创实地产服务机构
Chuangshi Real Estate Service Organization
嘉祥国际商贸城
价格体系实施及经济计量分析
创实(中国)地产服务机构
二○○八年十一月二十六日
嘉祥国际商贸城价格体系实施及经济计量分析
第一部分 嘉祥国际商贸城销售价格体系及实施
1、 销售统计结果：嘉祥国际商贸城销售收入预算统计结果
二、平均折扣及优惠政策
（一）优惠折扣及优惠政策
付款类型比例假设以及付款方式、付款比例折扣优惠：
一次性付款96折优惠，5成-6成10年按揭付款99折优惠；
分期付款：首付达到40%96折优惠，首付款超过40%或达到50%95折优惠，首付 款超过60%97折优惠；
一次性客户比例按40%假如预计，银行按揭客户比例按60%假设预计。
按40%客户选择一次性付款（96折），60%客户选择按揭付款（99折）计，则平均折扣为97.8% 。
额外优惠折扣：
开盘当天成交客户额外赠送一个99折优惠。
促销方案即促销优惠：
团结就是力量、日进千金回报。
（二）二、三层成交价格计算公式=表价×面积×付款方式折扣×额外优惠折扣
底商总房款计算公司=表价×面积×付款方式折扣×额外优惠折扣=A
底商返租金计算公式=A×24%返租=B
底商首付款价格计算公式=(A-B)/2 （按揭）
底商首付款价格计算公式=(A-B) ×首付百分比 （分期付款）
第二部分 嘉祥国际商贸城招商价格体系及实施
租金统计结果
注：租赁三年一签合同。
月租金为：12.09元/月。
以上月租金平均水平及月租金总额是根据现实施铺位销售定价，利用租金反推法计算而得，因本项目以购铺自营和购铺托管两种方式为主，购铺托管只是促进销售，购铺托管比例越小，对发展商后期经营压力就越小，故托管（或招商）比例越小越好。
第三部分 嘉祥国际商贸城购铺托管及招商优惠预算
1、 购铺托管回报预算
（一）购铺托管回报率：第一年为总房款（实价）的7%，第二年8%，第三年9%，限底商。
2、 招商优惠措施及前三年租金收入预算
（一）前三年招商优惠条件及租金收益（底商托管租金预算，二三层无返租）
1、优惠策略：前期放水养鱼，后期逐步提升。
2、优惠办法：租金第一年为销售总价款4%，第二年4%，第三年5%（一拖一免二楼租金）。
3、优惠区域：一层底商。
（二）托管区域前三年租金收入预算
3、 前三年购铺托管投资回报资金与招商租金收支平衡
通过本节第一、二条可以推算出，以购铺托管与出租率相同理想假设模型下，前三年购铺托管投资回报资金与招商租金支出差为24%-13%=11%，当购铺托管与出租率都为100%的情况下，购铺托管投资回报资金支出比招商租金收入之差=房款销售总额×（24%-13%=11%）。
表：前三年不同比例的情况下购铺托管投资回报资金与招商租金收支平衡表
注：租赁三年一签合同。
月租金为：12.09元/月。
以上月租金平均水平及月租金总额是根据现实施铺位销售定价，利用租金反推法计算而得，因本项目以购铺自营和购铺托管两种方式为主，购铺托管 只是促进销售，购铺托管比例越小，对发展商后期经营压力就越小，故托管（或招商）比例越小越好。
四、嘉祥国际商贸城最终实现销售价格汇算
1、项目最终实现销售总额
A、项目整体96折并冲抵返租后总销售金额收入：51166881元；项目折前表价销售总金额：60620639元；
B、项目底商3年托管总支出：7028931元；
C、项目折扣总支出：2424826元；
D、项目底商第一年招商租金收入：890331元
E、项目底商第二年招商租金收入：890331元
F、项目底商第三年招商租金收入：1113699元
G、项目底商3年总招商租金收入：2893577元
项目前三年最终实现销售总额 =54060458元
备注：以上计算以100%销售率，100%托管率及100%出租率为假设模型下计算。
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2008年11月25日
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