邳州市新城客站东地块
    前期可行性研究报告
    目  录
    前言
    第一部分  城市宏观背景
    一、邳州概况（区位、资源、历史、文化、人口等）
    二、邳州经济发展概况（近几年GDP增长分析、主要产业研究）
    三、近中期城市发展规划方向
    四、区域产业环境调查
    第二部分 房地产投资环境分析
    一、邳州房地产市场总体概况
    二、邳州土地市场分析
    三、近年邳州房地产走势分析
    四、住宅市场调查分析（主力楼盘分析）
    五、商业地产调查分析（重点调查内容：商圈、踩街、商业网点、专业市场）
    1、城市商业现状分析
    2、热点商圈分布情况分析
    3、城市未来新商圈分析
    4、可类比项目重点分析
    5、邳州商业物业分析总结
    第三部分 项目概况
    一、项目区域概况（区域现状、未来发展定位、交通等）
    二、地块概况（主要规划条件、周边环境）
    三、地块商业地缘关系分析
    四、项目SWOT分析
    五、切入机会点深入分析与挖掘
    第四部分 项目发展初步设想
    一、功能业态定位
    二、项目主题定位
    三、形象定位
    四、商众定位（商户+客群）
    第五部分  经济测算与可行性分析
    一、项目建筑开发进度
    二、投入成本计算
    三、资金回收方案
    四、敏感性分析
    五、社会影响分析
    第六部分  市调总结及项目发展建议   *（附件及部分索引）
    第一部分  城市宏观背景
     
    一、邳州城市概况
    1、历史沿革
    邳州建置悠久。据史料记载，在夏朝，奚仲以邳为都，建立邳国。商汤、周武均封奚仲后人于邳，为侯国。秦始皇26年设立下邳县，汉高祖刘邦封韩信为楚王，建都下邳。北周静帝大象元年始称邳州，为下邳称州之始。隋朝设立邳州，后改下邳郡。唐朝废郡复置邳州，后改为下邳县。元、明、清仍称邳州。中华民国元年废州改置邳县。1992年7月，撤县设立邳州市。
    历史长河铸就了邳州6000多年的文明历史。清代以前，邳州共有42人、79部著作载于《二十四史》和《四库全书》。明代散曲家陈铎，在教坊中被尊为“乐王”，琵琶演奏家汤应曾技艺绝伦，誉满天下；民国刘仁航著述30多部，被誉为“北方学者”。新中国成立以后，地方文化获得较快发展，以农民画、民间剪纸为代表的民间艺术，以独特的艺术手法，生动形象地反映了农民的生产生活，有一定的思想性和艺术性。
     
    2、行政区划
    邳州幅员面积2088平方公里，属苏北鲁南地区县域面积最大、人口最多的县级市，下辖24个镇、488个行政村（居）。近几年先后被命名为江苏省文明城市、江苏省园林城市、中国优秀旅游城市、全国绿化先进市、全国绿色小康县、全国科技进步先进市。
     
    3、地理位置
    邳州区位优越，交通便捷。城区座落在京杭运河与欧亚大陆桥陇海铁路黄金交汇点上，西依历史名城徐州，东邻港口城市连云港，北接齐鲁，南通江淮。徐州观音机场、连云港白塔埠机场和山东临沂机场距离邳州均不足一小时车程，霍连高速穿城而过，京沪、京福、宁徐高速三面环绕，新老城区三大汽车客运站，日发送旅客超过1万人次；邳州火车站为国家二等大站，目前正在建设新区火车站。
     
    4、人口数量
    2009年末全市户籍人口171.93万人，其中农业人口127.49万人，非农业人口44.44万人。全市常住人口144.31万人。主城区常住人口约35万人。
     
    二、邳州宏观经济状况
    总体概述
    邳州市享有人口数量、经济总量、城市规模“三个东陇海县级第一”，东陇海第三大城市，创造了板材、大蒜、银杏、石膏产业“四个全国第一”。工业与农业是目前邳州的两大支柱产业，规模以上工业企业比“十五”末净增487家；农业产业化全省领先，农产品出口额全省第一，农业产业化龙头企业数量徐州第一。
    2010年实现国内生产总值（GDP)365.39亿，同比增长14.7%；财政收入52亿元，一般预算收入23.1亿元，增长20.2%。连续两年荣获江苏省财政收入上台阶奖；出口总额达到6.2亿美元、增长58.9%，自营出口1.47亿美元，全省领先、苏北第一。
    全社会固定资产投资338亿元，增长29.9%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到15390元、8140元，分别增长13.7%和12%。社会消费品零售总额达到85.2亿元，增长19.1%。连续三年在徐州市经济工作综合考核中名列第一；还荣获了“全国中小城市综合实力100强”，名列69位；今年刚刚获得全国绿化模范市的称号，2009年首次进入“全国百强县”，名列第91位，2010年再次被评为“全国百强县”，名列第80位。
     
    （1）工业
    确立了环保化工、板材家具、机械制造三大主导产业和食品医药、精细冶金、石膏建材、纺织服装、港口物流、电力能源六个特色产业以及16个工业主导型镇和9个农业主导型镇（办事处），设立了11个工业集中区。
    2010年，三大主导产业实现产值424.5亿元，增长41.2%；六个特色产业完成产值185.6亿元，增长36.5%；新增设新能源、新材料、生物技术和新医药、节能环保等新兴产业项目。23个重大产业项目建设顺利，沂州煤焦化一期、30万吨甲醇、三仪生物一期等11个亿元以上项目建成投产。全市规模以上工业企业达到673家，实现增加值169.1亿元，增长19.7%。新增纳税超500万元的工业企业9家，其中超1000万元的1家。
     
    （2）农业
    2010年，农业增加值达到60.2亿元，增长5.5%。粮食连续七年增产，新增高效农业33.2万亩，建设高标准农田3万亩，综合农机化水平提高3个百分点。林下养殖迅速扩张，发展态势良好，规模养殖比重同比提高7个百分点。新增认证绿色食品4个、无公害农产品34个，油栗标准化示范区通过国家验收。
     
    （3）第三产业
    服务业完成增加值143.8亿元，增长15.5%。新增苏果便民店、农资超市等连锁网点280个。金融业方面，邳州农商行正式挂牌，张家港农商行成功落户，新增农村小额贷款公司3家。旅游业方面，艾山九龙风景区创建为国家4A级景区、国家级水利风景区和省级风景名胜区，港上银杏博览园被评为徐州市第一家省四星级乡村旅游区。
     
    （4）招商引资
    成立5个产业招商局，成功举办2010年中国邳州产业发展投资洽谈会暨重大项目集中开工典礼、城市产业投资推介会，投资148亿元的汉能光伏、93亿元的普罗新能源光伏、35亿元的泰国正大农业产业化等48个重大产业项目和总投资87.6亿元的10个城市产业项目成功签约，总投资230亿元的16个重大产业项目集中开工。全年实际到账注册外资9169.5万美元，增长40.4%。
     
    （5）城市建设
    2010年初确定的90项城建重点工程和调整增加的25项城建民生工程基本完成。城乡基础设施更加完善。250省道路面工程竣工试通车，250省道运河特大桥即将竣工，323省道东北绕城段加快推进，南京路立交桥、徐洪河1、2号桥进展顺利。新建农村公路166.8公里，改造农村危桥105座。中运河扩大、沂河与邳苍分洪道治理等工程全面完成，南水北调徐州截污导流邳州段工程完成序时进度。民生工程加快推进。三汊河路、华山南路、东兴路、解放路等20多条道路改造建设全部完成，奚仲路游园、三汊河路游园建成开放，滨河停车场、解放路停车场建成使用。新增农巴公交线路10条，更新改造公交车200辆，新增出租车100辆。新增绿地60.5万平方米。
     
    三、区域产业环境调查
    （1）板材家具产业
    邳州市是我国人造板工业重要的生产基地，目前全市各类板材加工企业达3520余家，年产量700万立方米，出口量占全国出口量的45%，其中板材深加工企业180家，板材旋切厂500家，细木工板加工厂2900余家，拥有胶合板生产线300余条，高档贴面板生产线3条，年加工原木600万立方米，加工成品板材200万立方米，取得进出口自主经营权18家。2005年全市板材加工业完成产值70亿元，销售收入60亿元，实现利税3.5亿元，利润1.5亿元，分别占全市工业的48.5%、51%、46%、43%，完成出口交货值3.5亿元，从事板材加工业的人员约4万人左右，主产品：胶合板、高档贴面板、覆膜板、阻燃板、防水模板、柳桉板等20多个品种，内销全国各省市，外销韩国、日本、西亚、欧洲、美洲等20多个国家和地区，产量约占全国总产量的15%，是江苏省最大的板材加工基地，为全国“四大板材加工基地之一”（山东临沂、浙江嘉善、河北邢台、江苏邳州），比较大的企业有福华木业、天德木业、夹河木业、富祥木业、秀华木业、鹏程木业、天福木业、中原木业、宏达木业、华瑞木业、徐腾木业。最大企业年生产能力为8万立方米。为邳州工业支柱产业之一。
    2006年12月被国家质量技术监督局授予全国优秀人造板生产基地，同时批准设立国家木制家具及人造板质量监督检验中心。2008年7月被国家授予“全国出口胶合板产业集聚监督示范区”称号。中国家具质量监督检验中心和博览中心已建成使用。金凤凰家具、耀邦家具等国内外知名企业入驻邳州。
     
     
    （2）环保化工产业
    环保化工产业区南邻徐塘发电厂，用电充足；西依官湖河，水源通畅。区内路网密布，雨污分流管道，绿化隔离带建设到位，设计日处理4万吨、一期2万吨城北污水处理厂，环保热电厂基本建成，区内基础设施配套十分齐全，基本实现“七通一平”。另园区配套的铁路专用线及420万吨/年的运河码头正在建设中。
     区内依托邳州丰富的煤炭资源和电力能源，大力发展煤化工循环经济，着力打造生态化工集聚区。园区规划面积28平方公里，具体定位为“煤化工循环经济产业示范区”。目前区内已入驻260万吨捣固焦、30万吨甲醇、20万吨醋酸和2万吨呋喃树脂等8个项目，投资额上亿元。
     
    （3）石膏建材产业
    　  邳州拥有丰富的石膏资源，矿床面积约60平方公里，总储量44亿吨，居华东地区之首。经历了20多年发展历程，现已达到年生产能力748万吨、矿区面积47.13平方公里的规模。近20年，邳州市陆续建成石膏矿山11家，提升井18口（包括正在建井5口），设计年生产能力300万吨。石膏企业150家，深加工生产线100余条，石膏大板年生产能力4亿平方米，产值突破10亿元。
     
    （4）电力能源产业
          徐塘发电厂拥有４ｘ３０万千瓦机组，年发电量６０亿度，邳州市地方电力公司拥有1台5万千瓦发电机组，年发电量25亿度，城区2台100万千瓦发电机组正在建设之中。电力能源产业基础雄厚，成为邳州重要的支柱产业。
         火力电厂、化工园区现有4×30万千瓦发电机组，电力资源充足。热电厂、园区建有环保热电厂一座，供汽能力为111t/h，可满足区内企业蒸汽需求。
     
    （5）港口物流产业
    京杭运河邳州港是全国内河最大的煤炭中转港，年吞吐量1000万吨，近期扩建到1200万吨。
     
    （6）粮食与经济型农作物生产
         全市形成了120万亩优质稻麦、60万亩大蒜、10万亩设施蔬菜、10万亩优质棉、3万亩苗木盆景的新格局。其中大蒜，已成为全国最大的生产基地，连续两年成为江苏省农产品出口第一县（市）。全市大力推广标准化无公害生产，到2008年底全市无公害生产基地达到170万亩，“三品”认证总数达到110个，建成无公害大蒜、水稻、小麦、银杏等4个国家级无公害农业标准化示范区和无公害草莓、苔干等2个市级无公害农业标准化示范区，目前在加快建设国家级油栗标准化示范区，已建成 50万亩大蒜/水稻国家级绿色食品原料生产基地，全市农产品质量得到了进一步提升。邳州市是徐州市乃至江苏省拥有国家级农业标准化示范区最多的县（市）之一。形成“苏源牌面粉、挂面”、“沙沟湖大米”等一批特色优质农产品。
     
    （7）林业
    以铁富、占城、陈楼、炮车等镇为重点，大力发展葡萄、优质桃产业，共建设葡萄等优质鲜果基地2350亩。全市银杏成片园达28万亩，年产3500吨，银杏干青叶16000吨，占全国总产量60%，在圃各类苗木2.5亿株，银杏生产已跨入全国同类县（市）前列，建成了全国唯一的国家级银杏良种繁育基地、银杏种质资源圃、叶用银杏GAP生产基地、国家级银杏博览园和国家级标准化示范区。
    目前全市林木覆盖率达32.53%，名列全省第五；林地面积达到105万亩，全省第一；活立木蓄积量391万立方米，全省第四。邳州