湖南瑞地投资置业有限责任公司项目计划书
项
目
计
划
书
湖南瑞地投资置业有限责任公司
目 录
第一章 总 论 1
1.1 项目背景 1
1.1.1 项目名称及项目地址 1
1.1.2 项目承办单位 1
1.1.3 项目 1
1.1.4项目提出的理由 1
1.2 项目概况 2
1.2.1 建设地点 2
1.2.2 项目建设规模与目标 2
1.2.3 建设期限 2
1.2.4 项目经济效益 2
1.2.5 项目社会效益 3
1.3主要经济技术指标 3
1.4可行性研究范围与编制的依据 4
1.5 结论与建议 5
第二章 项目选址 8
2.1 场址选择 8
2.2 区域位置的经济特点 8
2.2.1房地产版图将延展膨胀 9
2.2.2产业促进经济飞跃带动城市扩张 10
2.2.3构建城市大格局是经济增长的重要载体 12
2.3 公共设施条件 14
2.4 地理及气象条件 14
第三章 市场分析与预测 17
3.1 2009年上半年珠海楼市研究 17
3.2 2009年7月珠海楼市在售楼盘价格一览表 69
3.3 珠海市9月份商品房销售量价齐升，创本年峰值 74
3.4 2009年10月珠海楼市在售楼盘价格一览表 76
第四章 工程技术方案 85
4.1 指导思想及原则 85
4.1.1 指导思想 85
4.1.2 设计原则 85
4.2 总平面布置 85
4.3 建筑方案 86
4.4 结构方案 86
4.4.1 地震设防的依据及等级 86
4.4.2 荷载 87
4.5 供电设计 87
4.5.1 负荷计算及变压器容量的选择 87
4.5.2 供电 88
4.6 给排水设计 89
4.6.1 给水 89
4.6.2 排水系统 89
4.6.3 雨水系统 89
4.7 弱电工程 89
4.7.1电话通讯系统 89
4.7.2有线电视系统 90
4.7.3火灾自动报警及消火联动控制系统 90
4.7.4宽带网络系统 91
4.7.5 视频监控系统 91
4.7.6 地下车库管理系统 92
第五章 环境保护与节能 93
5.1 环境保护 93
5.1.1 建设地点环境现状 93
5.1.2．施工中的环境保护 93
5.1.3主要污染源 93
5.2 节能 94
第六章 消 防 95
6.1 建筑消防措施 95
6.2 消防给水措施 95
6.3 电气消防措施 95
第七章 项目招投标 97
7.1 招标范围 97
7.2 招标组织形式 97
7.3 招标方式 97
第八章 实施进度与营销 98
8.1 实施进度 98
8.2 营销战略 98
8.2.1 建立项目整体形象 98
8.2.2“卖点”分析 98
8.2.3 营销推广策略 99
第九章 组织管理与运行机制 103
第十章 投资估算与资金筹措 104
10.1 估算范围及依据 104
10.1.1 估算范围 104
10.1.2 估算依据 104
10.2 投资估算 104
第十一章 销售收入预测与总成本费用估算 106
11.1 市场比较案例分析 106
11.1.1 项目周边情况： 106
11.1.2 房产项目调查 106
11.1.3 市场调查结果分析： 108
11.2 销售收入结果分析及预测： 108
第十二章 财务评价 112
12.1 财务盈利能力分析 112
12.1.1 收入、成本、税金分析 112
12.1.3 主要经济指标分析 114
12.2 不确定性分析 115
12.2.1 盈亏平衡分析 115
12.2.2 敏感性分析 115
第十三章 风险因素分析与防范策略 117
13.1 风险因素分析 117
13.1.1 经营风险 117
13.1.2 行业风险 119
13.1.3 市场风险 119
13.1.4 政策风险 119
13.2 风险防范策略 120
13.2.1 经营风险对策 120
13.2.2 行业风险对策 123
13.2.3 市场风险对策 124
13.2.4 政策风险对策 125
第十四章 结论 126
2
第一章 总 论
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称及项目地址
项目名称：瑞地香园 项目地址：珠海市香洲区拱北夏湾港昌路、港三路和昌平路的交汇处。 项目性质：商住综合开发1.1.2 项目承办单位
项目开发商湖南瑞地投资置业有限责任公司成立于2005年5月19日，注册资本1000万元，法定代表人：杨炳坤（董事长），高级经济师。总经理：祖小龙，高级经济师，有十多年房地产从业经验。 1.1.3 项目
本项目拟总建筑面积98465平方米，总建设用地面积26155平方米,其中：地上建筑面积78465平方米,地下建筑面积20000平方米。1.1.4项目提出的理由
随着《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，〈〈横琴总体发展规划〉〉进一步实施，珠海明年将迎来横琴新区开发，高栏港经济区，高新区建设和海洋工程装备，玉柴机器等重大项目建设，特别是港、珠、澳跨海大桥及广珠轻轨的动工将珠海融入粤、港、澳城市群以及国务院批准横琴岛成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后的第三个国家级新区，珠海必将迎来新一轮的开发高潮。这些都将为珠海市经济社会发展注入强劲动力，明年投资拉动经济增长的作用将更为明显。一大批项目的相继开工或投产，是明年珠海市经济发展升温的重要动力。以上这些因素对经济复苏形成了有力支撑，使未来珠海市经济运行总体环境将进一步改善，经济增长的内生动力将进一步增强，这也必将大大刺激房地产市场的发展。预计2010房地产投资、施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积等仍然会保持一定的增幅，特别是房屋竣工面积会有较大的增长。市场供应充足，住宅比例有所增加，商业营业用房、办公写字楼比例下降。随着政府住房保障体系逐步完善，住宅供应结构进一步趋于合理，中小户型、中低价格住宅上市量会有较大幅度的增加。 夏湾地处城市中心区，城市建设相当成熟，能开发的土地非常稀缺，只有少量旧居民区和工业厂房可提供改造，且分布零散，难成规模。该项目是目前主城区中为数不多的具一定规模的项目，周边少有竞争对手。由于周边公共配套设施完备，东面紧临规划中的生态公园，距轻轨拱北站仅1000米，具有得天独厚的区位优势。1.2 项目概况
1.2.1 建设地点
项目的建设地点：拱北夏湾港昌路、港三路、昌平路交汇处1.2.2 项目建设规模与目标
规划占地26155平方米，总建筑面积984652平方米，其中：住宅66696平方米,商铺11769平方米，地下建筑面积20000平方米。1.2.3 建设期限
建设期3年，从2010年—2013年。1.2.4 项目经济效益
项目建成后，预计价值为117004万元，其中：出售住宅收入为66696万元，地下车库收入15000万元，门面收入35309万元，项目可实现销售利润58122.17万元，税后净利48262.34万元。1.2.5 项目社会效益
（1）项目可提供66696平方米住宅,共700套，商业服务面积11769平方米，满足消费者需求； （2）增加58882万元投资，促进国民经济增长； （3）带动相关产业发展，直接、间接带动建材、冶金、机械等60多个部门和行业发展，每增加投入1亿元带动相关产业增加1.479亿元的投入； （4）房地产属劳动密集型行业，可吸纳大量劳动力，可提供近300个劳动岗位，对缓解现阶段的社会就业矛盾起到一定作用。 （5）创税9904.83万元。1.3主要经济技术指标
主要经济技术指标
|
|
|
|
|
序号
| 项目
|
| 指标名称
| 单位
|
1
| 总用地面积
|
| 26155
| ㎡
|
2
| 净用地面积
|
| 26155
| ㎡
|
3
| 总建筑面积（3=1×3+20000）
|
| 98465
| ㎡
|
4
| 地下
| 负一层建筑面积
| 20000
| ㎡
|
5
| 地上
| 住宅建筑面积
| 66696
| ㎡
|
6
|
| 商业建筑面积
| 11769
| ㎡
|
7
|
| 小计
| 78465
| ㎡
|
8
| 容积率
|
| 3
|
|
9
| 建筑密度
|
| 25
| ﹪
|
10
| 绿地率
|
| 40
| ﹪
|
11
| 住宅套数
|
| 700
| 套
|
12
| 机动车车位
|
| 600
| 辆
|
13
| 总投资
|
| 56899.21
| 万元
|
14
| 建设总工期
|
| 3
| 年
|
15
| 营业税金及附加
|
| 6349.83
| 万元
|
16
| 销售利润
|
| 58122.17
| 万元
|
17
| 所得税
|
| 3510
| 万元
|
18
| 税后利润
|
| 48262.34
| 万元
|
19
| 全部投资(税前):财务净现值FNPV(年1C=12%)
|
| 58122.17
| 万元
|
20
| 财务内部收益率FIRR(%,年)
|
| 33.9%
|
|
21
| 静态投资回收期(年)
|
| 1.15
| 年
|
22
| 动态投资回收期(年)
|
| 1.12
|
|
23
| 全部投资(税后):财务净现值FNPV(年1C=12%)
|
| 48262
| 万元
|
24
| 财务内部收益率FIRR(%,年)
|
| 28.16%
|
|
25
| 静态投资回收期(年)
|
| 1.24
| 年
|
1.4可行性研究范围与编制的依据
本报告研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步设计、投资估算及资金筹措、经济
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