嘉衡地产
     
     
     
    2010年9月市场月报
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目    录
    一、宏观市场政策              3
    宏观政策              3
    沪五条出台，9月调控第一波              3
    上海二套房贷认定标准通知：认房认贷认调查              3
    沪十二条出台              4
    二、市场回顾              7
    2.1市场综述              7
    2.1.1、第一周行情              7
    2.1.2、第二周行情              9
    2.1.3、第三周行情              11
    2.1.4、第四周行情              12
    2.2 土地市场              15
    沪13地连拍              15
    2.3市场热点              16
    沪地未拍已成地王              16
    新政出台：上海三成买家暂缓购房  外郊环楼盘或率先降价              16
    2.4市场小结              17
    三、浦东板块信息              18
    3.2区域成交情况              18
    当前市场供应情况              18
    9月市场成交情况              19
    四、宝山板块信息              20
    4.1区域成交情况              20
    当前市场供应情况              20
    9月市场成交情况              21
    五、办公楼信息              22
    5.1、办公楼信息              22
    5.1.1、相关信息              22
    5.1.2、项目区域办公楼成交情况              24
    当前市场供应情况              24
    9月市场成交情况              25
    4.1.3、办公楼市场小结              25
    5.2、项目周边相关市场动态              26
    5.2.1、在售项目销售动态              26
    5.2.2、潜在销售项目动态              27
    5.2.3、宏汇国际广场              27
     
    
一、宏观市场及消费解读
    1、宏观政策
    “沪5条”出台 九月调控第一波      9月6日
    上海住房保障与房屋管理局下发了《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》（简称《通知》），要求强化市场监管，严格商品住房预售许可管理，重申了建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。
     
    上海二套房贷认定标准通知：认房认贷认调查     9月15日
    为贯彻国家住建部等三部门有关二套房贷的认定标准，严格执行差别化的信贷政策，近日，市房管局、人行上海分行、上海银监局联合下发《关于转发〈关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知〉的通知》（沪房管市〔2010〕243号，以下简称《转发通知》），明确了本市核查借款人家庭住房情况等事宜。
    住建部、人民银行、银监会联合下发的通知明确以下三种情况，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：一是在拟购房所在地房屋登记系统（包括预售合同登记备案系统）中其家庭有登记有一套（及以上）成套住房的，二是借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房的，三是通过尽职调查确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，即“认房认贷认调查”。同时规定“具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果”。
    《转发通知》除了明确严格执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策外，着重就通过本市房屋登记信息系统核查借款人家庭住房情况申请、初审、查询、出具查询结果等程序予以细化：即借款人签订购房合同后申请住房贷款的，应当如实向贷款银行申报本人和家庭成员的住房情况；经银行初审后，借款人向房地产交易中心申请住房查询，并提交购房合同、申请书、身份证件等相关材料；房地产交易中心在规定时间内出具查询结果后，贷款银行凭出具的查询结果审核确定借款人的贷款首付款比例及利率。需要注意的是境内居民只能持有效居民身份证申请查询（不能凭护照等其他身份证件），未成年子女为境内居民的，应当提交户口簿。
     
     
     
    关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知   10月7日
    为进一步深化落实国家关于加强房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，加快推进住房保障工作，现提出如下意见： 
    一、各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。 
    二、各商业银行对居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。 
    严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。 
    各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。 
    三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。 
    对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。 
    停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。 
    四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。 
    五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。 
    六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。 
    七、为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。 
    八、对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。 
    九、着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”，并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，制订相关配套措施，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。 
    十、增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中，对中小套型普通商品住房项目，土地出让合同中还应明确套型面积。 
    十一、规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的，应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。 
    房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。 
    十二、充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用，加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。
     
    点评：
    从上海市针对房地产的一些列政策的出台来看，具有非常明显的递进性，政策一步一步的愈来愈严厉。
    ?      9月5日出台的政策主要是针对开发企业而言，对开盘体量的规定，可以在一定程度上杜绝一些企业采用的分批次开盘、限量供应的措施，但从目前的实际情况来看，执行得并不成功。
    ?      9月15日出台的关于第二套房的认定标准，在一定程度上对房产市场造成了比较大的影响，但对一次性付款的客户，制约的作用并不大。
    ?      10月7日出台的“沪十二条”调控楼市政策，主要是对投资性、投机性购房者。“沪十二条”中有一些是对老政策的强调，有一些是新出台政策，其中三条新政将会对房地产市场带来比较大的影响：第一是限购一套住房，这个政策可以明显抑制投资需求；第二是差别化信贷，它从源头上对投资、投机性需求的资金来源进行控制，使得他们购房行为进一步困难，从而抑制这部分投资需求；第三是税收政策，这是针对开发商来说的，你要是抬高房价你就要交更多税，可以防止开发商肆意抬高房价的做法。
     
    任何政策的出台均是希望能够让房地产市场稳定发展， ‘沪十二条’的出台正是希望从稳定预期进一步达到稳定市场的目的，这对房地产市场的发展有一定的积极作用，但我们也不能对它抱过多期望，主要因为如下：
    ?      出台新政也不会使房价出现立即的大幅度下降，而是说可能会有一定程度的下调；
    ?      政策的出台还需要政府的执行力度的加强，若执行到位，就不会有当前这么多的政策打压下，房价依然坚挺的现象。
     
     
     
    
二、市场回顾
    2.1、市场综述
    2.1.1、第一周行情（8.30日-9.5日）
    成交面积大涨4成 连续三周量价齐升      搜房网   
    本周（8.30-9.5）上海市商品住宅（剔除动迁房