深圳地产月报    2010年10月
     
    深 圳 地 产 月 报
    (二级市场2010年10月刊)
     
     
     
     
     
     
     
    深圳中原·市场研究部
     
    2010年11月11日 
     
     

第一部分  总体市场分析

    1. 月度市场概述——稳定政策预期，加大加快保障房建设
    受政府限贷限购政策的影响，虽有住房秋交会及国庆节的推动，10月份深圳住宅成交量未能继续冲高，本月全市成交住宅45.46万平方米，环比减少1.84%。由于很多9月份已实际发生交易的单位在10月份才集中签约，导致10月份成交量仍维持在较高水平，成交量环比减少幅度不大。除了这类项目外，10月份新推的楼盘以及多数在售项目销售速度均有明显回落。10月份新盘整体销售率仅12%，比9月份低约30个百分点，虽有成交滞后的影响，但不少项目开盘销售率只有2、3成，一些月初就推出的项目本月销售率不足1成。在售楼盘销量也明显回落，9月份销售超过100套的项目10月成交套数减少幅度多在5成以上。全市65个楼盘9、10月份均有成交，其中只有17个楼盘10月份成交面积超过9月，而且这17个楼盘中有9个是在9月份新推或加推。当然，10月份成交回落，供应量减少也有一定的影响。调控政策加码，不仅使一些购房者观望，供应者——开发商的推盘热情也明显低落，本月全市16个楼盘推盘，供应住宅38.02万平方米，环比减少近6成。
    4月中第一轮调控政策出台，随后成交量萎缩，5月份一些开发商开始降价。9月底出台的第二轮调控政策更加严厉，虽然10月份成交回落，但房价未有明显变化。新推楼盘多以市价入市，没有再创新高，也没有明显低于同品质楼盘。在售楼盘价格也平稳，促销楼盘少，仅有少量尾盘促销清盘。因本月成交量大的多是9月中、下旬推出的楼盘，价格相对都比较高，导致10月全市住宅成交均价上涨至21513元/平方米，环比上涨超过7%。全市5个区均价环比上涨，只有宝安区受价格相对低的玉湖湾大量成交的影响，均价环比下跌。在9、10月份均有成交的65个楼盘中，仅有14个10月份成交价格环比下跌。
    虽然在限购限贷政策的影响之下，深圳楼市有所降温，特别是时隔34个月之后央行宣布加息，根据以往的经验，这是步入加息周期的信号，行政手段与货币政策联手，楼市面临的压力将越来越大。但是目前物价高企，CPI持续走高，通货膨胀压力愈来愈强烈，投资房产保值的需求仍强烈。加上限购限贷同以往的调控措施一样，都是通过抑制需求来达到调控目的，调控变成“空调”的“惨痛教训”使很多购房者对调控效果缺乏信心，中原在住房秋交会上的调查显示，只有不到3成的受访者认为本次调控会导致房价下跌，只有不到20%的受访者表示要观望到2011年下半年才购房。另外，新政后看房客户并没有明显减少，中原三级市场门店每周累计接待的看房客数量比9月份不降反升，显示近期打算购房的客户依然很多。这样的环境下，后市确实扑朔迷离，但是一切的关键，都源于调控政策放松的预期。开发商力撑房价，只因对赌政策放松，购房者观望立场不坚定，同样也是惧怕政策放松。因此，政府应当保持政策的持续性，稳定市场预期。同时，在此过程中政府应尽快完善保障房机制，只有这样才能从根本上解决中国的房地产问题。深圳政府正在朝这方面努力，10月份成功出让2宗保障房用地，可建保障性住房近25万平方米，加上年初比亚迪公司取得的具有保障房性质的住房，2010年深圳出让的94万平方米可建住房面积中保障性住房近70万平方米。除了加大用地的供应，政府还应敦促、加快保障性住房的供应，前几年已经出让的一些保障性住房用地，如2008年出让的位于前海的大型地铁上盖保障性住房项目，至今未建。保障性住房发挥调节楼市作用，还需要至少1年的时间，短期来看，政策博弈持续，市场胶着。
    2. 供应量分析——供应大幅回落，别墅供应增加
    10月份全市只有8个楼盘取得预售许可证，比上月减少15个，批售住宅24.80万平方米，环比大幅减少72.87%。
    图1 历年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况（2008-2010年）
    数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
    10月推盘量也大幅减少，全市16个楼盘推盘，比上月少13个，推售住宅38.02万平方米，环比减少56.46%，不过本月的推盘量仍处于近年来的中等水平。
    图2 历年深圳市一手商品住宅每月推售情况（2008-2010年）
    数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
    分区看，10月份只有南山、宝安、龙岗三个区域有项目取得预售许可证，龙岗批售量最大，4个楼盘批售住宅15.92万平方米，环比减少69.44%。4个项目分别位于龙岗中心城、龙岗镇和平湖，其中龙岗中心城2个项目批售住宅8.96万平方米。南山、宝安各有2个项目取得预售许可证，南山两个项目分别位于桃园片区和前海片区，都是小规模小户型楼盘。宝安两个项目都位于西乡片区，西津美地是小规模中小户型楼盘，桃源峰景园则是大户型为主的大型小区。
    10月份全市4个区域有项目推出市场，宝安推盘量最大，6个楼盘供应住宅18.50万平方米，环比增加10.38%，是10月份唯一一个供应量增加的区域。南山、盐田和龙岗供应量都大幅减少，其中南山减幅最大，环比锐减84.31%，只有两个楼盘供应住宅2.79万平方米。龙岗虽然推盘个数达7个，但大部分推盘量小，以致住宅供应面积只有15.82万平方米，环比减少近7成。
    表1 2010年10月各区商品住宅批售、推售情况

    数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
    10月份全市新推住宅3389套，环比减少54.94%。本月供应的产品依然丰富，几乎涵盖所有类型的产品。整体来看，90平方米以下户型供应比例稍大，为51.87%。2房供应最多，16个新推楼盘中有8个供应该户型。1房供应量次之，5个项目推出该产品。
    90平方米以上中大户型供应比例比9月份增加，得益于别墅产品供应放量。本月全市新推别墅达到491套，超出1-9月份供应总量10套。虽然本月仅3个楼盘供应别墅，但观湖园和御峰园供应量大。单个户型看，144平方米以上4房供应多，4个楼盘供应该户型，其次是90-144平方米3房，同样有4个楼盘供应该户型。
    表2 2010年10月深圳市新发售项目户型结构表

    数据来源：深圳中原市场研究部
    3. 成交分析——楼盘成交放缓，价格平稳
    10月份全市成交住宅4923套，环比减少9.10%，同比减少17.63%，成交住宅45.46万平方米，环比减少1.84%，同比减少8.51%。由于9月份已实际成交的房产不受限购限贷令的影响，避免了退房潮的出现，一些9月开盘的楼盘得以在10月份集中成交，使得10月份成交量环比变化不大。
    图3 历年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2008-2010年）
    
    数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部  注：以上数据为签预售合同数据
    从各盘看，受政策的影响，10月份楼盘成交速度多数回落。9、10月份均有成交的65个楼盘中，除了9个9月份推出的楼盘外，只有8个项目10月份的成交量环比增加，48个项目10月份成交量环比减少。这48个10月份成交量减少的楼盘，在9月份总共成交住宅33.70万平方米，而10月份总成交面积只有11.47万平方米，环比大幅减少65.96%。从新推楼盘的开盘情况也可看出10月份楼市降温，10月新盘整体销售率只有约12%，而上月新盘整体销售率超过42%。10月份不少楼盘开盘销售率只在2成左右，一些价格高的项目甚至只有1成左右。不过，也有一些价格较低或性价比较高的项目销售仍比较理想，如桃源居收官之作桃源峰景园开盘售出5成，价格较低的西津美地开盘售出7成，可见合理的价格仍能促成销售，市场并未“冰封”。
    本月全市成交套数前10名中，有8个楼盘是在9月推盘且开盘销售理想，10月新推的16个楼盘中只有1个楼盘挤进成交前10名，可见本月新推楼盘销售不济。另外，本月成交前10名总共成交住宅3127套，占全市总量63.52%，而9月份该比例为47.05%。市场成交集中度大幅增强，同样说明其它楼盘销售不济。
    表3 2010年10月全市成交（户型合拼前签预售合同量）前十名楼盘列表