房地产策略研究周报
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2011年6月26日 第276期
高通智库
房地产策略研究周报
Real Estate Strategic Research Weekly
高通智库
目 录
【高通智库·战略观察】 3
房地产“何时春再来？” 3
【政策分析及行业发展趋势】 5
银监会官员：银行减少房地产贷款 5
住建部秦虹：楼市调控下半年继续从严 5
发改委允许发企业债支持保障房建设 5
银行间债券市场支持保障房政策正在研究 6
三部委摸底公积金支持保障房建设进展——后续试点或推广 6
保障房信托规模过百亿——土地开发成核心支撑 6
【宏观经济】 7
银行间流动性骤紧——资金利率创2月来新高 7
发改委预计6月CPI涨幅高于5月 7
央票年内第三次停发——加息预期再度上升 7
人民币FDI试点禁入地产和金融业 7
【区域市场动态分析】 8
北京商品住宅成交疲软——房库存突破十万套 8
北京商业地产存量5.18万套创新低 8
7月北京住宅36个项目计划开盘 8
上海优惠楼盘数量达116个 9
上海34个楼盘连续两月零成交 9
上海轨交7条新线获批——线路总长超780公里 9
广州低总价二手房成交比例增加 10
广州下半年预计48个全新楼盘入市 10
深圳关内项目“限价”获批——较市场价低1万元 10
天津市公租房项目获30亿社保基金信托贷款 11
天津多渠道吸引资金参与保障性住房建设 11
杭州商品房去化缓慢存量逼近08年高位 11
销售受困部分楼盘“团购”优惠重现南京楼市 11
南京楼市下半年供应逐渐加大 12
武汉下月起巡查楼盘销售行为 12
海口暗松楼市限购令 12
武汉7月发放首批支持保障房公积金贷款 13
云南首次采用BT模式破解保障房资金难题 13
北京中产置业群体流向河北天津 13
榆林房价限涨12% 13
河北香河要求对新建商品住房限价销售 14
湖南的三四线城市楼市火热 14
“高铁效应”拉动沿线二三线城市地产增值 14
【土地市场动态】 15
11部委要求各地清理违规高尔夫球场 15
北京土地储备贷款风险凸现——北京将积极推地 15
上周北京土地成交91万平米 15
6月上海宅地成交溢价偏低 16
广州市住宅用地尚有84%未完成出让 16
天津东丽区推介15宗地块 16
合肥市推介35宗地近期拟上市地块 16
武汉9000多亩轨道地块将上市——吴家山地块达5500亩 17
武汉授权市国土审批供地、发改委全程监督 17
昆明181宗地块底价成交——落实政府投融资公司资产 17
【地产金融】 18
港交所推“双币双股”IPO 18
证监会官员称IPO核准制应改革 18
5月房产信托募集规模创新高 18
去年银行隐匿信贷超3万亿——不规范票据或叫停 19
前6月万科为关联房企担保近90亿 19
华润签订十五亿港币循环/定期贷款融资协议 19
SOHO中国获6.05亿美元银团贷款 20
恒基地产五年期贷款扩至100亿港元 20
花样年推迟台湾TDR发行至8月底之后 20
万达今年10只信托产品成立或推介 21
融创中国信托融资12亿——年回报率至23% 21
蓝光地产今年将信托融资20亿元 21
重庆首支旅游发展基金拟投资重庆公租房项目 22
【行业重大事件】 22
首批房企提交企业债申请 22
地方尝试出售保障房部分产权决策层默许 23
【房企竞争情报】 24
三家房地产企业部分股权挂牌 24
北京中央别墅区欧陆广场项目欲低于6亿转让 25
城投控股欲加大保障房开发比重 25
北京万科签约品牌商户战略联盟协议 26
新世界进军奢华酒店 26
瑞安建业加快内地业务结构细化转型 26
龙湖烟台项目6月18日开放体验区 27
【业界观点】 27
周小川：中国储蓄分布与投资、消费关系 27
戴德梁行：二线城市甲级办公楼投资潜力大 28
【养老地产】 28
中国首个绿色养老住区评定体系发布 28
青岛崂山最大高端养老院建成 29
常州武进区规划建设高端老年颐养中心 29
武汉将投资32.15亿元建最大养老院 30
【高通智库·战略观察】
房地产“何时春再来？”
在2011年一季度报告中，我们的报告标题是《信贷不回暖，楼市难立夏》——现在进入6月下旬，内地房地产资金面格局未见任何缓和，愈加收紧。
日前，上海银监会官员的言论，证实了银行资金在房地产领域，行政性收缩的事实。而住建部官员对未来政策不可能回暖的口风，也愈加确凿。
从房企的角度，今年以来融资多元化进程也呈现“被逼迫”势头：品牌房企第一轮融资以境外债券、银团贷款为主，当前则更多开始关注信托、基金。
品牌房企在融资成本上的结构性变化，或许是品牌房企决策者对当前行业收缩研判的最好解读。日前具有代表性的是，以信贷、销售回款见长的万达，开始注重信托融资。
从当前经济形势看，房地产资金链回暖需要时间，决策层日前对物价问题的表述，预示偏紧的货币政策还未到尽头。同时，保障房建设成为地方政府的要务，资金难题仍未解，再此背景下商品房资金问题在短期内难以提上日程。
从资金链角度，房地产进入了冬天，那何时春在来？对此，或许可以形成的判断是：1、当前房调仍未进入寒冬，而且房调长周期定位将偏冷；2、经历最严寒之后，将会迎来回暖。
虽然房调政策在心理上的作用，已经使行业感受到寒冷，但当前楼市表现仍没复合标准：1、商品住宅价格盘整；2、中小房企项目转让刚初显苗头。
回顾内地房地产近几年的历史可以发现，2007年的证券市场泡沫促使了行业的非理性繁荣；2008年中到2009年的金融危机，使大面积房企处在破产边缘（因政策救市，行业整合与品牌房企破产并未出现）；2009年底开始的经济刺激政策，使房价水平翻番。
如果当前政策水平延续，在年底前房企将再次进入2008年的格局。而货币政策继续紧缩，则可能引发滞胀。
至于房调在资金层面是否回暖，取决于：政府解决房地产问题的政治意愿，以及是否寻求到支撑解决问题的系统性制度方案，同时还需要考虑在经济上的依赖程度和负面效果承受能力。
从目前保障房、物业税和土地制度改革进程看，上述条件进程尚远。不过，对房企个体而言，多元化融资战略则有关长期竞争力。（返回目录）
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【政策分析及行业发展趋势】
银监会官员：银行减少房地产贷款 6月23日，上海银监局局长廖岷出席“2011领军者系列峰会”时表示，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。这是监管部门首次公开表示要减少房地产贷款。 根据央行最新数据显示，去年新增的7.95万亿贷款中近25%流入了房地产领域。 近几年银监会对房地产贷款进行了多轮压力测试，以评估房价大跌下对银行资产质量的影响。 为了应对这个风险，银监会要求银行对房地产贷款的申请做到严格的尽职调查，对房地产贷款风险防范采取四个措施：对贷款成数有明确要求，要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地，减少银行对房地产开发商的贷款，以及贷款一定要达到现金流全覆盖。（返回目录） 住建部秦虹：楼市调控下半年继续从严 住建部政策研究中心副主任秦虹表示，包括信贷缩紧等在内的调控政策在未来很长一段时间内“恐将是一个常态”。 秦虹表示，此前房地产行业飞速发展的“拐棍”过度宽松的信贷环境、过度膨胀的住房需求、过快上涨的价格以及过度低风险盈利机会均已出现较大变化，企业不应抱有幻想，尽快调整价格回笼资金并考虑包括股权融资等多种筹资方式“活下去”才是根本。 秦虹透露，两个月来，住建部政策研究中心一直在全国各地做市场的调研，通过调研发现，目前的中国楼市已经出现了史无前例的变化。 秦虹指出，本轮调控的一个核心便是改变过去房企靠大规模拿地，便宜拿地，房价快速上升的盈利模式。（返回目录） 发改委允许发企业债支持保障房建设 发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。 《通知》称，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。 为了及时满足保障性住房项目的融资需求，优先办理相关企业债核准手续。通知要求，只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其他项目的建设。符合条件的其他企业，也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。（返回目录