平 谷 中 罗 庄 项 目
可 行 性 研 究 报 告
北京嘉铭投资(集团)有限公司
二〇〇七年九月
1 项目概况 1.1 项目背景 本项目是北京市平谷区兴谷开发区二期中的一部分,功能规划为配套住宅区和综合服务区,需要通过土地“招牌挂”的方式确定土地一级开发主体。完成土地一级开发后(把生地转为熟地)再次入市,通过土地“招牌挂”的方式确定土地二级开发主体。 北京兴谷工业开发区于1993年8月23日经北京市政府批准成立,2000年12月8日经批准为市级工业开发区,2002年11月19日经市经委批准列为“汽车及配套零部件生产基地”,规划面积10.26平方公里(其中:一期5.03平方公里、二期5.23平方公里),全部实现了“七通一平”,具备了发展工业的良好条件。 兴谷工业开发区二期总体规划于2004年12月29日获得北京规划委员会批准。二期位于平谷卫星城东北侧,南临一期建设用地,东至台城路,西至平镇路,北以王辛庄南侧规划路为界,规划范围523公顷,是平谷新城的以汽车配件、食品、服装、电子为主的工业基地。二期规划用地分为配套居住、公共设施、工业、仓储、道路、市政公用设施、绿化等类别,其中工业用地330.6公顷,道路用地74.04公顷,绿化用地79.50公顷。 目前兴谷开发区正在抓紧编制控制性详规,做好土地征用的前期准备工作。 1.2 地理位置 ? 区域位置 平谷区地处京津唐三角区域的中心,句河、洳河环区而过。平谷区面积1075平方公里,人口约40万。距北京市区70公里,距首都机场约45公里,距天津新港140公里,南临京沈高速公路20公里,顺平快速路与开发区相连。
? 宗地四至 兴谷工业开发区(二期)位于平谷卫星城用地范围的东北侧。其南侧紧邻兴谷开发区(一期)用地。其北为熊尔营、北屯,东为李辛庄、西隔路为王辛庄、东古村。兴谷工业开发区(二期)用地呈长方形,长约3020m,宽约1740m。兴谷工业开发区(二期)距卫星城中心约2.9km。 项目分为6个地块,土地规划用途为居住和商务,其中南侧地块用于拆迁户回迁。 宗地四至具体见下图。
1.3 周边环境及质素 1.3.1?经济环境 2007年上半年,平谷区工业生产稳步增长;农业生产依然呈现低速平稳增长态势;商业市场购销总体平稳;区内投资高速增长,建筑产值、施工面积双增长;税收总额持续增长,财政收入同步增加;银行存贷款余额快速增长;工资水平快速提高,居民收入稳步增加;旅游经济持续升温,乡村旅游繁荣兴旺。 ? 工业生产稳步增长 上半年全区实现工业总产值53.9亿元,较上年同期增长11.9%,其中规模以上工业企业实现工业产值49亿元,同比增长15.6%;实现工业销售收入55.7亿元,较上年同期增长17.8%,其中规模以上工业企业实现销售收入51.3亿元,同比增长22.5%;实现工业利润总额6897.0万元,较上年同期下降52.3%,其中规模以上工业企业实现利润总额6264.0万元,同比下降51.8%。 ? 商业市场购销平稳,集贸零售增速缓慢 上半年,全区实现社会消费品零售额16亿元,比上年同期增长7%。从商品用途划分来看:实现吃类商品零售额5.3亿元,同比增长5.8%;实现穿类商品零售额1.8亿元,同比增长8.1%;实现用类商品零售额5.6亿元,同比增长7%;实现烧类商品零售额3.3亿元,同比增长8.3%。 ? 投资高速增长,建筑产值、施工面积双增长 上半年,全区实现区内固定资产投资17.7亿元,较上年同期增长87.5%。区内固定资产投资快速增长的主要原因是京平高速公路建设加速,上半年投资已达8.7亿元。 上半年,全区实现建筑业总产值10.8亿元,较上年同期增长20.2%。建筑施工面积达134.8万平方米,同比增长16.9%。 ? 工资水平快速提高,居民收入稳步增加 上半年,从业人员劳动报酬总额为8.6亿元,同比增长16.9%,从业人员人数7.3万人,同比下降4.8%,从业人员平均工资11,724元,同比增长19.3%。 上半年,城镇居民人均可支配收入9,503元,较上年同期增长10.9%。其中:人均工薪收入7,804元,同比增长11.6%。上半年,农民人均现金收入4,761元,同比增长9.3%。其中:人均工资性收入2,009元,同比增长22%;人均家庭经营收入2332元,同比下降6.8%。 1.3.2?交通环境 ? 区域交通 平谷位于北京市区的东北部,南与河北省相邻,东南与天津市接壤,处于京津冀的交汇处,融于环京经济圈及环渤海经济圈之中。 平谷区境内现有总长1000公里的标准化公路,到北京市区70公里,到天津市区100公里;依托北京作为中国铁路客货运路网的核心枢纽优势,大秦铁路穿境而过,设有客货运站,平谷地方铁路与京秦线连接;平谷空运条件优越,距离首都国际机场40公里;平谷航运条件便利,有高速公路到港口,至天津新港130公里,至京唐港140公里,至秦皇岛港230公里。
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