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北京平谷中罗庄项目可行性研究报告-56页-2008年WORD文档

    平谷中罗庄项目

    可  行  性  研  究  报  告








    北京嘉铭投资（集团）有限公司
    二〇〇七年九月

    目?录
    1              项目概况              1
    1.1              项目背景              1
    1.2              地理位置              2
    1.3              周边环境及质素              3
    1.3.1经济环境              3
    1.3.2交通环境              5
    1.3.3商业环境              7
    1.3.4周边配套              7
    1.3.5市政设施条件              7
    1.3.6自然环境              8
    1.3.7地质状况              8
    1.4              经济指标              8
    1.5              宗地现状              9
    1.6              资料保密要求              10
    2              市场调查              11
    2.1北京市经济和房地产市场分析              11
    2.1.1经济形势和投资环境分析              11
    2.1.207年1－5月房地产市场情况              12
    2.2平谷区宏观环境和房地产市场分析              16
    2.2.1基本状况              16
    2.2.2产业发展              16
    2.2.3平谷新城规划              17
    2.2.4经济发展              18
    2.2.5房地产市场              20
    2.3平谷区土地交易市场分析              22
    2.3.1土地一级开发交易情况              22
    2.3.2土地二级开发交易情况              22
    2.3项目周边商品房市场调研              23
    2.3.1研究区域说明              23
    2.3.2区域住宅市场分析              23
    2.4区域商业市场调研              34
    2.4.1商业市场简析              34
    2.4.2商业市场价格              34
    2.5项目发展定位              35
    2.5.1总体定位              35
    2.5.2分区规划定位              37
    2.5.3客群定位              38
    3              发展设想              38
    3.1              规划设计              39
    3.2              拆迁安排              40
    3.3              开发建设与销售              40
    4              项目运作模式              42
    4.1              进展情况              42
    4.2              拆迁补偿方式              42
    4.3              项目发展内容              42
    4.4              项目推进步骤              43
    5              投资测算分析              44
    6              土地价格及敏感性分析              46
    6.1              土地价格分析              46
    6.2              土地价格敏感性分析              47
    7              项目发展优势与风险分析              52
    7.1              优势分析              52
    7.1.1低成本获取土地二级开发权              52
    7.1.2拓展平谷区域市场              52
    7.1.3与其他项目形成联动              52
    7.2              风险分析              52
    7.2.1拆迁难度较大              52
    7.2.2资金风险较高              53
    7.2.3土地二级开发权获取风险              53
    7.2.4招牌挂方式压低土地一级开发利润风险              53
    7.2.5商业市场需长期培育              53
    8              结论和建议              54

    1      项目概况
    1.1      项目背景
    本项目是北京市平谷区兴谷开发区二期中的一部分，功能规划为配套住宅区和综合服务区，需要通过土地“招牌挂”的方式确定土地一级开发主体。完成土地一级开发后（把生地转为熟地）再次入市，通过土地“招牌挂”的方式确定土地二级开发主体。
    北京兴谷工业开发区于1993年8月23日经北京市政府批准成立，2000年12月8日经批准为市级工业开发区，2002年11月19日经市经委批准列为“汽车及配套零部件生产基地”，规划面积10.26平方公里（其中：一期5.03平方公里、二期5.23平方公里），全部实现了“七通一平”，具备了发展工业的良好条件。
    兴谷工业开发区二期总体规划于2004年12月29日获得北京规划委员会批准。二期位于平谷卫星城东北侧，南临一期建设用地，东至台城路，西至平镇路，北以王辛庄南侧规划路为界，规划范围523公顷，是平谷新城的以汽车配件、食品、服装、电子为主的工业基地。二期规划用地分为配套居住、公共设施、工业、仓储、道路、市政公用设施、绿化等类别，其中工业用地330.6公顷，道路用地74.04公顷，绿化用地79.50公顷。
    目前兴谷开发区正在抓紧编制控制性详规，做好土地征用的前期准备工作。

    1.2      地理位置
    ?      区域位置
    平谷区地处京津唐三角区域的中心，句河、洳河环区而过。平谷区面积1075平方公里，人口约40万。距北京市区70公里，距首都机场约45公里，距天津新港140公里，南临京沈高速公路20公里，顺平快速路与开发区相连。

    ?      宗地四至
    兴谷工业开发区（二期）位于平谷卫星城用地范围的东北侧。其南侧紧邻兴谷开发区（一期）用地。其北为熊尔营、北屯，东为李辛庄、西隔路为王辛庄、东古村。兴谷工业开发区（二期）用地呈长方形，长约3020m，宽约1740m。兴谷工业开发区（二期）距卫星城中心约2.9km。
    项目分为6个地块，土地规划用途为居住和商务，其中南侧地块用于拆迁户回迁。
    宗地四至具体见下图。

    1.3      周边环境及质素
     1.3.1?经济环境
    2007年上半年，平谷区工业生产稳步增长；农业生产依然呈现低速平稳增长态势；商业市场购销总体平稳；区内投资高速增长，建筑产值、施工面积双增长；税收总额持续增长，财政收入同步增加；银行存贷款余额快速增长；工资水平快速提高，居民收入稳步增加；旅游经济持续升温，乡村旅游繁荣兴旺。
    ?      工业生产稳步增长
    上半年全区实现工业总产值53.9亿元，较上年同期增长11.9%，其中规模以上工业企业实现工业产值49亿元，同比增长15.6%；实现工业销售收入55.7亿元，较上年同期增长17.8%，其中规模以上工业企业实现销售收入51.3亿元，同比增长22.5%；实现工业利润总额6897.0万元，较上年同期下降52.3%，其中规模以上工业企业实现利润总额6264.0万元，同比下降51.8%。
    ?      商业市场购销平稳，集贸零售增速缓慢
    上半年，全区实现社会消费品零售额16亿元，比上年同期增长7%。从商品用途划分来看：实现吃类商品零售额5.3亿元，同比增长5.8%；实现穿类商品零售额1.8亿元，同比增长8.1%；实现用类商品零售额5.6亿元，同比增长7%；实现烧类商品零售额3.3亿元，同比增长8.3%。
    ?      投资高速增长，建筑产值、施工面积双增长
    上半年，全区实现区内固定资产投资17.7亿元，较上年同期增长87.5%。区内固定资产投资快速增长的主要原因是京平高速公路建设加速，上半年投资已达8.7亿元。
    上半年，全区实现建筑业总产值10.8亿元，较上年同期增长20.2%。建筑施工面积达134.8万平方米，同比增长16.9%。
    ?      工资水平快速提高，居民收入稳步增加
    上半年，从业人员劳动报酬总额为8.6亿元，同比增长16.9%，从业人员人数7.3万人，同比下降4.8%，从业人员平均工资11,724元，同比增长19.3%。　　
    上半年，城镇居民人均可支配收入9,503元，较上年同期增长10.9%。其中：人均工薪收入7,804元，同比增长11.6%。上半年，农民人均现金收入4,761元，同比增长9.3%。其中：人均工资性收入2,009元，同比增长22%；人均家庭经营收入2332元，同比下降6.8%。
    1.3.2?交通环境
    ?      区域交通
    平谷位于北京市区的东北部，南与河北省相邻，东南与天津市接壤，处于京津冀的交汇处，融于环京经济圈及环渤海经济圈之中。
    平谷区境内现有总长1000公里的标准化公路，到北京市区70公里，到天津市区100公里；依托北京作为中国铁路客货运路网的核心枢纽优势，大秦铁路穿境而过，设有客货运站，平谷地方铁路与京秦线连接；平谷空运条件优越，距离首都国际机场40公里；平谷航运条件便利，有高速公路到港口，至天津新港130公里，至京唐港140公里，至秦皇岛港230公里。