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世联评估-上海市杨浦区80街坊地块项目开发可行性研究报告-47DOCWORD文档

项目可行性研究报告
    项目可行性研究报告

评估报告名称：	上海市杨浦区80街坊6/1、6/2地块项目开发可行性研究报告
评估报告编号：	[2006]ZX007号
评估机构：	深圳市世联房地产评估有限公司上海分公司
评估日期：	2006年08月21日至2006年08月31日

    版权声明
    本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。

上海招商置业有限公司：

    承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司—深圳市世联房地产评估有限公司上海分公司对贵公司委托的上海市杨浦区80街坊地块项目开发可行性研究方面的意见，供贵司参考。
    需要说明的是，本报告中项目规划功能、规划指标等依据《上海市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2006）第1号）、上海市杨浦区80街坊6/1、6/2丘地块挂牌文件等有关资料，如果相关数据发生改变，我们的测算结果也需相应做出调整。
    我们的方案是基于目前上海市房地产市场情况，结合十多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的，希望通过我们的努力，为贵司提供有价值的建议。





    顺颂




    商祺




    深圳市世联房地产评估有限公司上海分公司
    2006年08月31日

    联系人：张华
    联系电话：021－51720292

1 项目总论

1 项目背景

(1) 项目名称

上海市杨浦区80街坊土地地块项目可行性研究报告

(2)研究工作依据

    ?      《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）
    ?      《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）
    ?      《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）
    ?      《上海建设工程价格信息》
    ?      企业提供的相关资料

(3) 项目建设规模和内容

    根据《上海市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2006）第1号）及杨浦区80街坊6/1、6/2地块挂牌文件
    项目用地经济技术指标如下表：
    表1：项目经济技术指标                                       单位：㎡

项目名称	布吉镇岗头村金圆水库周边土地项目
总用地面积（m2）	26,468
建设用地面积（m2）	26,468
总建筑面积（m2）	52,936
建筑容积率	2
建筑覆盖率	45%
绿化率	30％
其中：住宅（m2）	50289
商业（m2）	2645

资料来源：《上海市国有土地使用权挂牌出让》（沪告字（2006）第1号）
杨浦区80街坊6/1、6/2地块挂牌文件

2 可行性研究结论

(1) 市场预测

项目位于杨浦区80街坊，属杨浦内环板块片区，目前片区内生活配套设施逐渐完善，片区规划前景良好，区域商品房销售畅顺。
项目规模较大，周边有宝山置业、上海城投、宝地东花园、海上海、现代星洲城等大型企业、楼盘，杨浦内环区现状住宅需求较大，项目未来可以预见项目市场前景较好。

(2) 项目建设进度假设

项目假设前期规划从2007年1季度起，分一期开发，项目开工计划时间为2007年2季度，竣工时间预计为2008年3季度，2008年4季度销售完毕，总建设周期为1.75年。

(3) 投资估算和资金筹措

    ?      投资估算
    按照稳健的土地取得价格为基准，据测算，项目的总投资为54,159.08万元，详见下表：
    表2：项目总投资估算表（以稳健土地取得方案为测算基准）

序号	项目名称	总额（万元）	单价(元/㎡)	占总投资比例
1	土地成本	32,096.16	6,063.20	59.3%
2	前期工程费	397.02	75.00	0.7%
3	建安工程	12,281.152	2,320.00	22.7%
4	管理费	1,343.23	253.75	2.5%
5	不可预见费	691.76	130.68	1.3%
6	其他费用	502.89	95.00	0.9%
7	公用设施专用基金	274.21	51.80	0.5%
	财务费用	324.36	61.27	0.6%
8	销售费用	2,179.64	411.75	4.0%
9	销售税金	4,068.66	768.60	7.5%
10	合计	54,159.08	10,231.05	100.0%

    注：1、单价为按计入容积率建筑面积计算的单价。
    2、测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。
    ?      资金筹措
    项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、销售回款。
    项目总投资为54,159.08万元，其中自有资金35,571.90万元，银行融资5,300万元，销售回款13,287.18万元。
    表3：项目资金来源表

序号	项目	资金(万元)	比例
1	自有资金	35,571.90	65.7%
2	银行融资	5,300.00	9.8%
3	销售收入	13,287.18	24.5%
4	总投资	54,159.08	100.0%

(4) 项目综合评价结论

    ?      项目具有良好的社会效益
    项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。
    表4：项目主要经济技术指标（以稳健方案为测算基准）

序号	项目	指标	单位
1	占地面积	26,468	平方米
2	总建筑面积	52,936	平方米
3	项目总投资	54,159	万元
4	项目经营收入	72,655	万元
5	利润总额	18,496	万元
6	税后利润	12,392	万元
7	投资利润率（税前）	34.15%
8	投资净利润率（税后）	22.88%
9	财务净现值	7,781	万元
10	财务内部收益率（FIRR）	21.8%