第1部分
项目概况

1. 项目位置

本次调研的项目地块位于江苏省大丰市城区东侧，具体为大丰市二卯酉河以北，东宁路以东，疏港路以南，规划鹤影路以西的地块上。

2. 项目经济技术指标

    该地块总占地6.24平方公里，呈东西长2600米，南北宽2400米的正方形地块；
    规划居住总人口约6万人；
    容积率：中心地块≤2.0 总体地块1.5-1.8。

3. 项目开发现状

项目地块目前处于毛地状态，未做七通一平；地上覆盖植被，属耕地或果林用地，部分需要拆迁，平整难度不大；地块西南部有一家5万吨规模的污水处理厂及南京军区某雷达部队驻地，未做搬迁规划；目前开工建设两纵两横四条中心道路，重要区位拆迁工作也已展开。

第2部分 大丰市房地产宏观背景分析

1. 大丰市概况

大丰市位于中国江苏省中部，长江以北，黄海之滨，盐城市东南，东连黄海，属北亚热带海洋性季风气候，四季分明。全市总面积2367平方公里，总人口72万，辖14个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各3个，境内海岸线长达112公里，滩涂面积10万多公顷，其中已围垦3万多公顷。大丰地处中国东部沿海开放带，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，具有一定的经济发展的区位优势。2007年9月，大丰港作为国家一类开放口岸正式开放，目前有一条韩国釜山国际航线。
纺织、机械、食品、轻工、化工是大丰工业经济的五大传统行业，有近千家企业，微小型空压机、自行车飞轮、旋耕条播机、床上用品、布绒玩具、龙虾等产品产销和出口量在中国同行业中名列前茅。目前，大丰市正在着力培植绿色食品、新型能源和生物工程三大新兴行业。

2. 大丰市宏观经济发展状况

（1）经济和社会发展主要指标预期

到2008年，大丰市国内生产总值达到200亿元，年均增长15％以上；全社会固定资产投资150亿元，其中工业投入100亿元，同比分别增长50%和43%；力争实现财政收入15.5亿元，其中一般预算收入9亿元，同比分别增长35%和32%；城市化率提高2个百分点，达到25%；力争实现城镇居民人均可支配收入13475元，农民人均纯收入7845元。

（2）历年主要经济指标及增长率

    大丰2007年的人均可支配收入与长三角16大城市相比：上海23623元、宁波22307元、台州22245元、绍兴21717元、杭州21689元、苏州21260元、无锡20898元、南京20317元、湖州20046元、舟山19856元、嘉兴19238元、常州19089元、镇江16775元、南通16451元、扬州15057元、泰州14940元，大丰比排名最后的泰州差近3800元，大丰2007年的人均可支配收入与江苏仪征（13290）相比，也相差2136元，差距依然不小。
    大丰市国民经济发展水平和综合经济实力较弱，城市居民收入较低，消费能力不强，缺乏规模经济的拉动，从恩格尔系数来看，大丰2007年的恩格尔系数为41%，说明总体消费水平停留在接近小康的层面上，社会消费一般，其中，住宅消费走势趋平，房屋销售和土地交易价格指数上涨不明显，预计这种趋势将继续保持若干年。
    经济发展是城市发展的基础。没有强大的经济动力作保障，城市发展就只能是一句空话。近几年来，作为苏北县级城市的大丰市，虽然经济一直保持了一定的增长（年均递增15％），但经济基础薄弱的现状仍然没有得到彻底的改善，还不能对房地产市场的跨越式发展起到足够的支撑作用。

3. 大丰市城市规划及建设

    大丰市当前的城市布局结构为城中商业区+城西经济开发区+大丰港区。大丰市2007年以前的发展重心集中在城西开发区，相关的道路、教育、行政、医疗卫生、商务等城市配套均向该区域集中，目前已经形成了一定的规模。2007年随着大丰港被批准为国家一类口岸正式开放，政府又提出了新的规划建设思路，即“东进北扩西延，一体两翼发展”，总体定位为“绿水生态大丰，现代海滨城市”，参考澳大利亚“阿德莱德”模式，规划在城东建设一个集行政、商务、文化体育为一体的新城区和承载大丰港区配套功能的服务基地。
    由于苏北地区地方各级政府都努力发展“外向型经济”，提高“国际化程度”，“看齐苏南、对接上海”，在这种空间政策取向下，大丰港就成为了盐城乃至苏北地区发展的窗口。由此，盐城调整发展思路——东向发展，加速推进大丰港口的建设，港口规划起点高，标准高，成为大丰乃至盐城地区投资和资本流向“洼地”。
    从“一体两翼”的空间规划思维来看，一个是以文教为主的生活区，一个是行政、公建、文体为主的核心地带，由于大丰城市化率的局限性（城市化率42.5%，城镇常住人口15万人），在一体化发展中，城西新区便会与城东新区产生激烈的竞争。政府下大力气努力搬迁市政机构，实地访问中城东新区虽也能够得到一部分调查者的认同，但是鉴于城西各项配套设施逐步完善、城市环境大幅改善，加之大丰航母级的教育基地——大丰中学的强大吸引力，市场认同度较高的还是城西新区。因此，城东新区仅仅靠一种意向性的空间规划还是不够的，即便是政府动迁，也还是不足以改变东西居住格局的力量平衡。
    另一个角度来看，城东新区可能成为港城的副城或者港区居住、生活的腹地的可能性不大。首先，是通勤距离的问题。阿德莱德模式“港城要素的反向流动”是有两个前提的，一是汽车社会，二是距离在15公里左右，而城东新区和大丰港口距离达30公里，公共交通条件不完备，满足不了这样的要求；其次，城东新区与港区的城市道路联系不便；第三，港区正处于初期建设阶段，其规模和经济实力还不足以形成大规模的反向流动，相反港区建设的初期将会吸引大量的资金与各种社会资源，从而减少大丰市的整体发展机会。即便是存在个别行为，盐城城区的吸引力则更大一些，