华阳街办东寺社区地块可行性报告 
    前言
    随着公司的不断发展，土地储备能力日益壮大，为了规范项目前期操作流程，提高工作效率，规避项目风险，将加强和完善对项目的前期可行性调研分析。
     
    第一部分：项目概况 
    一、 宗地位置
    宗地位于成都市双流华阳街办东寺社区（天府大道华龙段）。 
 
    二、宗地现状 
1、 四至范围：一侧紧邻天府大道华龙段（如图1），正对面是四川开关厂；另一侧是一条小路（如图2）。
2、 地面现状：现有大片农田，土地未平整，地面有高压走廊（如图3、图4）。
3、 地面现有居民情况：有农家一户，两层楼（如图5、图6），居住人数不详；入口处有私自搭建的违章建筑一户（如图7）。
4、 地下情况：地下有煤气管道（如图8）； 
5、 有代征道路68亩，代征绿地32.48亩。
    




    




    




    




     
    三、 项目周边的社区配套 
1、 交通：
    ?      地处城南副中心城市主动脉天府大道侧畔，驾车一路畅通。
    ?      距二环路立交桥仅10公里，8分钟车程。
    ?      距双流国际机场12公里。
    ?      有501、805、809、819、817多路公交直达市区。
    ?      紧邻地铁一号线出口。 
2、 教育：华阳实验幼儿园、华阳实验小学、西寺小学、华阳中学（省重点）、华阳一中、中和中学（省重点）、育才中学，美视国际学校。
3、 医院：石油总医院（二级甲等省级医院）、骨康医院、成都市第一人民医院新址、成都市急救中心（在建）等。
4、 商业：距商业中心正北街500米，有新世纪广场、摩尔百盛、红旗连锁旗舰店、华贸商厦、华盛百货商场等大型百货。
    5、金融：附近有工行、交行、建行、农行、中行。
    6、餐饮娱乐：五星级的英国洲际酒店、 假日酒店、金鹿国际酒店，远大荷兰水街、华阳美食圈，中国西部最大的“极地海洋馆”（预计2008年建成）。 
    7、其他：区域内有大量高端楼盘社区。 
     
    四、 规划控制要求 
1、总占地面积376.19亩，其中净用地面积275.71亩，代征地面积108.48亩（代征绿化面积32.48亩，代征道路面积 68亩）。
2、用地性质：商业
    兼容性质：居住
    兼容比例不大于49.7%
3、容积率：商业≥2.0，居住≤5.0 
4、建筑密度：商业≤50%，居住≤25%
5、控高：邻天府大道不得低于24米，航空限高147米
6、绿地率：居住≥25%，商业无要求 
7、其他：
    ?      市政规划要求该地块必须修建四星级宾馆一座、引进世界500强企业的商业卖场一座、艺术中心一座；
    ?      同时，必须完成地面一层才可贷款，要求先修商业。
     
    第二部分：市场分析
    深入剖析该项目所在地的区位特征，可以把握以下几大关键词：一是成都城南，二是成都三环路以外，三是成都天府大道沿线，四是双流华阳。下面将分别从这四个区位特征出发，结合政府规划、产业经济、历史状况回顾、发展现状和趋势分析、房价对比等方面，采用横向和纵向分析相结合，从市场角度深入剖析该项目的区位影响。
    1、      成都城南
    从地理范围讲，狭义的成都城南是指高新南区，广义的成都城南是指包括高新区南区、包括双流县的华阳、还有整个人民南路南延线直到末端，甚至包括黄龙溪等广大区域。因此该项目所处的地理位置就是广义上的成都城南。
    1、城市规划对城南的定位
    成都城南的定位由最早的“现代化的城市新区”（1997年）到“新的城市副中心”（2004年），再到2008年最近提出的“城市新中心，现代化新城区”不断发展，在此过程中可见城南的茁壮发展得到了普遍认可，在整个城市发展中的地位也越来越重要。
    据最新的城市规划，成都市要建成四个服务业特色新城：北部商贸城、南部科技商务城、东部工业商务城、西部健康休闲城。其中，南部科技商务城将依托高新南区、双流县的部分区域，聚集各类商务服务业，重点发展软件和服务外包、会展、航空物流、教育培训等产业，打造国家软件和服务外包基地、中西部会展中心、西部航空物流园区。
    2、城南的区域发展现状和趋势
    城南正日益成为行政办公中心和创新研发中心，并大力发展区域总部经济和现代服务业，居住区的建设也日臻成熟和完善。
    ?      从行政办公中心来讲，成都市的海关大楼已经建成，