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建设路项目可行性研究报告
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    一、报告摘要              3
    1.1、项目市场条件              3
    1.2、行业竞争状况              3
    1.3、经济分析结论              3
    1.4、风险及建议              5
    二、项目概况              6
    2.1、项目位置              6
    2.2、项目用地经济指标              6
    三、项目投资环境              7
    3.1、宏观经济分析              7
    3.1.1、经济持续快速增长              7
    3.1.2、与周边中部城市比较，位居中部城市前列              7
    3.2、南昌经济发展分析小结              8
    四、城市规划发展分析              9
    4.1、城市化进程加快，城市发展四面扩展              9
    4.2、城市规划发展结论              10
    五、房地产政策分析              11
    5.1、房地产政策分析              11
    5.2、政策分析小结              13
    六、市场需求分析              15
    6.1、房地产快速发展，房价一路盘升              15
    6.2、住宅市场供需两旺，差额逐渐加大              15
    6.3、从价格到产品，南昌升级换代需求旺盛              16
    6.3.1 户型的需求分析              16
    6.3.2 物态的需求分析              17
    6.4、小结              17
    七、市场供应分析              18
    7.1、房地产发展趋势              18
    7.2、小结              18
    八、土地出让情况分析              19
    九、行业竞争形势分析总结              21
    十、行业竞争形势分析总结              22
    10.1、隆鑫广场              22
    10.2、景河星宫              26
    10.3、中大紫都              28
    10.4、江信国际嘉园              31
    10.5、玉河经典              35
    10.6、各竞争楼盘比较分析              37
    10.7、本项目价格分析结论              39
    十一、项目发展定位              40
    11.1、项目SWOT分析              40
    11.2、项目形象定位（略）              40
    11.3、项目产品定位              40
    11.4、有关工程计划说明              41
    十二、项目总投资估算、资金筹措计划、投资计划              43
    12.1、项目总投资估算              43
    12.2、土地费用              43
    12.3、前期工程费用              43
    12.4、基础设施建设费用              44
    12.5、建筑安装工程费              44
    12.6、公共配套设施费用              44
    12.7、开发期内各种税费支出              44
    12.8、不可预见费用              44
    12.9、开发成本              44
    12.10、管理费用              44
    12.11、销售费用              45
    12.12、财务费用              45
    12.13、开发费用              45
    12.14、项目总投资              45
    12.15、资金筹措计划              45
    十三、项目经济效益、财务分析              46
    13.1、项目经济效益估算              46
    13.2、项目静态经济指标              46
    13.3、项目土地价格测算              46
    13.4、项目不确定性分析              47
    13.4.1、销售价格变化的不确定性分析              47
    13.4.2、容积率变动的不确定性分析              47
    十四、结论、风险和建议              51
    14.1、项目市场条件              51
    14.2、行业竞争分析              51
    14.3、经济分析结论              51
    14.4、风险及建议              52

    建设路项目可行性研究报告
    一、报告摘要
    1.1、项目市场条件
    ?      近年来，南昌市经济保持了持续、快速、健康的发展态势：GDP、人均可支配收入和社会固定资产投资等方面每年都保持较大幅度的提高。为南昌市房地产业蓬勃发展，持续繁荣打下了坚实的基础。
    ?      随着城市化进程的加快,也带动了南昌市政府重点规划区域建设的加快，如红谷滩、象湖新城等，但新城区无论是人口、市政、商业、教育、医疗等等都与老城区有巨大的差距，故在老城区置业还是市民的最大愿望。
    1.2、行业竞争状况
    ?      政策执行力度加大，房地产市场日益规范；
    ?      房地产快速发展，房价持续上升，对居住升级换代的需求旺盛；
    ?      房地产同质化竞争越来越严重，市场出现结构性过剩，高品质项目受到市场的欢迎；
    ?      研发及整合营销环节还是竞争低密度区域，市场竞争机会大；
    ?      土地供应量巨大，但老城区供应量极少。
    1.3、经济分析结论
    根据对整个项目进行的经济测算，预计的销售价格、销售率的条件下，项目经济指标如下：

项目	经济指标	项目	经济指标
用地面积	7920㎡（11.88亩）	建设面积	18216㎡
公共建筑面积	1000㎡	容积率	2.3
项目总投资	6676.88万元	销售收入（住宅销售率：100%）	11191.40万元
银行融资	3400万元	自有资金	2400万元
税前利润	4513.52万元	税后利润	3024.06万元
成本利润率（税后利润/总成本）	45.29%	销售利润率（税后利润/销售收入）	27.07%
最高承受土地价格	318.6万元/亩（成本利润率为30％）

    注：本项目总投资大约预计为人民币6676.88元，按企业自有资金单位为万元计，结合项目投资计划和资金来源与运用分析，本项目申请3400万元的信贷额度，期限为1年。
    ?      自有资金：2400万元（不低于35％）；
    ?      银行融资：3400万元；
    ?      其余资金来源于本项目在预计销售期内（1年）的销售回款，需预售款中的876.88万元即可；
    ?      通过敏感性分析，容积率变动对项目利润影响较大；
    ?      通过敏感性分析，销售价格对项目的利润有一定影响；
    ?      在假定的销售价格、销售率成立的条件下，本项目的预期投资效益良好，可进行投资开发；
    ?      假定项目最低利润率为项目成本的30%，本项目的土地价格承受能力较高
    　　容积率为2.3时，则地块的最高承受土地价格为3784.97万元，即318.6万元每亩
    　　容积率为3.0时，则地块的最高承受土地价格为4735.37万元，即398.6万元每亩
    　　容积率为4.0时，则地块的最高承受土地价格为6302.34万元，即530.5万元每亩
    　　容积率为5.0时，则地块的最高承受土地价格为7910.89万元，即665.9万元每亩。
    1.4、风险及建议
    ?      虽受政策影响，但南昌市房地产还是持续快速发展。从土地交易的情况来看，地块的土地成本可能较高，这就需要想办法创造附加值，提高销售价格，从而把风险降到最低。
    ?      因地块在老城区，所以应充分利用地块区位优势和资源；且与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造项目品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款，从而实现效益最大化。
    ?      在产品同质化日益严重的房地产市场，要想获取预期收益，必须在现有条件下，最大限度挖掘产品的附加价值。

    二、项目概况
    2.1、项目位置
    项目位于南昌市建设东路和玉带河交汇处，中大紫都项目后面。属国药厂原用地，交通发达，周边配套完善，是南昌老城区较为核心位置。
    2.2、项目用地经济指标
    根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示：

项目	规划指标
用地面积（卖地红线）	7920㎡（11.88亩）
用地性质	居住用地
土地使用年限	70年
建筑容积率	2.3
绿化率	≥35%

    三、项目投资环境
    3.1、宏观经济分析
    南昌市作为京九线上唯一的省会城市，同时也是中部地区六大中心城市之一。近年来，全市上下为实现把南昌建设成为现代区域中心城市、现代文明花园式英雄城市的目标，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，走在全国、全省发展的前列，出现了持续、快速、健康发展的新局面。
    3.1.1、经济持续快速增长
    随着城市发展的不断深入，南昌市综合经济实力显著增强，GDP、固定资产投资以及人均可支配收入等各项指标都实现了持续上升的势头。