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1. 写字楼在使用状况分析

1.1总体数量和分布情况分析

楼盘名称	位置	总建面（㎡）	写字楼规模(㎡)	运营日期
亚大时代	五一大道与韶山路交汇处	33000	23430	2003年
湖南国际金融大厦	芙蓉路与八一路交汇处	85962	12000	2002年
恒隆国际大厦	五一路与蔡锷路交汇处	49841	31480	2005年
第一大道	五一路芙蓉广场西	34354	28308	2005年
顺天国际财富中心	芙蓉中路	66453	50560	2003年
湖南文化大厦	韶山中路	45800	35600	2005年
唯一星城国际	韶山中路	52324	42191	2004年
新闻大厦	芙蓉路与营盘路交汇处	41600	15932	——
运达国际广场	芙蓉路与营盘路交汇处	84592	29878	预计2007年

分析：
目前，长沙的专业写字楼主要分布五一路、芙蓉路和韶山路沿线，专业写字楼的整体保有规模约30万平米；随着城市南移，省政府的南迁，写字楼有随芙蓉路沿线南延的趋势（如：BOBO天下城）；从近期的市场来看，市中心的专业写字楼开发依然是市场的主流（如：中天广场、湘豪大厦、佳天国际新城等）；从投入使用的情况来看，长沙的专业写字楼使用量正在逐年增加。

1.2租金情况分析

楼盘名称	租金（元/㎡·天）	备注
亚大时代	2.48	包含物业管理费、中央空调费
湖南国际金融大厦	1.8
恒隆国际大厦	1.6
第一大道	1.3
顺天国际财富中心	1.6
湖南文化大厦	1.8	包含物管费中央空调每年开放7个月，10元/（㎡·月）
唯一星城国际	1.2
新闻大厦	1.6	包含物业管理费、中央空调费
运达国际广场	——

    分析：
    长沙的专业写字楼租金都在1元以上集中在1.2~1.8元，个别中高档项目的租金在2元左右。从经营情况看长沙的专业写字楼根据档次不同的租金在1.2~1.8元都能取得很好的出租率。

1.3物管分析

楼盘名称	物业公司	管理费（元/㎡·月）	备注
亚大时代	香港华联兴业	——	已包含在租金当中
湖南国际金融大厦	华天物业	3.5
恒隆国际大厦	恒威物业	2.2
第一大道	绿城物业	2.32
顺天国际财富中心	深圳中航物业	2.8
湖南文化大厦	保利物业	3
唯一星城国际		2.6
新闻大厦		——	已包含在租金当中
运达国际广场

    分析：
    通过上表可以发现，长沙的专业写字楼物业管理费在2元以上，个别项目物业管理费达到3－4元的高水平，主要是其提供的服务较其他一般项超出许多内容，比如酒店式服务。由此可见，管理与服务是长沙写字楼市场的突破瓶颈。

1.4入住情况分析

楼盘名称	入驻率	空置单位
亚大时代	80%	以300㎡以上、200以下面积为主
湖南国际金融大厦	95%	22层，整层招租
恒隆国际大厦	80%	以200㎡以上面积为主
第一大道	95%	部分低层，100㎡左右单位
顺天国际财富中心	95%	少部分靠东或靠西的不规则单元
湖南文化大厦	70%	13、14、16层，以200㎡以上面积为主
唯一星城国际	90%
新闻大厦	95%
运达国际广场	——

    分析：
    长沙的专业写字楼出租情况较好，一般的入住率都较高，在80％以上。少部分物业因物业的规划设计存在硬伤，导致招租情况不理想，空置单位多出现在西面或不规则单元。由此可见，消费者对于品质的关注高于对成本的关注，同时，也更偏好于实用率高的物业。

1.5入住企业类型分析

楼盘名称	客户类型	知名企业
亚大时代	上市公司、外企、金融、科技、房地产	中信实业银行、蔚深证券、正虹科技、施耐德电气公司、天润五江集团、和记黄埔湖南分公司
湖南国际金融大厦	金融、房地产	中国银行、泰康保险公司、东方资产管理公司、绿城集团长沙分公司
恒隆国际大厦	房地产、金融、工程建设、服装、日用品	万科南都、宝马男装、利郎、智联招聘、
第一大道	金融、贸易、房地产、航空公司	新五丰股份有限公司、华菱置业、德胜期货、唐人神集团、深圳航空
顺天国际财富中心	金融、贸易、房地产、招标	财富证券、联想、中国人寿、TCL、中招国际招标公司、长沙佳兴房产
湖南文化大厦	上市公司、代理公司、	保利集团、同致行
唯一星城国际	金融服务、装饰工程公司、以中小型服务企业为主	天华会计师事务所、金桐装饰
新闻大厦	房地产、科技、金融、能源、文化传播	国联期货、三菱、金侨地产、前程无忧、双瑞地产
运达国际广场	——	——

分析：
入住专业写字楼的企业按照类型来看，主要是上市公司、外企、金融、房地产、科技、贸易等公司；物业档次越高，聚集的企业实力越强，一般均为上市公司本地大型企业和事业单位，以及外地大型企业和外资机构的分公司，档次低的主要集中一些贸易、咨询类的中小企业。总体来看外来经济实体和市场的更新换代是中高端产品的主要客户。

1.6部分酒店写字楼经营壮况分析

酒店名称	租金（元/㎡·天）	物管费（元/㎡·月）	出租率	备注
通程大酒店	3.8	20	85%	带精装修，包中央空调费
华天大酒店	2.8	15	100%	包中央空调费
佳程大酒店	3	——	95%	中央空调按1.1元/度的电费收取
金源大酒店	2.8	——	90%	包物管费和中央空调费
神农大酒店	2.8	——	80%	带精装修租金3.5元

    分析：
    目前，长沙高档酒店内的写字楼出租情况比较好，而且租金不菲，说明写字楼市场需求强劲。另外，酒店写字楼的租金相对专业写字楼的租金高出约0.4—0.8元/（㎡·天），也说明高档次的管理和服务能购大大提升写字楼物业的价值。

1.7在使用专业写字楼外观及内部设置状况分析

1.7.1外观设计分析

楼盘名称	外墙材料	外观色彩	层数
亚大时代	玻璃幕墙	深蓝色	31
湖南国际金融大厦	外墙砖	橘黄色	41
恒隆国际大厦	外墙砖	深灰色	28
第一大道	玻璃幕墙与外墙砖组合	浅蓝色	22
顺天国际财富中心	玻璃幕墙	深蓝色	31
湖南文化大厦	玻璃幕墙与花岗岩幕组合	浅蓝色	27
唯一星城国际	外墙砖	深灰色	28
新闻大厦	玻璃幕墙与外墙砖组合	淡蓝色	32
运达国际广场	玻璃幕墙与铝合金材料	蓝色与银白色结合	30

    分析：
    从色彩来看，采用蓝色、灰色等冷色调更能显示建筑的沉稳、大气；从外观来看，无论是采用玻璃幕墙、外墙砖都应该保持外立面的简洁，才能体现出写字楼的品质感、尊贵感。

1.7.2裙楼使用状况分析

楼盘名称	层数	裙楼各层功能
亚大时代	5	1F：大堂、银行、商务中心、国际旅行社、咖啡休闲酒吧、员工餐厅； 2-4F：金悦海鲜酒楼；5层：会务中心、健身中心
湖南国际金融大厦	6	1F：正面为挑空3层的大堂，中国银行营业部；2-6F：中国银行办公场地
恒隆国际大厦	5	1F：大堂、建设银行营业部，中国移动营业部；2F：招商中；3F：鸿基酒楼；4-5F：长沙建设工程交易中心
第一大道	4	1F：大堂、漂亮宝贝、时尚厨房、美容美发；2-3F：时尚厨房；4F：招租中
顺天国际财富中心	5	1F：大堂、高尔夫专店、天润福茶；2-4F：锦绣红楼；5-6F：碧海银沙休闲中心、顺天食府
湖南文化大厦	4	1F：大堂、书吧、票务中心、金牛角王中西餐厅2-4F电影城、电玩中心、网络户所、咖啡厅
唯一星城国际	5	1F：大堂、唯一名车、华斯度、中国电信；2F：华斯度；3F：富临饭店、唯一中西餐厅；4F：松本铁板烧
新闻大厦	5	1F：大堂、米萝咖啡、中国工商银行、商务中心、光大旅行社；2F：顺辉城（康体休闲中心）； 3F：酒店中餐厅；4F：天籁村KTV；5F：新闻发布中心
运达国际广场	6	国际名品街（筹备中）、顶层空中会所

    分析：
    裙楼商业一层多以银行、邮电、通信、名品时装为主；二至五层多以酒楼、中西餐厅、咖啡吧、休闲、康体、美容等高档商务、休闲为主的业态，有利于提升写字楼的整体形象。

1.7.3大堂配置状况分析

楼盘名称	大堂配置状况
亚大时代	正面临五一路，挑空两层
湖南国际金融大厦	正面临芙蓉路，挑空三层，进深较短
恒隆国际大厦	裙楼背面，挑空两层，内设休息区
第一大道	裙楼中部，无挑空，内设休息区
顺天国际财富中心	正面临芙蓉路，挑空两层，内设休息区
湖南文化大厦	大堂内部，电梯厅局促
唯一星城国际	临韶山路侧面，挑空三层，
新闻大厦	裙楼侧面，挑空两层，设休息区
运达国际广场	正面临芙蓉路

    分析：
    从大堂的设置来看，采取正面临路的位置，挑空形式，更能显示整个项目的非凡气势，提升项目的形象和价值；另外，大堂内通常应该设置休息区，方便来访客户休息等候。

1.7.4单层面积及面积划分状况分析

楼盘名称	单层面积（㎡）	面积区间划分
亚大时代	1100	200~400
湖南国际金融大厦	2400	大开间为主，整层或半层招租
恒隆国际大厦	1369	164.65，252~272，418~524
第一大道	1769	80~100，100~120
顺天国际财富中心	2106	200~300之间
湖南文化大厦	1695	大开间，整层或半层招租
唯一星城国际	1758	40~60，60~150
新闻大厦	1138	80~100，120~150，200
运达国际广场	1224	大开间，整层或半层销售