丹阳市滨江国际新城A、B地块可行性研究
                                                             
     
     
       
     丹阳市滨江国际新城A、B地块
        项目可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
    2010年8月
    
目   录
    第一篇 城市研究              - 5 -
    一、阅读丹阳              - 5 -
    1、丹阳概况              - 5 -
    1.1、历史沿革              - 5 -
    1.2、地理环境              - 5 -
    1.3、交通环境              - 5 -
    1.4、人文风貌              - 6 -
    2、丹阳经济              - 7 -
    2.1、数字丹阳              - 7 -
    2.2、丹阳经济发展状况及主要特点              - 8 -
    二、城市建设及发展              - 9 -
    1、城市基础建设              - 9 -
    2、城市规划              - 9 -
    3、开发区规划及现状              - 10 -
    第二篇 房地产市场篇              - 12 -
    一、房地产开发概况              - 12 -
    二、土地市场              - 13 -
    1、丹阳（行政）市土地市场              - 13 -
    2、丹阳市区土地市场              - 14 -
    蓝色部分为开发区成交地块              - 14 -
    三、房地产开发环境              - 20 -
    1、开发投资及施竣工状况              - 20 -
    2、商品房销售状况              - 21 -
    3、商品房供销分析              - 22 -
    四、经济开发区房地产市场              - 23 -
    1、区域土地利用概况              - 23 -
    2、目前区域房地产分布概况              - 24 -
    3、区域在售项目分析              - 26 -
    3.1、项目概况              - 26 -
    3.2、产品结构              - 26 -
    3.3、供销状况              - 27 -
    3.4、价格分析              - 28 -
    3.5、潜在供应量              - 29 -
    4、区域小结              - 32 -
    五、其他板块房地产市场              - 33 -
    1、丹阳房地产板块分布及竞争态势              - 33 -
    2、老城区规划              - 35 -
    3、老城区典型楼盘分布              - 38 -
    4、项目基本概况              - 39 -
    5、户型结构              - 40 -
    6、建筑形态              - 41 -
    7、项目卖点              - 42 -
    8、供销状况              - 43 -
    9、价格分析              - 44 -
    10、客群分析              - 45 -
    11、老城区房地产市场结论              - 46 -
    第三篇 项目定位篇              - 49 -
    一、地块研究              - 49 -
    1、地块概况              - 49 -
    1.1、地理位置              - 49 -
    1.2、基地环境              - 50 -
    1.3、项目周边道路及建筑分布              - 50 -
    2、地块区位规划              - 53 -
    3、项目SWOT分析              - 60 -
    4、项目问题点              - 62 -
    5、城市借鉴项目分析              63
    6、解决方法              69
    二、项目市场机会              70
    三、项目发展机遇              72
    四、项目发展战略              73
    五、价格建议              74
    第四篇 产品建议              75
    一、产品定位              75
    二、总体规划设计              76
    1、主要规划要点              76
    2、规划方案示意              77
    3、经济指标分析              78
    4、产品布局分析              79
    三、产品设计建议              81
    1、主力户型建议              81
    2、空间附加值建议              81
    3、户型设计推荐示意              85
    四、建筑风格建议              86
    1、建筑风格的重要意义              87
    2、项目风格建议              87
    3、本项目建筑风格示意              89
    第五篇 投资效益分析              93
    一、基本经济参数              93
    1、地块A              93
    2、地块B              94
    二、项目开发成本              95
    1、地块A              95
    2、地块B              98
    三、项目收益              101
    1、地块A              101
    投资净收益率              102
    2、地块B              102
    投资净收益率              103
    四、售价变动分析              103
    五、项目社会效益评估              104
    六、项目环境效益评估              105
    七、结论              105
    
第一篇 城市研究
    一、阅读丹阳
    1、丹阳概况
    1.1、历史沿革
        丹阳是现今江苏地域在公元前221年秦朝设置的15个县份之一，当时称曲阿，后改名云阳，唐天宝元年（742年），因当时境内生长着众多的“赤杨树”，“赤”与“丹”同义，“杨”与“阳”谐音，故名“丹阳”，后取“丹凤朝阳”之意，定名丹阳。1987年经国务院批准撤县建市，被列为沿海对外开放城市，是江苏省经济发展水平较高的县（市）之一。
    1.2、地理环境
    丹阳市地处长江下游南岸，江苏省南部，界于东经119°24’～119°54’，北纬31°45’～32°10’，南北长44公里，东西宽32.5公里，全市总面积1059平方公里，其中陆地面积850.2平方公里，占总面积的81.2%、水域面积196.8平方公里，占18.8%。丹阳市处在亚热带与南温带的过渡性气候带中，具有明显的季风特征，四季分明，降水丰沛，光照充足。年平均气温15°C，年日照量为2021小时，无霜期230天，平均降水量为1058.4毫米/年。2004年丹阳全市户籍人口801643人，人口连续三年下降，人口得到有效控制。
    
    1.3、交通环境
    丹阳的地理位置十分优越，东距上海200公里，西距南京68公里，沪宁高铁、京沪铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河和正在规划建设的京沪高速铁路横贯市区；常州机场坐落市境，西距南京机场80公里，东距上海虹桥机场、浦东机场2小时车程，班机直航世界各地；对外开放的长江第三大港──大港港口离市区18公里，全市已形成了铁路、公路、水路、航空综合交通运输体系。
    
    1.4、人文风貌
        丹阳是人文荟萃之地，名人志士，贤臣良将，代不乏人。近现代，丹阳孕育了著名教育家、上海复旦大学创始人马相伯，著名社会科学家、教育家戴伯韬，著名书画家、美术教育家吕凤子，语言学泰斗吕叔湘，以及对革命事业作出过贡献的共产党人夏霖、黄竞西、管文蔚和匡亚明等一大批名人志士。丹阳在历史上曾是南朝齐高帝萧道成、梁武帝萧衍两代开国皇帝的故里，现境内文物遗迹丰富，存有南朝帝陵石刻11处26件，散布在胡桥、荆林、前艾、建山、陵口等地，20只石兽是我国石刻艺术中罕见的珍品，已被列为国家级重点保护文物；季子碑刻相传为孔子唯一存世手书；公元883年铸造的唐中和铜钟被誉为“江南第一钟”；丹阳是“董永和七仙女”故事的源发地；行宫九里村是“吴”姓祖始地；境区存有季子庙、沸井、明万善古塔、通泰桥、开泰桥、玉乳泉井、海会寺、嘉山寺等名胜古迹。
     
     
     
    2、丹阳经济
    2.1、数字丹阳
    2.1.1、城市GDP
    
        2009年丹阳市实现地区生产总值502.21 亿元，增长14.0％，其中：第一产业实现增加值29.38 亿元，增长6.9％；第二产业实现增加值285.37 亿元，增长13.9％；第三产业实现增加值187.46 亿元，增长15.6％。三次产业增加值