长沙县开元东路91亩房地产项目策划建议
开发单位：长沙方略投资发展有限公司
建议单位:深圳市新摩尔商业管理有限公司
2010年9月29日
目 录
一、项目基本概况及周边规划条件研究
二、项目的区位、周边自然资源的价值
（一）、项目的区位及周边的价值
（二）、项目的主要竞争对手的分析
（三）、 项目所在的区域思考：提出三个核心问题
三、项目的产品的初步思考建议
四、项目的商业规划与规划设计的建议
五、项目的盈利模式的初步思考建议
六、公司的基本简介（包含相关操作团队介绍）
七、项目总体策划与概念性规划设计报价
一、项目基本概况及周边规划条件研究
本项目占地91亩 ( 60734万平方米),容积率为4.5 建筑面积为27万平方米
本项目北侧临近地块是五星酒店等产品定位,北侧800米就是松雅湖湿地公园。项目西侧为恒基兆业的高尚住宅项目。
91亩地块
图1 地块相片
二、项目的区位、周边自然资源的价值
本项目在长沙县城东四线与开元东路围合的东北角落
（一）、项目的区位及周边的价值
1、本项目处于开元东路，拥有交通便捷的价值优势。
2、北侧距松雅湖800米，属于松雅湖的二线湖景，自然景观价值的体现不明显。
3、周边的自然绿色生态环境较好，自然生态绿色的价值可以很好的体现出来，属于未来高尚湖居生活区域。
4、项目处于松雅湖自然景观旅游资源的范围，拥有良好的旅游资源的价值。
5、项目紧邻的西侧是恒基兆业的凯旋门项目，未来的直接竞争对手。
（二）、项目的主要竞争对手的分析：
恒基 凯旋门的项目分析：
1、项目的基本概况：
2、规划布局：采用围合式布局，营造高度的私密性，100米超宽楼间距，楼栋北高男低，错落有致，层次感强。
33层观景效果
从凯旋门33层顶层观看松雅湖
3、户型配比：项目以中小户型产品为主导，90㎡以下户型占到63%以上，
4、户型分析：周正通透、适用率高；入户花园、凸窗设计，附加值高。
5、园林规划：8万㎡超大主题式中心园林景观，尊贵别致，展现港资的势力品牌。
6、豪华会所配置：打造国际级港式尊贵生活
7、项目的评价：
优势：香港实力品牌开发商，项目品质感强，全新的港式文化生活。
劣势：项目一期的价格为4000-4500元左右,升值空间较大,项目二期湖景住宅价格为7500元左右,最高将达到8000元价格。
成功点：将港式的文化的尊贵内涵演绎的淋漓尽致
幸福里二期项目地处长沙经济技术开发区、幸福里一期工程的东部，占地面积267亩，总建筑面积为64万平米，拥有完善的生活配套设施如：沿街商铺、集中商业、小学、幼儿园、游泳池等，以自然、生态为核心理念的现代园林景观，住宅在充分利用原有地形的基础上，依山而建，户户朝南，通风采光良好。以小高层和高层为主，是独一无二的城市中心浅丘水岸生态住宅。
总平面布局根据长沙县县城总体规划要求，做到“起点高、立意新、功能全、环境美。”一期工程包括TOWNHOUSE公寓、青年公寓、会所、大型超市。所有别墅、TOWNHOUSE公寓依山而建，通过多变的形体，围合出各自的庭院空间，使每一户都享受到不同的景观。
项目南侧有幸福里项目,规划有4万平方米商业。项目由高层和洋房以及别墅组成,目前正在发售高层。
项目开发商为湖南兆佳实业有限公司.
幸福里二期主要推出三种户型80平方米,120平方米和158.5平方米户型。
普通住宅销售价格从3900元开始起价
TOWNHOUSE价格将会密切关注.
项目西侧有筑梦佳园项目,项目占地68亩 ,建筑面积14.2万平方米商业街区面积1.38万平方米.目前售价4300元左右。推出了少量3480元特价房.
项目户型特点以小户型为主,以93平方米户型为例,两室配备,一个卫生间,一个书房和大厅,配备入户花园主要针对三口之家 设计,突出经济和实惠。107平方米比93户型相比增加了卫生间,加大了客厅面积。
93平方米户型 107平方米户型
大户型主要有127平方米,三室两卫,一个大厅,厨房与入户花园连接,突出面积较大的入户花园。
