衡水鑫城城市广场全程策划报告
    【目  录】
    第1篇      衡水市宏观经济环境………………………第1页
     
    第2篇      衡水市综合调研……………………………第9页
     
    第3篇      定量分析……………………………………第59页
     
    第4篇      定性分析……………………………………第64页
     
    第5篇      SWOT分析……………………………………第84页
     
    第6篇      项目定位……………………………………第87页
     
    第7篇      财务分析……………………………………第104页
     
    第8篇      营销计划……………………………………第110页
     
    第9篇      推广计划……………………………………第121页
     
    第10篇      总  论………………………………………第151页
     
     
    第一篇  衡水市宏观经济环境
     
    一、衡水概况：
    1、衡水简介：
    衡水市位于河北省东南部，界于东经115°10′-116°34′，北纬37°03′-38°23′之间。总面积8815平方公里。东部与沧州市的东光县、吴桥县和山东省德州市毗邻，西部与石家庄市的深泽县、辛集市接壤，南部与邢台市的新河县、南宫市、清河县以及山东省武城县相连，北部同保定市的安国市、博野县、蠡县和沧州市的肃宁县、献县、泊头市交界。市政府所在地桃城区北距首都北京250公里，西距省会石家庄119公里。
    2、人口概况：
    全市总计：1个市辖区（桃城区），2个县级市（冀州市、深州市），8个县（枣强县、武邑县、武强县、饶阳县、安平县、故城县、景县、阜城县）。共设57个镇，57个乡，４个街道办事处，下辖4994个村委会，92个居委会。2009年末衡水市户籍人口428万人，其中中心城区人口规模为47万人。
    3、历史沿革：
    衡水历史悠久。上古时代因地跨黄河，今辖区分属冀、兖二州。饶、昌、武城、武罗均系境内主要封邑方国。春秋时期多归晋国。战国时代为燕、赵之地。公元前221年秦始皇统一中国后属钜鹿郡。汉代属冀州刺史部，先后设有广川国、信都国和安平国，今辖县市区多为此时建置。三国时系魏国冀州域，冀州治自邺始移信都，境内分属安平、博陵、渤海三郡。晋代仍为冀州所辖。隋时，南部属冀州，北部属公元596年所置深州。唐代属河北道。宋初冀州属河北东路，深州属河北西路。元初，观州治所移至县城(今景县城)，并于公元1265年复称景州。此后直至明、清，先后为中书省、京师、直隶省所辖，境内仍由冀、深、景三州分领。
    中华民国初期，各州皆改为县，直隶于省。至1914年，今辖区分属大名道、保定道、津海道管理。1928年，直隶省改称河北省，同时废道，各县直隶于省。
    1937年抗日战争爆发后，今辖区分属中国共产党领导的晋察冀边区之冀中区和晋冀鲁豫边区之冀南区。1948年5月，两边区合并改称华北行政区。
    1949年8月1日始设衡水专区，辖原冀南、冀中两区之部分县域，包括衡水、冀县、枣强、武邑、深县、武强、清河、恩县、夏津、武城、故城、景县、阜城等13县，属新建立的河北省。
    1952年11月7日衡水专区奉华北行政委员会之命撤销，其辖区之夏津、恩县、武城3县划归山东省，衡水、深县、武强、武邑、枣强、冀县6县划归石家庄专区，景县、故城、阜城3县划归沧县专区，清河县划归邢台专区。1962年6月27日，国务院批准衡水专区复置，下辖衡水、冀县、枣强、武邑、深县、武强、饶阳、安平、故城、景县、阜城计11县。1970年，衡水专区改称衡水地区。1982年1月，衡水镇升为衡水市。1993年9月，冀县改建为冀州市。1994年7月，深县改建为深州市。1996年5月31日，国务院批准撤销衡水地区，改设地级衡水市，同时撤销原县级衡水市，改设桃城区。
    4、交通网络：
    衡水境内有京九、石德两条干线铁路在此交汇，使衡水成为贯通南北东西的铁路交通枢纽。位于站前路上的衡水火车站被誉为“京南第一大站”，每天都有经过这里开往北京、上海、天津、哈尔滨、杭州、西安、汉口、郑州、广州、沈阳、深圳、大连等全国各大中城市的旅客列车。
    石黄、衡德高速、大广高速，106、307国道贯穿衡水，与境内的各级省、县公路组成了四通八达的公路交通网络，公路交通十分便捷。衡水汽车站位于火车站东南面，每天有发往北京、天津、上海、沈阳、西安、包头、徐州以及河南、山东、山西部分城市的长途客运班车。
    5、支柱及特色产业：
    衡水区域特色产业和出色产品众多，安平丝网是亚洲最大的丝网产销基地，产品占国内市场的85%，占全国出口的80%。大营裘皮是中国最大的裘皮专业市场，是世界四大裘皮市场之一，在国际上享有“世界皮毛看中国，中国皮毛看大营”的美誉。桃城工程橡胶是中国最大的工程橡胶制造基地，产品占全国的60%。冀州钟表是中国北方最大的钟表集散地，已形成“买世界、卖全国”的格局，上海卖的“梅花表”全部来自这里。景县有中国最大的铁塔和橡塑管业生产基地，产品分别占国内市场的60%和30%。冀横集团是亚洲最大的消毒剂生产基地，产品占国际市场的30%以上。饶阳是中国最大的民族乐器生产基地，产品占全国的70%。衡水盛产中国最早获国际最高级别大奖的名酒——衡水老白干和生态食品饮料品牌——“六个核桃”。特色产业中，冀派内画、武强年画、宫廷金鱼和候店毛笔较具代表性，被称为“衡水四绝”。
    6、2008-2020衡水市城市总体规划：
    1）城市发展总目标：
    全面建设小康社会，将衡水建设成为：“京津石技术成果试验推广转化基地；京津石农副产品供应加工基地；以特色产业为重点的配套加工制造业基地；独具北方特色的湿地生态旅游基地；区域性商贸物流中心”。
    2)市域城镇化发展总体战略：
    立足京津冀城市群和冀、鲁城镇体系整体空间格局，以提升市域城镇整体竞争力、加快市域城镇化进程为目标，极化发展中心城市，增强县城及重点镇的辐射带动能力，形成面向区域、分工有序、结构合理、特色各异的市域城镇体系。
    3)中心城区发展目标：
    冀东南地区的“旅游中心、交通枢纽、职教名都、宜居城市”。
    ?      旅游中心：京津冀地区重要的湖滨休闲度假城市。
    ?      交通枢纽：“南北国家京九动脉、东西冀鲁省际往来的重要交通节点；京津冀都市圈辐射内陆的重要通道。”
    ?      职教名都：“冀东南地区职业教育中心、职业技术人才孕育的摇篮”。
    ?      宜居城市：“衡水湖畔、底蕴深厚、富裕殷实、和谐健康的活力之城”。
    4)城市性质:
    冀东南中心城市，交通枢纽和商贸物流中心，衡水湖旅游服务基地。
    5)城市职能：
    京津冀地区重要的旅游服务基地和特色加工制造基地。
    冀东南地区的文化、教育、科技、信息中心，交通枢纽和商贸物流中心。
    6)中心城区用地发展方向:
    综合考虑城市对外主要经济联系方向、用地评价以及大广高速等交通建设的影响，城市未来主要发展方向确定为向北和向南发展，向北主要发展工业、仓储职能，向南主要发展文化教育、旅游服务和生活居住等职能；向西和向东适当控制发展。
    二、城市综合经济发展：
    1、产业发展：
    2009年全年实现地区生产总值652.1亿元，按可比价格计算，比上年增长9.6%，增速较上年提高0.5个百分点。分产业看，第一产业实现增加值123.0亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值331.2亿元，增长11.3%；第三产业实现增加值197.9亿元，增长9.2%。2009年三次产业比重为18.9：50.8：30.3。
    2009年河北省各市GDP排名如下：

    2、人均可支配收入：
    2009年，全市城市居民人均可支配收入13142元，比上年增长10.0%。人均消费性支出为8758元，增长19.9%。城市居民恩格尔系数为32.4%，比上年下降2.3个百分点。城镇居民人均住房建筑面积为29.6平方米，增长1.5%。
    全年农民人均纯收入3918元，比上年增长7.7%，人均生活消费支出2402元，增长8.8%。农村居民恩格尔系数为41.5%，比上年下降2.3个百分点。农民人均住房面积为27.9平方米，比上年增长0.8%。
    3、消费力及社会消费品零售总额：
    2009年全年实现社会消费品零售额268.7亿元，比上年增长18.0%。分行业看，批发零售业实现零售额235.5亿元，增长17.0%；住宿餐饮业实现零售额31.8亿元，增长29.6%。分销售单位所在地看，市级实现零售额87.9亿元，增长13.2%；县级实现零售额83.2亿元，增长19.9%；县以下实现零售额97.6亿元，增长21.0%。
    年末全市共有各类商品交易市场134个，较上年增加8个，成交额219.0亿元，比上年增长40.9%。其中亿元以上市场17个，亿元以上市场成交额187.5亿元，增长23.6%。在各类市场中，消费品市场124个，成交额134.5亿元，增长59.8%；生产资料市场10个，成交额84.5亿元，增长18.6%。
    4、财政和金融：
    2009年全年完成财政收入50.1亿元，比上年增长23.8%，其中地方一般预算收入21.7亿元，增长40.4%。在全部财政收入中，国税系统收入26.5亿元，比上年增长13.7%；地税系统收入17.5亿元，增长27.4%。全年财政支出90.4亿元，比上年增长35.4%。
    年末全市金融机构各项存款余额为984.0亿元，比年初增加199.6亿元。其中，企业存款166.2亿元，增加44.8亿元；居民储蓄存款720.9亿元，增加129.5亿元。年末金融机构贷款余额为369.6亿元，比年初增加60.0亿元。
    5、对外经济：
    20098年全年实现外贸进出口总额117593万美元，比上年下降2.1%。其中出口105560万美元，下降1.8%；进口12033万美元，下降19.9%。
    在外贸出口中，分贸易方式看，一般贸易出口97560万美元，增长3.5%；加工贸易出口7997万美元，下降39.8%。分市场结构看，对亚洲市场出口35582万美元，下降17.0%，占全市出口的33.7%；对欧洲出口44327万美元，增长49.1%，占全市出口的42.0%；对北美洲出口10114万美元，下降38.8%，占全市出口的9.6%。
    全年实际利用外资12194万美元，较上年增长21.4%，其中外商直接投资6885万美元，增长24.2%。在外商直接投资中，来自亚洲的投资为3905万美元，较上年增长2.8%，来自欧洲的投资为890万美元，增长49.6%，来自北美洲的投资为1423万美元，增长157.8%。
    6、固