【序】

    量价创新高，金九楼市火爆上演
    9月份主城区商品房总成交28338套、259.25万方，环比分别上浮35.21%、38.45%；成交均价6432元/㎡，环比上涨9.07%；新办预售许可证项目体量累计311.19万方，环比增加78.54%。
    9月供应量剧增，主要有三方面原因：一方面，需求旺盛且日益膨胀，促使开发商加大放量以满足需求；另一方面，量价的快速上扬，让楼市对于新一轮调控的预期加强，为了避免遭遇新一轮的楼市调控，开发商纷纷选择在调控之前推盘；第三，房交会即将来临，赶在房交会之前推货，一则是为了享受房交会期间的优惠，二则也是为了规避购房者因过多的选择而造成“毁单”的现象；另外，从具体的供应项目来看，大多数项目为已经面市的老项目，这些老项目有很大部分的开盘节奏集中在下半年的九、十月份，这也是9月供应量剧增的客观原因。
    就总体成交而言，9月份同比增长25.15%，俨然超过了今年上半年的春交会当月水平！九月已经变成了名副其实的金九。就价格表现而言，受市场成交上扬影响，开发商继续调高入市价格，可以说是“节节高升”，每次新开或加推，价格相应都有所上调，虽然开发商调高价格入市，但购房者并未因此“望而生畏”，反而导致成交继续火爆。相比4月份新政以来，各项目成交均价上涨了近1000元/㎡。
    在政策方面，国家第二轮宏观调控以及悄然拉开序幕，具体措施包括：首套房按揭首付比例提高到30%，二套房首付比例提高到50%，三套房停止贷款；调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策以及加强房地产用地和建设的管理控制等。这些政策的出台并没有起到立竿见影的效果，他们对楼市的进一步影响，目前还未显现。
    对于重庆而言，如果重庆政府不出台进一步的细则，那么这一政策的影响可能就比较局限——它可能会在一定程度上抑制首套房客户，尤其是经济实力较弱的首套房客户的购房需求，而对于换房客户和投资客户的影响不会太大，因为此政策与其出台前执行的政策相差并不大。加上房交会的拉动，相信十月的重庆楼市不会太差，它将联袂九月，演绎真正的“金九银十”！

一、政策评析

    1、      二次调控来袭，国家再出五招
    为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。国家再出新招调控房地产市场。
    第一招：限定家庭购房套数
    要加大楼市宏观调控的力度，研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。
    第二招：首套房首付至少3层，暂停发放第3套房贷


    完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。
    第三招：加快推进房产税改革试点


调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
    第四招：落实公租房税收优惠
    切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
    第五招：违法违规开发商禁购地


    加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。


    政策解析：
    ?      本次调控更多是对“4.17”新政的延续及有效补充，除了首套房首付比例全面提升至3成以及契税、个税政策有所调整之外，其余措施基本保持不变。
    ?      就地方细则而言，除上海、深圳等一线城市已出台细则外，其他省市还未出台任何明文细则，而重庆是否有进一步跟进政策尚无消息透露。
    ?      对于重庆而言，如果重庆政府不出台进一步的细则，那么这一政策的影响可能就比较局限——它可能会在一定程度上抑制首套房客户，尤其是经济实力较弱的首套房客户的购房需求，而对于换房客户和投资客户的影响不会太大，因为此政策与其出台前执行的政策相差并不大。

    2、      在主城首次按揭买房，最高按个税40%补助
    主城区（包括渝中、江北、沙坪坝、九龙坡、大渡口、南岸、北碚、巴南、渝北、北部新区）首次按揭购房（含改善型购房）者，同时在主城区内缴纳个税的购房产权人，根据其所缴纳的个税额度，将享受财政补贴优惠。据了解，此优惠政策市为了重庆引进高端人才而出台的。


补助方式和计算方法为：从购买住房并支付按揭本息的首月起算，连续12个月止为一个补助年度。在补助年度内，以实际缴纳的个人所得税的40%为限。高于按揭本息的，按按揭本息额度给予补助；低于的，按个人所得税40%的额度给予补助。总累计补助金额不得超过住房总价的30%。

    政策解析：
    政府说明，此政策出台的目的在于为重庆发展吸纳更多的高端人才，而政策在有效时间等诸多方面都存在疑问，而它就此到底能否起到此作用还有待观察，但是有专家分析认为“按揭购房补助政策，说到底，就是收入越高，纳税越多者补助就高。”这似乎是对于地产商一大利好。因此是“引进人才还是哄抬房价”的争论也不绝于耳。

二、规划评析

    1、西部最大农贸城江津双福开建，江津双福华丽转身
    本月8日，西部最大的“菜篮子”动工开建，农贸城规划占地5000亩，净用地3600亩，建筑面积232万平方米，预计今年底完成主体工程，明年初试运行。该农贸城由重庆渝惠食品集团和江苏华西集团共同出资80亿元建设，目前合作双方已共同出资组建了重庆双福农产品批发市场有限公司，注册资本金5.88亿元。根据规划，该农贸城将在全市布局建设主城一级批发市场，区县二级批零市场，乡镇和城市社区三级零售市场的三级农产品现代流通体系。
    规划解析：
    农贸城的开建标志着我市打造“西部第一、全国一流”大型综合性农产品批发市场迈出了坚实的一步。这也将有助于重庆争斗西部乃至全国农产品定价话语权。同时，江津双福农贸城的建成也将大大增强江津双福的辐射力，加大江津双福与主城的联动性。

    2、壁山隧道通车，壁山融入主城
    9月28日，历时修建33个月的壁山隧道实现通车，隧道通车后从壁山到大学城，只需要5分钟，到西永微电园仅8分钟车程，10分钟到西永火车站，20分钟到主城，半小时到机场。自从壁山正式融入主城。

    璧山隧道是连接璧山县城和重庆大学城的快速干道，是全市2009年八大“民心工程”中交通畅通工程项目之一。工程总投资5.9亿元，起于璧山县城双星大道，以隧道形式穿越缙云山，上跨绕城高速，与大学城城市干道“横四路”相连。工程全长4.69公里，其中隧道长3.025公里，路面采用沥青混凝土，隧道为双洞双向4车道，设计车速60公里/小时。
    规划解析：
        壁山隧道的通车预示着壁山已经完成城市功能的转变，自此正式融入主城，而就近期了解，在壁山购房的主城客户已达到3层，这也说明壁山的辐射力正在不断的加强，同时，今后的壁山或将分流部分沙坪坝的客户，而壁山隧道的通车对此有着重要影响。

三、楼市要闻

    1、重庆主城明年建公租房750万平方米
    9月市国土房管局、市规划局会同市级储备机构、主城各区政府启动了2011年公租房开工项目规划选址工作，拟于本月完成规划选址，并上报市政府审定。
    市公租房管理局介绍，我市明年的公租房建设仍然会保持和今年同样的力度来进行。今年我市计划开工建设1000万平方米公租房，其中主城区750万平方米,万州、涪陵、长寿等8个区县开工建设250万平方米。
    2、茶园公租房国庆开工，央企渝企将共同修建
    茶园片区约40万平方米的公租房将在国庆期间开工修建，整体开工将在今年年底前实现，部分公租房修建将由央企和本地建筑企业共同承担。
    茶园新区公租房总占地面积超过180万平方米，其中住宅面积达