月度关键词：营销高潮、降低购房门槛、精装逆势抬头。
    楼市总结：
    2012年4月全市共20个新增供应项目，总供应面积为41.46万㎡，环比减少18.08%，非住宅的商铺、写字楼、车库本月供应依然缺乏，显示开发商的重点聚焦在住宅的出货上面。商品房供应排名前五位分别是：南城、寮步、道滘、松山湖、万江，其中南城区域在全新楼盘中央财津，加推楼盘天利中央花园、万科·金域华府、中信森林湖·兰溪谷的带领之下排名第一，供应量达到19.45万㎡。
    2012年4月，东莞商品房成交面积40.87万㎡，环比减少18.52%，同比减少30.05%，成交金额37.45亿元，环比减少17.05%，同比减少22.17%。由此可见，虽然4月东莞刚需购房得到释放，但由于月初清明长假的影响，以及中下旬购房者出现观望情绪，期待5月营销节点有更大优惠，同时开发商也都延后到月底开盘，致使整体成交逊色于3月，应该在意料之中，不过4月最后的几天楼市却红红火火，大部分在28-30日开盘的项目都取得很足的人气与销量，相信随着5月楼市传统旺季营销窗口期的到来，东莞住宅价格将呈现一幅分化的格局，部分去年底到今年初，经历两轮降价逐渐调整到位的楼盘，例如城区南城、万江的楼盘，在未来降价的空间几近于无；而部分前期价格坚挺，同时出货缓慢的楼盘或将迎来一轮“补跌”的行情，才能可望打破销售停滞的尴尬，当中尤其以城区的大户型产品居多；镇区楼盘供应总量偏少，接下来仍然延续低价入市的策略。
    2012年4月，东莞普通住宅价格为7541元/㎡，环比上升5.78%，虽然东莞楼市不少楼盘持续采取措施“以价换量”，但是在恒大雅苑、保利·红珊瑚等精装修的标杆大盘入市畅销的情况下，本月普通住宅均价出现一定的虚高，实现上打折促销仍然是市场主旋律。4月份东莞普通住宅成交32.09万㎡，环比下降19.94%，共3402套，普通住宅中位房价为6588元/㎡，环比上升4.17%，深究其中的原因，不难发现4月份东莞楼市价格松动的楼盘不断蔓延，但是相对镇区项目的零星加推，城区项目更为主动出击，纷纷借助刚需购房入市的时机，加大推售力度，致使全市录得有成交的楼盘当中，城区楼盘的成交比重明显上升，使得价格基数水涨船高，实际具体到各个楼盘，价格仍然是处在下探的进程当中。4月普通住宅（洋房+公寓）成交中，小户型公寓依然匮乏，而两房、三房的刚需户型，在保利·红珊瑚、卓越·蔚蓝城邦、万科·金域松湖集中签约的拉升下，俨然成为成交的主力军，达到64.93%。
     

一、东莞四月份商品房供应有所收缩，楼盘通过频繁少量加推为主。

    2012年4月东莞新增商品房供应总体情况：
    
    据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2012年4月全市共20个新增供应项目，总供应面积为41.46万㎡，环比减少18.08%，同比减少20.89%，其中住宅供应面积38.36万㎡，同比减少22.71%；此外，非住宅的商铺、写字楼、车库本月供应依然缺乏，显示开发商的重点聚焦与住宅的出货上面，频繁少量加推吸纳刚需购房。
    
    4月份南城商品房供应占全市的几乎半壁江山。
    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2012年4月10个区域有商品房供应，排名前五位分别是：南城、寮步、道滘、松山湖、万江，其中南城区域在全新楼盘中央财津，加推楼盘天利中央花园、万科·金域华府、中信森林湖·兰溪谷的带领之下排名第一，供应量达到19.45万㎡，占全市整体46.92%；此外，寮步、道滘分别在星城国际花园二期·央景台、富盈WO城全新上市的情况下，也是楼市交投活跃的区域。
    两房、三房推售热度不减，占总货量的55.37%。
    据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，4月东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型供应量占比重维持高位，两房、三房合计占供应整体的55.37%，主要是由保利·红珊瑚、中央财津、富盈WO城、星城国际花园二期·央景台所贡献。此外，南城楼盘中央·财津“姗姗来迟”，也供应大量一房产品；此外，合拼户型的供应保持平衡，主要是针对首次改善职业需求。
    

二、东莞洋房库存高位徘徊，洋房出货压力最大，公寓次之、别墅最小。

    截止2012年4月30日，东莞全市商品房存量为617.79万㎡，环比小幅减少0.26%，其中住宅存量为456.98万㎡，环比增加0.70%，共39507套；洋房存量为380.84万㎡，环比增加0.91%，共37389套；公寓存量29.33万㎡，环比增加28.86%，共5702套；别墅存量76.14万㎡，环比减少0.37%，共2118套。3月底商品房库存总量虽然比上月有细微的减少，但是住宅库存依然在高位徘徊，细看到各个物业类型，洋房依然是出货压力最大的细分市场，公寓次之。
    

三、购房者期待下月更大优惠促销，四月刚需释放步伐有所放缓。

    2012年4月东莞市商品房成交总体情况： 
    
    2012年4月，东莞商品房成交面积40.87万㎡，环比减少18.52%，同比减少30.05%，成交金额37.45亿元，环比减少17.05%，同比减少22.17%。由此可见，虽然4月东莞刚需购房得到释放，但由于月初清明长假的影响，以及中下旬购房者出现观望情绪，期待5月营销节点有更大优惠，同时开发商也都延后集中到月底开盘，致使整体成交逊色于上月在意料之中，不过4月最后的几天楼市却红红火火，大部分在28-30日开盘的项目都取得很足的人气与销量，相信随着5月楼市传统旺季营销窗口期的到来，楼市即将进入第一波供应的高峰，随着楼盘扎堆入市，开发商也明显加大“以价换量”的力度与范围，旗下多个楼盘联动促销，或者通过集团资源，东莞与深圳、惠州的楼盘联合展销等等。
    5月份，东莞楼市仍将延续“以价换量”的格局，开发商都想抓住刚需购房有条件逐步释放的良好势头，在上半年快速出货、赢得主动，毕竟后期进入下半年楼市应该还是维持稳中有降的态势，下半年的货量比上半年更加庞大，开发商年底回笼资金，完成业绩的压力较大，在之前刚需被逐渐消耗的情况下，为了保证销量吸引新的刚需购房者入市，低于市场预期价格入市将变得越来越多，新开发商新盘的增多，市场最明显的变化是，开发商不再盲目追求溢价、追求利润，而是定价谨慎，追求出货，提高市场占有率。
    五一期间上市楼盘销售情况较好，真实反映市场刚需释放的行情。
    经过4月中旬以来的蓄客，东莞几十个楼盘选择在五一期间开盘，具体时间涵盖4月28日-5月1日，以主推刚需户型的两房、三房为主，伴有少量公寓产品，根据东莞中原地产监控，各大楼盘普通取得50%以上的开盘销售率，其中部分低于市场预期入市的楼盘，销售率更是高达80%左右，这相比网签数据更能及时反映当时的成交行情。
    重点楼盘五一期间销售一览：（假期现场成交数据，不包含后续成交）