美食广场
    美 食 区 招 商 方 案
    目录
    一、餐饮市场情况
    二、步行街商圈餐饮市调情况
    三、规划分析
    一）、市场定位
    1、目标市场定位
    2、消费者定位：
    3、档次定位：
    4、产品定位：
    5、形象定位：
    6、品牌定位：
    7、业态分布规划：
    8、投资前景：
    二）、项目优势：
    1、管理优势:
    2、整合营销传播
    3、定位优势:
    4、品牌优势
    三）、招商原则:
    四、规划方案
    五、主题餐厅招商进展情况及实施计划
    一、00市餐饮市场情况
    餐饮商圈分布情况分析
    二、步行街商圈餐饮市调情况
    三、规划分析
    一）、市场定位
    1、目标市场定位
    本项目地理位置优越，位于00市步行街街区商圈，是00市市区中心点，00市新兴的休闲、娱乐、餐饮热点正在向本案商圈移动,日人流量达10万人次。
    市场定位主要在于中午提供工作快餐，下午提供休闲食品，晚上给单身人士及工作繁忙的商务人士提供便利餐，周末则是为商场游客提供全天的食品服务。
    2、消费者定位：
    目标客层主要锁定在购物中心，卖场的客流，及本商圈内的商务楼白领及年轻时尚人群，而不是员工餐，他们绝不是我们的目标顾客，千万不能因小失大，使美食广场变成为员工食堂，要与本商圈业态形成互补互动.
    3、价格定位：“美食平民化”
    价格定位中档，可依据市场周边普通盒饭快餐的1—1.5倍来定位,业态上以快餐为主，休闲餐为辅。客单价控制在人均消费5-15元的区域，与华天大酒店的美食城正好互补，且不会形成竞争，同时能满足顾客在逛街过程中随时随地的就餐和休闲。
    让消费者“花最少的钱吃最好吃的食物”。而且，应率先引进储值卡刷卡消费，使之消费方便，快捷、时尚，0000美食广场通过一年运作将在常德市迅速复制，实现“一卡在手，吃遍全城”，00000美食广场是您就餐实惠与时尚的最佳选择的口碑效应。
    4、产品定位：“低价高品质”“物美价廉”
    以规模和特色取胜,，要有时尚个性与特色，以专业化发展模式为主。口味精益求..美食广场积极引入符合消费者口味和需求的美食品类。实施严格的厨务品控管理。
    使之成为我市规模最大、品种最齐全的美食汇集地，经营品类要多而精，如韩国拌饭、湖南美食、广式盖浇饭、常德美食、韩国铁板饭、云南荷叶饭、自助火锅等多个种类、广场内各类美食采用开放式的陈列。
    5、形象定位：
    1）、形象要时尚化，设计风格定要个性化装修突出品牌饮食文化，“形象源于品质”要彰显本案形象的高度、气度。为了适应顾客，特别是年轻人用餐追求交流、沟通、互动的面对面的现场感觉，“明档”操作模式。设计风格定要个性化装修突出品牌饮食文化，设计抛却传统美食广场档口的厨房概念，采用仿若小餐厅的特色店形式，水车、吧台、酒肆等。
    2）、强化美食区的聚客能力，美食与文化结合、时尚与古典结合、西方与东方结合。时尚的风格环境将成为年轻人看电影前后的首选餐饮场所
    6、业态分布规划：
    餐饮业区与娱乐区实施集中分布与分散分布相结合的混合经营的原则，引入复合性的规划设计理念，以美食广场、娱乐集中分布业态聚人气，以品牌店聚财气。
    7、投资前景 
    树立000美食文化品牌形象，用000经营理念 、整体功能规划、经营优势，使之通过一年的运作，得以在000市其他商业地产迅速复制，放眼湖南，走向全国。
    二）、项目优势：
    1、      位置优势（略）
    2、      硬件设施：
1）建筑形态、景观独具优势
    2）中央空调
    3）消防:耐火等级均为一级.
    4）有容乃大——充足的停车位，在这里有车就是方便地下多达400个停车位5）节能、环保:在建筑设计中加强,改善了建筑物周围的绿
    3、管理优势:
    1）自主经营、商位租赁。
    "新亚好莱坞商业管理公司"入驻本案,负责统一经营管理 、统一规化、统一营销策划、（不同阶段运用不同的推广策略）、统一公共餐区、统一附属设施的经营概念。
    即：商位租赁实施标准化管理模式：工作人员统一号牌，统一着装；统一划卡收费管理，；统一保安、保洁人员管理；统一餐具消毒；统一营业时间；统一水、电、气、空调、消防管理；餐具、炉具、用具自备，归商户所有;其他：对商户统一办理工商、税务，商户无需交纳保安、保洁费用，只需承担经营所用水、电、燃气费。
    2)、整合营销传播
    把企业的一切营销和传播活动，如广告、促销、公关、新闻、促销、CI 包 装、产品开发进行一元化的整合重组让消费者从不同的信息渠道获得 对好莱坞美食品牌的一致信息性，品牌诉求的一致性和完整性。
    4、定位优势:（略）
5、品牌优势:  通过塑造好莱坞品牌形象，强化购物中心各项优势。
    三）、招商原则:
    1、形象先行推广（媒体、现场）造势，品牌店联盟要营造旺场氛围。
    2、先远后近 ，先大后小。
    品牌主力店先行（适当优惠），利用其品牌优势带动本地特色商户，招商活动中配以灵活促销策略，激活经营群体，调动经营者积极性；采取一系列促销策略，以灵活多样的招商策划，充分挖掘中、小型客户前来经营。
    3、      以市场领导者的地位和姿态，站在竞争市场的至高点上，增强项目在市场的凝聚力及竞争力。
    四、运营规划方案
    鉴于以上情况建议两个方案
    A、      方案一：
    美食广场（自营/营运商+1个休闲主题餐厅              ）即桂林人、禾绿回转寿司/绿茵阁
    招商建议方案
    方案1：租赁、联营形式000商业经营管理公司独立运营
    方案2：整体出租或（出售），整体交给一个大的运营商来运做  
方案评估：
    方案1：项目出租前须根据招商对象的数量规模和经营需要进行经营平面的分割划分，
    方案2：美食城作为一个整体出租（出售）给某成熟的运营商，不参与后期的经营与管理.
    方案评估因素：

    分析认为方案1整体上优于方案2，因为：
1）、一个好的经营管理对商场价值的提升不止，而且这种升值刺激是永续性的。从资金收入来看1方案收入较高，而且后续增值空间大，虽然风险较大可是运做难度较易。
2）、在方案1有效运作的情况下，美食广场的升值是一定能达到的。
3）、美食广场成功的关键因素是经营者的实力和管理服务的素质，方案1的最终目的是通过有效的经营管理使美食广场的经济指数提升，以达到投资的高利润回报。
4）、方案1更好地符合了本项目时尚与娱乐的定位思路。
    
    
    
     
    
     
     
    
    
    
    
    
    B、方案二：
    1-2个主题餐厅（火锅、禾绿回转寿司、金牛角王、味千拉面、金汉斯等）
    餐饮业区与娱乐区实施集中分布与分散分布相结合的混合经营的原则，一则将其置于边角位置带动各楼层人气，二可以满足各品牌店选址标准。