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                                              2008海南房地产市场研究


    2009年海南房地产
    市场研究




    海南力捷广告有限公司策划部  阙华路


目        录

    一、海口市宏观经济状况简述………………………………………… 3
    二、海口城市发展总体规划概要（2005年-2020年）………………8
    三、其它市县房地产发展状况………………………………………15
    四、海口市房地产市场宏观分析……………………………………29
    五、2009年海口房地产市场产品分析………………………………35
    六、2009年海口房地产市场价格分析………………………………60
    七、2009年海口房地产市场销售渠道分析…………………………71
    八、海口市房地产市场竞争板块划分及各自特征……………………75
    九、各板块典型楼盘个案分析……………………………………81
    附件   海口大型地产集团开发项目一览表
    附件  海甸岛在售楼盘调查汇报表（08.4）
    3

    2009海南房地产市场研究

    一、海口市宏观经济状况简述
    1.1、城市特性
    海口又称椰城，是中国最大经济特区海南省的省会，是海南省政治、经济、文化和商贸中心。2009年年初城市户籍人口160万人。陆地规划总面积2304.84平方公里，海域面积530平方公里，海岸线131公里。设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区，其中龙华区面积300平方公里，人口44万；秀英区面积512平方公里，人口29万；琼山区面积940平方公里，人口36万；美兰区面积553平方公里，人口51万。属于热带岛屿季风气候，年平均气温23.8摄氏度，年平均降雨量1595.7毫米，平均日照1881小时。

    1.2、经济特性
    经济弱资源强省的省会城市，城市支柱产业分散，经济总量基数小，发展速度较快，但绝对值不高。外地旅游消费影响可左右本地市场。随着三亚城市旅游营销的成功运做，海口日渐沦为海南岛旅游中转站，海南中心城市潜力挖掘不充分。

    1.3、国民经济情况
    国民经济保持较快增长，到2011年，海口人均GDP预计26600元，综合实力达全国大中城市中等水平。2007年全市生产总值（GDP）实现396.4亿元（不含农垦，下同），按可比价格计算，比上年增长12.6%，经济增长率比全国平均水平高1.2个百分点，是我市自2003年以来连续第五年保持12%以上的增长速度。从三次产业情况看，第一产业实现增加值29.5亿元，增长8.0%；第二产业实现增加值111.1亿元，增长11.7%，第三产业实现增加值255.8亿元，增长13.6%。一、二、三次产业结构为7.4:28.1:64.5。按常住人口计算，人均生产总值达3049美元(按现行汇率)，比上年增长10.9%。每万元地区生产总值单位能耗控制在1吨标准煤以下。
    国民经济和社会发展中存在的主要问题是:一是投资增长不快，结构不尽合理；二是工业增长初显乏力，工业发展的后劲明显不足；三是物价上行压力较大，加重了我市居民生活压力。
    海口经济延续2000年以来较快的增长势头，GDP每年增长幅度均在10%以上，宏观经济运行良好。

    1.4、工业和建筑业产值
    工业生产平稳增长。2007年，全市工业实现增加值86.4亿元，比上年增长12.7%，全年规模以上工业累计完成产值324.3亿元，增长14.2%；其中：重工业完成产值205.1亿元，增长19%；轻工业完成产值119.3亿元，增长6.9%。全年规模以上工业产销率达100.7%，比上年提高2.8个百分点；工业品出口交货值24.1亿元，增长12.5%。2007年，全市园区工业发展加快，完成规模以上工业产值193.3亿元，比上年增长19.1%。
    从主要行业看，汽车制造业实现产值112.6亿元，增长27.2%；化学原料及化学制品制造业实现产值30.23亿元，增长13.4%；医药制造业实现产值27.48亿元，增长14.9%；食品制造业实现产值16.84亿元，增长21.9%。

        建筑业发展稳定。2007年，全市完成建筑业增加值24.72亿元，比上年增长8.1%；实现利税总额2.1亿元，增长18.3%，利润总额1.5亿元，增长16.2%。
    1.5、固定资产投资
    固定资产投资总量不断扩大。2007年，全市完成全社会固定资产投资 182.77亿元，比上年增长15.5%。分产业看，第一产业投资3.79亿元，增长55.3%；第二产业投资5.63亿元，下降54%；第三产业投资173.34亿元，增长20.8%。分行业看，卫生社会保障和社会福利业、农林牧渔业、交通运输仓储和邮政业、文化体育娱乐业投资增长加快，分别增长39.3%、55.3%、60.5%和2.2倍。
        房地产业投资增速平稳。2007年，全市完成房地产开发投资60.1亿元，比上年增长19.1%。其中，商品房投资42.09亿元，增长27.7%；住宅投资39.77亿元，增长40.2%。新开工面积200.03万平方米，增长25%。全年房屋竣工面积130.02万平方米，增长62.1%。全年房屋销售面积172.99万平方米，比上年增长22.1%；商品房销售额61.09亿元，增长54.8%。
        重大项目带动作用明显。2007年，全市完成1500万元以上的投资项目187个，累计完成投资164.2亿元，比上年增长15.9%，占全市投资总量的89.3%，其中投资完成上亿元以上的重大项目完成投资105.4亿元，增长15.3%，东环铁路、海口港二期深水泊位起步工程、绕城公路、市人民医院综合楼等重大项目完成情况较好。

    1.6、对外经济和旅游
    对外贸易增长强劲。2007年，全市口岸进出口总值19.34亿美元，比上年增长44.1%。其中，进口总值12.57亿美元，增长56.7%；出口总值6.77亿美元，增长25.3%。
    外商投资规模不断扩大。全市新签外资协议合同107宗，新签协议合同总投资20.81亿美元，比上年增长1.1倍。实际外商直接投资5.04亿美元，增长12.8%。其中，外资企业投资3.64亿美元，增长16.7%，合资企业投资1.37亿美元，增长71.3%。

　　
    旅游业发展势头良好。2007年，全市接待国内外过夜旅游人数585.65万人次，比上年增长9.2%。其中，外国及港澳台旅客14.95万人次，增长14.01%；国内游客380.71万人次，增长9.08%。旅游饭店客房平均开房率为57.82%。实现旅游总收入55.39亿元，增长8.12%。年末全市拥有星级酒店71家。其中，五星级酒店5家，四星级酒店15家，三星级酒店33家。

    1.7、财政、金融和保险业
    财政收入持续较快增长。2007年，全市财政总收入82.49亿元，增长17.7%。其中，地方财政收入31.29亿元，增长19.0%。在地方财政收入中，一般预算收入24.35亿元，增长15.2%。营业税、企业所得税、城市维护建设税等主体税种增长较快，分别增长20.3%、43.2%和22.6%。全年地方财政支出49.07亿元，比上年增长30.1%。其中，地方一般预算支出42.68亿元，增长32.3%。
    金融运行态势良好。年末，全市本外币各项存款余额1087.91亿元，比年初增长16.2%。其中，储蓄存款余额430.95亿元，增长6.1%；企事业单位存款余额480.67亿元，增长27.7%。全市本外币各项贷款余额925.25亿元，比年初增长8.9%。其中，短期贷款余额150.18亿元，下降2.9%；中长期贷款余额720.76亿元，增长11.3%。
    保险市场持续增长。2007年，全市实现各项保费收入15.55亿元，比上年增长32.9%。其中，财产险保费收入7.17亿元，增长36.9%；人寿险保费收入8.38亿元，增长29.7%。各项赔付支出3.84亿元，增长35.4%。其中，财产险赔付2.28亿元，增长12.6%；人寿险赔付1.56亿元。　

    1.8、人口、人民生活和社会保障
    人口保持低速增长。2007年，全市人口出生率为10.26‰，死亡率为3.16‰。自然增长率为7.1‰。年末户籍人口152.94万人，比上年增加2.07万人。常住人口179.45万人，比上年增加2.78万人。
    城乡居民生活稳步提高。2007年，城镇在岗职工年平均工资25723元/人，比上年增长17.9%，扣除物价上涨因素，实际增长12.8%。城市居民人均可支配收入12289元，比上年增长14.7%，扣除物价上涨因素，实际增长9.8%。农村居民人均纯收入4582元，比上年增长10.3%，扣除物价上涨因素，实际增长5.6%。城市居民人均消费性支出10203元，比上年增长25.8%。其中，食品支出3982元，增长13.4%；城镇居民家庭恩格尔系数为39%，比上年降低4.3个百分点。城镇居民人均住房使用面积21.85平方米，比上年增加0.07平方米；农村居民人均住房面积28.32平方米，增加0.69平方米。年末每百户城镇居民家庭拥有家用汽车10辆、家用电脑48台、移动电话152部、摩托车42辆、空调器74台、摄像机4架；自来水独用率为99%，管道煤气16.2%，液化石油气独用率为82.2%。
    社会保障覆盖面不断扩大。全市不断扩大覆盖城镇职工、农民的社会保障体系。年末参加基本养老保险人数（不含省属单位，下同）18.22万人，增长7.3%；工伤保险人数11.43万人，增长6.3%；基本医疗保险人数17.23万人，增长9.7%；生育保险人数11.41万人，增长7.3%。农民养老保障制度进一步完善。年末全市农民养老保险参保人数8.5万人，全年申领农民养老保险金总额136万元。在六月底开展城市居民医疗保险试点工作，我市乡镇、街道社区开展全面征缴，参保人数为35.13万人，参保率达95％以上。共有55万农民参加农村合作医疗，参合率达98.2％；建立了对贫困户、灾民等生活困难群众的救济机制，累计发放城市低保金2377万元，农村低保金1626万元；每月对每个城市低保对象增加16元物价补助，对每个农村低保对象增加6元物价补助。
    社会福利事业进一步发展。2007年末全市社会福利院2个；敬老院35个，敬老院供养老人307人

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