灌南新天地商业广场
    市场分析及项目报告
    
     
    目   录
    第一部分 项目概况与研究设问              4
    第二部分 宏观环境分析              11
    一、城市区位              11
    二、人口状况              12
    三、宏观经济分析              13
    四、城市规划              20
    第三部分 商业市场分析              27
    一、商业格局              27
    二、老城区商圈分析              30
    三、典型卖场超市              39
    四、宾馆市场分析              40
    五、商业发展趋势判断              42
    第四部分  房地产市场分析              45
    一、土地市场              44
    二、商品房市场              45
    四、供求分析              49
    五、产品分析              53
    六、销售分析              55
    第五部分 项目定位及营销策略              65
    一、项目SWOT分析              62
    二、商业定位              65
    三、小高层住宅              70
     
    

    项目概况：
    本案座落于灌南县新城区，是五洲广场大型综合项目的重要组成部分，位于五洲广场南面靠近人民西路。交通条件和环境条件非常优越。本案项目一期、二期占地面积约67亩，规划用途为商业、金融、宾馆、多层及小高层住宅用地。其中商业占绝大部分。
    五洲广场位于新区中心区，北起外环路，南到人民中路，东到扬州北路，西到徐州北路，是新区重点建设工程，集行政、教育、体育、居住、商业服务为一体，总占地面积2662.5亩，净用地2176.3亩。周边地块规划总人口约15万人，规划居住小区超过100万平方米，人民中路和泰州北路是城市中心大道。

第一部分 项目概况与研究设问                

                                                                                                                                                                  
    项目规划指标：
    


    宾馆
    办公房
     
    商住服
     
    商业
     
    商住服
     
    商住服
     
    
     
     
     
    
     
     
    
     
     
     

    
    项目地块现状：一期地块已开始动工，二期为净地。东面为县检察院，已使用，北面在建行政办公集中区将于今年下半年使用，西面即为新县政府，县政府北面规划为文体中心及瑞扬住宅和中科住宅项目，南面为县高级中学灌南高级中学。新行政中心往西为经济开发区，并为灌南之西大门，高速入口。周边新建八大住宅小区环绕，新文化家园、香树湾、锦绣丽都、御龙庭、德汇花园、华夏豪门、水榭华庭、世纪华城等，总规划约15万人口，消费潜力巨大！
    项目周边环境：
      
     
     
     
    项目周边消费人口导入：
    


    住宅小区导入人口
    学校导入消费人口
    工业园区导入人口
    老城区导入人口
    
    项目地块周边八大住宅小区，待建的瑞扬、中科等住宅项目，及南方家园经营户等，未来规划总人口将达到15万人！
     
     
    灌南两所高级中学，灌中及华侨双语学校，在校师生总计约一万余人
     
     
    截至2005年底，进区企业106家，其中投产企业54家，在建企业52家，其中投资超亿元企业20家，5000万元以上企业31家，外资企业 21 家，分为四个区，本案所属区块也有20家左右。以木业、不锈钢、白酒为主要产业，利润丰厚，预估带来周边中高消费人口2000人。
     
     
    周边目前可形成的消费人口约5。5-7万人，随着周边住宅小区的入驻及兴建，人口导入加快，消费人口数量仍将以每年10000-20000人的速度增加。
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
本案周边重点建设的商业项目：
     
    南方家园商城
    灌南县南方家园规划56万平方米，是新城区重点建设项目；商城建设成为目前灌南县最大的建材物流配送中心，配送半径为50至100公里。商城经营的主导商品定为装饰材料、五金工具、厨房设备、家用电器、布艺灯饰、酒店宾馆用品和生产资料中的墙体材料、屋顶材料、防水材料、结构材料及各类板材、夹板、地板、石材、石材切割、异形件加工及服装鞋帽轻纺织品等。
    租售价格：均价2550元/平米    租金水平在12—15元/月/平米，3-4楼办公房租金8-10元/月/平方米
    规划业态：下图红色所示为已推的一期部分商铺，主要经营门窗铝材、地板陶瓷、洁具卫浴等。一期后续即将推出的规划为灯饰、五金水暖等。在二期、三期中规划有大型超市、百货中心、汽配城等中心商业核心，配套的还有油漆、涂料、板材、陶瓷、家具等。打造一个超大综合型商贸易城。
    




    
    一期
    
    
    二期
    
    
    三期
    
    
    南方家园定位于大型建材家具类批发市场，消费层次比本案低，但将带动地区人气和商流
    
本案和周边现状照片:
    新县政府                                        新灌中
                     
    电力公司                                               华侨双语学校