2008年海南房地产发展
    研究报告
     
    2008年12月
     
     
    前  言
     
    2008年，正是中国房地产市场最纷繁复杂的一年！从"挤泡沫、抑需求"到"维稳定、促消费"，跌宕起伏，纷繁复杂。
    改革开放走第三十年之际，中国与全世界面临的挑战前所未有。
    2008年都发生了什么，雪灾、地震、势不可挡的房地产滑坡、外向型制造业纷纷倒闭、全球经济突然而急遽的恶化……
    反思2008年这一年，走到改革开放30年边际的中国社会面临外有金融危机、内有产业升级的叠加压力的背后原因；反思中国经济、中国房地产这一年来究竟怎么了？为什么会走到今天，又将走向何处？
    内地当前的天气寒意料峭，但海南依然阳光明媚，正如房地产市场一样，虽然相比往年稍逊一些，但近期的市场成交及价格走势仍然让众多业内专家刮目相看。
    从最近几个月以来决策层所释放的关注民生、确保经济增长、促进房地产市场健康发展的决心和所出台的政策来看，决策层的思路越来越清晰。
    2009年，决策层无疑会采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策，进一步鼓励普通商品住房消费，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售，以刺激经济增长，促进房地产顺利度过本轮调整周期，获得可持续的健康发展。
     
     
     
    一、宏观政策研究
    2008房地产主要政策一览

    央行历次调整利率时间及调整内容一览

     
    （一） 2003—2008年调控政策解读
    从2002年察觉到房地产市场过热苗头，到2003年的121号文的隆重出台，到18号文对121号文的反戈，再到2004年的8·31大限，以及此后2005年的新旧“国八条”，到2006年的“90/70”新政，还有2007年的“二套房”新政的出台，中国的房地产市场经历了漫长、曲折而且充满诡异色彩的调控历程。
    但反观往复进程，不难发现，房地产市场的调控虽然政策频频，而且不乏“猛药”，但往往纠葛于地方与中央、银行与开发商、各个部委之间的多重利益之间，而缺乏连贯的效力。而政策目标亦从最初的简单“控房价”，到后期的“调结构”的转变，莫衷一是，此中不断引发“政府之手该落于何处”的争论。
    专家认为，之所以出现政策游离多变，与房地产作为中国经济增长的重要引擎密不可分。在一定程度上，房地产市场的涨落与中国的宏观经济形势紧密联系，而房地产常常成为调控宏观经济的重要棋子，因而不时偏离房地产作为民生根本之一的本来轨道。
    1、“稻草”来了？
    形势陡转，房地产市场虽问题丛生，但不能不再次作为提振经济的重要手段。
    中国的房地产市场的发展，从来没有脱离经济基本面，其涨跌亦成为经济发展的最好注脚，从某种意义上，对房地产的调控，成为宏观经济调控的重要组成。
    2008年10月22日，中央出台十大提振经济的重大举措的同时，人民银行下发了《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》的通知。本项新政的核心在于，对于首套购房或自主性或改善性住房，允许商业银行将贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
    这些政策措施出台后的20天时间里，中央还密集召集各地方会议落实新政，并提出了2010年前高达4万亿元的投资计划。
    本着“出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实”的精神，住房和城乡建设部快速启动了高达9000亿元的住房保障投资计划。其表示，今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。
    中央对房地产调控的出手之快、出手之重，大大超出了市场的预期。而其背后的深层逻辑，显然已经超出了单纯的房地产市场，而来自对整个国民经济超速下滑的担忧。统计局公布的数据显示，全国GDP从一季度的10.6%,一路下滑到9月份的9%，已经连续5个季度下滑。不少专家预期四季度的GDP很可能会滑落到8%，甚至更低。伴随着实体经济的快速下滑，股市和房地产亦表现开始趋同，而股指调整更快，早已跌入2000点以内，房地产价格则遮遮掩掩，不过如果说在6年快速上涨之后，开始步入下跌区间，基本也不会有太大争议。国家统计局发布的数据显示，10月份，全国房地产开发景气指数为99.68，比去年同期回落6.06点，首次进入不景气区间，也是另一个例证。分地区看，10月份，全国房地产同比价格下降的城市有11个，其中，深圳下降15.0%、广州下降7.4%。环比看，70个大中城市中，价格下降的达到35个城市之多。一度领涨全国的上海，今年3季度，房地产信心指数较2季度猛降24.4点，较去年同期猛降45.4点，滑落于105.3点。业内人士普遍认为，这仅仅是房地产市场回调的开始，但调整的周期有多长尚未可知。
    而2008年，受输入型通胀、劳动力价格上调、汇率加速升值、过度紧缩的货币政策、外部的金融危机等综合因素的影响，中国从高速发展、通货膨胀转向经济下滑、通缩压力开始显现，也仅仅用了半年时间而已，其速度之快，超出了决策层普遍预料。 形势陡转，房地产市场虽问题丛生，但不能不再次作为提振经济的重要手段。
    在部署落实中央政策措施的七项工作会议上，温家宝总理指出，“房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用”。 根据北京经济信息中心研究员齐心测算，1998年以后的数据显示，房地产投资对固定资产投资拉动的弹性系数是5，对GDP拉动的弹性系数是7.5。依此匡算，未来三年的9000亿元住房保障投资可以拉动4.5万亿元的固定资产投资和6.75万亿元的GDP。国务院之政策显然着力于启动保障性房地产投资，希望以此带动低迷房地产市场上游行业需求，阻止投资下滑对GDP向下拉动。此种选择，不可谓不意味深长。但对非保障性住房也就是商品房市场则未作明确界定，因之房贷新政，也就在多种力量角力下陷入难产。
    问题之一在于，房贷细则需交由商业银行自行制定。而由于对“首套”、“自住型”“改善型”等概念的界定模糊，让商业银行无所适从。问题之二在于，央行和银监会对此意见并不统一，前者着眼宏观大局，而后者更强调市场风险。
    政策模糊、高层意见不一导致其可执行性大打折扣，而这样的例子在2003年到2008年的六年调控之中，并不鲜见。
    2、18号文倒戈121号文
    为了提振内需，维持经济上行，房地产再次“临危受命”，担当起整个经济增长的重任。这一转变的标志，就是18号文的出台。2003年，18号文对121号文的倒戈，是中国式房地产调控的典型案例，在此轮房地产调控中，各方利益的角逐可见一斑。理解该文的出台，需要从1998年的房改说起。
    1998年，亚洲金融危机余音尚袅，受此影响，中国经济步入下滑区间，通货紧缩随之而来。为了提振经济，中国开始转向积极的财政政策和货币政策。为了刺激内需，拉动投资，1998年7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式启动城镇住房制度改革。本着“住房分配货币化”的原则，停止了实物分房，并鼓励商业银行向买房的个人提供按揭贷款。在此后的5年时间里，中国的商品化住房市场迅速启动，并伴随着住房改革启动了中国历史上轰轰烈烈的“城镇化工程”。地方政府把房地产业既作为地方财政的主要来源、又作为刺激地方发展的重要手段、更作为政绩工程的重要内容，从而通过“购房退税”、大规模动拆迁等政策，大大刺激了房地产业的发展，房地产市场开始出现过热苗头。
    与之相伴，银行信贷亦深涉其中。
       相关部门统计，自1999年以来，包括房地产开发贷款和个人住房贷款在内的房地产贷款余额持续增长，年均增幅超过30%，其中个人住房贷款年均增幅约达50%。2000年，房地产贷款余额为8183.55亿元，占金融机构贷款余额的比例为8.24%；2001年，房地产贷款余额为11214亿元，占比9.98%；2002年，房地产贷款余额为16352亿元，占后者的12.45%，到2003年已接近15%。
    随着房贷驶入快车道，商业银行的房贷争夺也日益白热化。通过中介公司腾挪达到“零首付”开始越来越盛行，不少投资客从多家银行取得按揭，一时间投机之风盛行。据国家统计局透露，到2002年6月，全国商品房空置量超过1.2亿平方米。2002年底，全国商品房空置量增长超过8%。而随着商业银行信贷的大量介入，房地产商在一定程度上开始“绑架”银行。不完全统计，银行贷款占房地产开发投资的比例和占个人住房贷款的比例大概各占30%～40%，两者相加，达到了60%—80%。不少房地产开发商借道银行资金，成功实现了“空手套白狼”式超常规发展。
    房地产风险过热苗头及信贷集中度风险，在2002年开始为有关部委所察觉。
    2008年9月，央行前副行长吴晓灵在出席论坛时曾回忆时指出，2002年，各部委在意识到风险的情况下，已经准备了一整套关于调控房