广嘉地产贵阳项目
综合评价分析报告
星彦咨字[2005]G0506-3
目 录
第一部分 贵阳市简介 3
一 贵阳市介绍 4
1. 总体概况 4
2. 贵阳市中心城区 7
3. 地理位置、气候 7
4. 城市定位 7
5. 城市发展规划 8
6. 小结 10
第二部 经济环境及生活结构研究 11
一 贵阳市宏观经济研究： 12
1. 贵阳市宏观经济背景 12
2. 贵阳市宏观经济总量、增量、经济结构分析 13
3．贵阳市产业结构、国民经济贡献、外贸与利用外资情况 14
4. 贵阳市产业经济 15
5. 固定资产投资与房地产投资 16
6. 贵阳市经济在贵州省的地位 17
7. 小结 17
二 贵阳市居民生活结构研究 18
1. 贵阳市人口结构与消费结构比例 18
2. 城镇居民生活结构研究 19
3．城市居民就业与在职职工收入情况 20
4. 贵阳市消费结构变化及特点 25
5. 小结 27
第三部分 片区及项目介绍 28
一 龙洞堡”片区简介 29
1. 片区概况 29
2. 片区定位 30
3. 片区发展规划 30
4. 片区发展前景 30
二 项目简介 31
1. 项目位置 31
2. 地形地势 32
3. 项目SWOT分析 33
4. 项目综合评价及发展战略 37
第四部分 方案优化及经济评价 38
一 项目分析说明及用地、技术、经济指标 39
1. 项目说明： 39
2. 项目用地指标 39
3. 项目技术指标 39
4. 经济指标 40
5．成本测算结果： 42
6. 价格预期 43
二 优化计算 44
1. 项目定量计算模型 44
2. 计算结果 45
3. 结果分析 46
三 方案建议 46
四 项目经济评价 47
1. 投资估算及收入预测 47
2. 动态分析 51
3. 财务分析 52
4. 项目风险及防范建议 54
附表 55
1. 资金运用计划表： 55
2. 销售收入预测表 55
3. 资金来源与运用表 56
4. 项目现金流量表 56
第一部分 贵阳市简介
一 贵阳市介绍
1. 总体概况
1.1 贵阳市简介
贵州省位于中国西南云贵高原东部，贵阳是贵州省省会，位于贵州省中部，是贵州省政治、经济、科技、教育、文化中心。
中国古代以山北为阴，山南为阳。“贵阳”因城区位于贵州境内的贵山之南而得名。古代贵阳盛产竹子，许多地方以竹命名，因“竹”与“筑”谐音，故贵阳简称“筑”。
东、南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤，西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节地区的黔西、金沙两县和遵义市的遵义县。土地总面积8046平方千米，占全省面积的4.56%。市区面积2403平方千米，建成区面积128平方千米。
2002年末，全市总人口340.44万人，其中非农业人口160.33万人，占总人口的47% 。少数民族共有37个，占总人口15.4%，其中布依族、苗族占少数民族人口总数的71.3%。
1.2 贵阳市辖区组与城市格局
贵阳市现辖云岩区、南明区、花溪区、乌当区、白云区、小河区、清镇市、开阳县、修文县、息峰县10个区县（市）。
城区形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。片区之间以绿色空间相隔离，通过交通干线相连接，呈组团式格局。体现出“山中有城，城中有山”的城市特点。
1.3 交通
航空
1992年9月，贵阳航空口岸正式开通，贵阳市成为一类口岸城市。距市中心12公里、车程15分钟的贵阳龙洞堡机场，现开通30多条航线，每周航班467架次，航线辐射北京、上海、广州、海口、成都、昆明等全国大中城市及香港特别行政区。
铁路
贵阳是中国西南重要的铁路交通枢纽，川黔、贵昆、湘黔、黔桂4条铁路干线交汇于此，其中川黔、贵昆、湘黔3条铁路干线已实现电气化。电气化程度居全国之首。贵阳火车南站是货运列车的汇集点，它既是省内最大的物资集散地，也是中国西南最大的铁路枢纽编组站。贵阳火车站是贵州省铁路客运中心。
公路与公共交通
外部公路交通：贵（阳）黄（果树）、贵（贵阳）遵（遵义）、贵新、贵毕（贵阳至新寨和贵阳至毕节）公路等8条高等级出境公路，321和210国道经过贵阳。目前已形成以市区为中心，呈放射状分布的公路网络，四通八达，建立了西南腹地与沿海城市的联系，促进西南地区经济的发展。
城区公路交通
贵阳城区新建的道路、桥梁60多条，总长50多公里；建造功能不一、造型各异的立交桥、平交桥、高架桥及人行天桥20多座。如今已形成东西三横、南北三纵的现代立体交通网络。贵阳中心环线建设，它将使贵阳城区公共交通系统变得更加通畅快捷。
2. 贵阳市中心城区
贵阳市中心城区由云岩区与南明区两区组成，又叫“中心两城区”。建设用地约40平方公里，集聚了市区65%以上的人口与就业，由于受城区地形和用地限制，人口密度与土地开发强度较高，居省会中心城市前列。
3. 地理位置、气候
贵阳市位于贵州省中部的云贵高原东斜坡地带，地处东经106°07′至107°17′，北纬26°11′至27°22′之间。属东部平原向西部高原的过渡地带，平均海拔1250米，地形地貌多样，海拔高，纬度低。
贵阳市年平均气温14.7oC，夏季平均气温21.9 oC，冬季平均气温6.6oC，常年相对湿度80%，年平均降雨量1200毫米，日照时数1354小时，无霜期270天。冬无严寒、夏无酷暑、雨量充沛、无霜期长具有亚热带湿润温和型气候的特点。
4. 城市定位
4.1 城市定位
贵阳市定位于“打造生态经济市，实现生态与经济良性循环”。
4.2 定位意义
贵阳市定位于“打造生态经济市，实现生态与经济良性循环”。
是贵阳市综合人口、经济、社会、资源和环境协调发展做出的新的定位，是继“林城”品牌打造、“环境立市”战略后的延续与提升，体现贵阳市作为贵州省政治、经济、文化中心与贵州“生态立省”的战略思想的一致性，是结合贵阳市区域经济特色的城市定位。
5. 城市发展规划
根据近期城市重点发展方向和发展区域规划，贵阳市将实施“西北进，南延、东拓”的空间发展策略，由此确定了金阳新区、白云南湖新区、小河西部开发工业园区、二戈寨物流区、龙洞堡中心片区等近期重点发展区域。
金阳新区建设是全市建设的重点，土地供应首先保证金阳新区快速发展的需要；小河片区、新天片区、白云片区是贵阳市高新技术产业和工业项目布局的重点区域，应保证一定的土地供应量；中心区、龙洞堡片区、三桥马王庙片区、花溪片区应以挖掘存量土地潜力为主，适量新增建设用地。
未来贵阳城区由中心区及周围八个片区组成，形成“众星捧月”的空间布局形态。各片区之间充分利用自然地形形成环城林带，严格保护片区之间的绿色隔离带，强化“山中有城，城在有山”的城市特点。
各组团发展形势如下：
是规划区的核心区域，总用地58平方千米，规划为疏解人口，降低人口密度和建筑密度，提高居住环境质量，逐步加强城市基础设施建设，优化用地布局。实行“退二进三”“退二进绿”的发展战略，调整产业结构，强化政治、商贸、金融、信息、文化艺术、科技、旅游服务等职能区域。
位于城区西北部，总用地 32.4平方千米，规划为以行政办公、居住、文教科研、高新技术和居住为一体的园林式、生态型和可持续发展的现代化新城区。
片区位于城区南部，总用地 81.3平方千米。规划为以机械、电子、航空、新材料、铁路货场、仓储为主的工业片区。
位于城区西北部，总用地 66平方千米，规划为以铝厂建设为主体。是中心区“退二进三”吸纳工业企业和其他行业的主战场，规划为铝工业及其配套行业为主，有利生产、方便生活的新型工业基地。是规划末期重点建设的片区，逐步建成为北面三县服务的城市次中心。
位于城区东北部，总用地 70.2平方千米，是以电子信息、光机电一体化、生物工程、新材料为主的全省高新技术产业基地。
位于城区西南部，总用地约 60平方千米，规划是以风景旅游、文教科研用地为主的片