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附表1	开发投资估算表
附表1-1	建筑工程投资估算表
附表1-2	安装工程投资估算表
附表1-3	室外基础设施配套工程投资估算表
附表1-4	前期费用估算表
附表1-5	行政事业性收费估算表
附表2	开发投资与资金筹措表
附表3	销售收入估算表
附表4	利润及利润分配表
附表5	借款还本付息估算表
附表6-1	财务现金流量表（全部投资）
附表6-2	财务现金流量表（自有资金）

    附图
    总平面图

第一章总论

1、项目背景

    福州市“十一五”规划提出，“十一五”期间，围绕海峡西岸经济区“延伸两翼、对接两洲，拓展一线、两岸三地，纵深推进、连片发展，和谐平安、服务全局”的基本态势，按照产业做强、规模做大、功能做优、环境做美的要求，调整优化城市经济结构，改善城市基础设施和人居环境，完善城市功能和凸显城市特色，提升城市品位和综合竞争力，形成以中心城市为核心、次中心城市为支撑、周边卫星城镇为基础的海峡西岸省会中心城市群，发挥省会中心城市的重心作用，增强服务全省的带头示范效应，推动发展壮大闽东北一翼，成为海峡西岸经济区的重要增长极，促进与长江三角洲、珠江三角洲紧密对接，向内陆腹地纵深推进，实现互动联动、共同发展。
    福州市牢牢把握中央支持海峡西岸经济发展和海峡两岸关系出现新变化的机遇，发挥省会中心城市在服务海峡西岸经济区发展大局和祖国统一大业的领头作用，以“五缘”促“六求”，拓展榕台经贸交流领域。福州市近年来经济发展速度很快，2009年福州市生产总值达2524.28亿元，同比增长13.1%。全社会固定资产投资完成额达1646.72亿元，同比增长31.5%。社会消费品零售总额达1335.79亿元，同比增长20.5%。人均可支配收入达20289元，同比增长12.8%。
    万达集团抓住福州社会经济快速发展的有利时机，再次进军福州市场，建设福州仓山规模最大、档次最高、业态最丰富的城市综合体项目—福州仓山万达广场。
    福州仓山万达广场项目位于福州市仓山区金山片区，占地面积64.4公顷，汇集大型购物中心、酒店式公寓、高档写字楼、SOHO办公楼、时尚休闲娱乐商业步行街，融商业、商务、居住、休闲于一体，引入国内外知名商家和品牌，创造商业价值、投资价值的最大化。

2、项目概况

    ◆ 项目名称：福州仓山万达广场项目
    ◆ 项目地址：位于福州市仓山区金山片区，地处金山板块主干道浦上大道与次干道金州路交汇处，和城市核心区一江之隔，属于福州居住新区。
    ◆ 总用地面积：12.63万平方米。
    ◆ 总建筑面积：64.67万平方米，其中地上建筑面积49.02万平方米，地下建筑面积万15.65平方米。
    ◆ 建设内容：大型购物中心，精装SOHO写字楼、甲级写字楼、商务酒店、室外步行街、底商、酒店式公寓等。
    ◆ 投资与收益概况
    该项目投资总额为454038.46万元。
    该项目开发的室外步行街、底商、精装SOHO写字楼、酒店式公寓及其地下停车位用于销售，剩余部分将采用租赁的方式经营。经测算，主要技术经济指标见表1-1。
    表1-1                  主要技术经济指标表

指标值

    销售
    部分
    指标

投资利润率

41.49%

全部投资
（税前）

财务净现值

96695.88万元

投资利税率

51.99%

财务内部收益率

18.12%

资本金净利润率

90.12%

投资回收期

5年6个月

全部投资
（税后）

财务净现值

45104.84万元

自有资金
（税后）

财务净现值

62914.41万元

财务内部收益率

13.80%

财务内部收益率

17.14%

投资回收期

6年11个月

偿债
指标

年份

利息备付率

4.06

5.99

9.07

10.14

偿债备付率

1.41

1.44

1.45

3、开发商概况

    大连万达集团股份有限公司成立于1988年，1992年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之一。经过20多年的发展，万达集团已成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱的大型企业集团。总资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。
    商业地产是万达集团的第一支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。万达集团目前持有收租物业面积700万平方米，是亚洲排名第一的不动产商。计划到2012年开业80个万达广场，持有收租物业面积1200万平方米，年租金总收入超过80亿元，规模排名全球前四。
    文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之一。万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地、影视制作、电影院线在内的完整影视文化产业链。万达院线是中国排名第一的院线，目标到2010年建成70家以上多厅影城，银幕总数超过600块，占有全国30%的市场份额，到2015年超过1200块银幕，占据全国50%左右的市场份额，成为全球排名前五的院线。
    连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之一，其旗下品牌万千百货，目前已在北京、上海、南京、成都等地开业11家百货店，2010年将开业15家店。计划到2012年开业65家店，营业面积200万平方米，年销售额120亿元，成为中国一流的连锁百货企业。
    大连万达集团在创造经济效益、壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校、小学、幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会、大连市社会治安基金会和大连市扶贫基金会的发起单位。该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资超过15亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的企业，树立了良好的企业公民形象。
    福州万达广场投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司，该公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本36亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。
    截至2009年底，大连万达商业地产股份有限公司已经在全国21个省、自治区和直辖市的32个重点城市投资建设了37个万达广场，其中已开业13个万达广场，正在运营7家五星级或超五星级酒店，公司计划在2010年新开业15个万达广场，新运营7家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。

4、编制依据与研究范围

4.1 编制依据

    根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：
    ◆ 国家发改委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；
    ◆ 国家建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》；
    ◆ 工程建设相关法律法规及设计规范；
    ◆ 福州市国民经济与社会发展“十一五”规划；
    ◆ 开发商提供的其他有关材料。

4.2 研究范围

    本可行性研究报告的研究范围包括：
    总论
    项目市场分析
    建设条件分析
    项目的建设内容和规模
    工程设计
    公用工程
    环境保护
    节能与节水
    劳动安全卫生和消防
    项目招标组织
    工程进度安排
    投资估算与资金筹措
    财务基础数据估算
    财务效益分析
    不确定性分析
    项目风险分析
    结论等
    在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。

第二章项目市场分析

1、宏观环境分析

福州市位于中国东南沿海、福建省东部，东经118°08'~120°31'、北纬25°15'~26°29'之间，与台湾隔海相望。
福州市为福建省省会，现辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾五个市辖区，福清、长乐二个县级市，闽侯、连江、闽清、罗源、永泰、平潭六个县。总面积1.2万平方公里，其中城区规划面积1043平方公里，至2007年底建成区范围面积182.36平方公里。现有常住总人口687万人，其中市区人口271万人。

1.1 福州市经济发展状况

    2009年福州市生产总值达2524.28亿元，同比增长13.1%。全社会固定资产投资完成额达1646.72亿元，同比增长31.5%。社会消费品零售总额达1335.79亿元，同比增长20.5%。人均可支配收入达20289元，同比增长9.1%。



    经济的稳定增长，促进了财政的增收。全市完成财政总收入（不含基金）

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