.5年。
    8、项目总投资19,578万元，自有资金6,862万元,占总投资的35.05%。
    9、销售收入：30,075.3  万元
    10、利润总额：7,549.92万元 
    11、税前利润率：38.56% 
    12、净利润：5,662.44 万元 
    13、税后利润率：28.92% 
    14、盈亏平衡点：72.17%
    15、财务内部收益率：9.32%>Ic=6%
    16、财务净现值：2,094万元>0（Ic=6%）
    17、动态投资回收期：1.87年
    
第二节  可行性研究范围
    一、可行性研究依据
    1、《中华人民共和国城市规划法》
    2、建设部颁布的《城市规划编制办法》及其《实施细则》
    3、江西省规划实施技术导则
    4、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范
    5、《国有土地使用权出让合同书》编号：洪土出让字【2005】第21号
    6、《国有土地使用证》编号：洪土国用（登红2005）第338号
    7、《中华人民共和国建设用地规划许可证》编号：市规红地（2003）第011号
    8、《中华人民共和国建设工程规划许可证》编号：市规建【2006】第212号、市规建【2006】第213号、市规建【2006】第947号
    9、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》编号：洪建委施字132号、洪建委施字133号、洪建委施字（2007）001号
    10、南昌市丰和新城A-5地块20#商业公寓综合楼方案设计
    11、建设单位可研咨询委托书
    12、建设项目经济评介方法与参数
    13、建设项目经济评介参数研究
    二、可行性研究范围
    通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。
    三、可行性研究的结论
    1．社会效益
    丰和新城位于庐山南大道与丰和北大道交汇处，地理位置优越。本项目是政府推动、百姓急切盼望、开发商实力打造的一个民心项目，是众多市民热切盼望的项目。
    因南昌经济的高速发展，置业观念在不断转变，从前以住市中心为荣，逐步转变为到环境好的新城区而居。项目建成后，将为南昌市人民提供一处良好的人居精品，解决数百户的居住，有巨大的社会效益。
    2、经济效益
    通过以上分析，该项目总投资19,578万元，销售收入30,075.3 万元，税前利润总额7,549.92万元，总投资税前利润率为38.56%，净利润5,662.44 万元，净利润率为28.92%，盈亏平衡点为72.17%，财务内部收益率9.32%>Ic=6%，财务净现值为2,094万元>0（Ic=6%时），投资回收期1.87年。
    项目共融资8,000元,贷款偿还期为2.5年。
    贷款及还款计划表

    该项目财务指标较好，表明该项目财务上是可行的。
    3、结论
    本项目采用国际招投标进行设计，以欧式新古典主义建筑主义风格为蓝本，融入现代时尚元素。项目位置好、环境优，开发商实力强。近几年南昌房地产市场持续平稳上涨，项目具有良好的社会效益和经济效益，并且将极大加快南昌市经济发展；在经济效益与社会效益上都是可行，应大力支持，尽早组织实施。
    
第二章  项目建设的可行性
    第一节  项目背景
    一、南昌概况
    南昌，江西省的省会，全国 35 个特大城市之一，地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北。京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市； 105、 320、 316 国道纵贯南昌；昌北国际机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海。从经济学意义上看，南昌已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。
    南昌的自然环境优美，山环水绕，风光绮丽。西挽西山，北望梅岭，赣江穿城而过，“城在湖中，湖在城中”。文化底蕴深厚，有着众多国家级、省级重点文物保护单位。
    南昌市下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县等四个县，东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区等5个区，以及南昌经济技术开发区(昌北区)、南昌高新技术产业开发区(高新区)和红谷滩新区。全市总面积7402.36平方公里，其中水域面积2204.37平方公里。
    二、宏观经济
    1、南昌市GDP生产总值走势分析
    作为江西省的省会，南昌市依托于国内良好的经济环境，从两方面入手加快经济的快速增长，对外积极改善投资环境，整顿和规范投资体制，大力进行招商引资；对内加大经济结构的调整力度，加快产业结构调整的升级，实现产业结构逐步优化，提高企业竞争力。2007年，我市完成国内生产总值1368.18亿元，比上年同期增长15.5%。第三产业增加值402.19亿元，增长13.4%。
    

     
     
    (
     
    亿元
    )
    435.1
    485.62
    552.37
    641.02
    770.4
    1007.7
    1184.57
    18.10%
    12.70%
    12.10%
    13.80%
    15.50%
    13.50%
    16.80%
    0
    200
    400
    600
    800
    1000
    1200
    1400
    2000年
    2001年
    2002年
    2003年
    2004年
    2005年
    2006年
    0.00%
    2.00%
    4.00%
    6.00%
    8.00%
    10.00%
    12.00%
    14.00%
    16.00%
    18.00%
    20.00%
    2007年
    15.50%
    1368.18%
    2000-2007年南昌市GDP总值增长走势图
    
    进入新世纪以来，南昌市致力于建设成为现代区域中心城市、现代文明花园式英雄城市，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，创下南昌市近几年最好成绩，走在全国、全省发展的前列，出现了持续、快速、健康发展的新局面。
    2、2007年南昌市社会经济发展指标分析
    

    
     
     
     
     
     
    3、产业结构发展不断完善，第二、三产业发展迅速。
    

    2007年南昌市一、二、三产业结构配比图
    55.1
    39.1
    5.8
    第一产业
    第二产业
    第三产业
    
    南昌市的工业经济增长迅速，规模以上工业增加值387.7亿元，同比增长20.5%，在2004年的基础上连续第二次超额完成“三年翻番”的目标。规模以上制造业增加值达到377.37亿元，增长21.1%。其中，十大产品制造业基地发展强劲，共完成增加值308.81亿元，占全市规模以上工业的79.7%，在全市经济中的重要地位日益显现。
    2007年1-9月，南昌市第一产业投资累计完成0.59亿元，增长71.1%；第二产业投资累计完成207.99亿元，增长48.3%；第三产业投资累计完成259.34亿元，增长27.4%。在这组数据中，第二产业投资比重比上年同期上升了3.8个百分点，增速加快，对全市投资贡献明显加大。而第三产业投资发展缓慢上升。
    4、财政税收
    2007年全年实现财政收入190.61亿元，增长26.6%；地方财政一般预算收入87.20亿元，增长28.92%。税收收入累计完成174.7亿元，增长27.9%，占财政收入比重为91.7%。1-11月，规模以上工业