二零零玖年三月
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一 、宏观层面
     
    1、2002年—2008年固定资产投资走势
    固定资产投资快速增长。2008年，全社会固定资产投资总额151.58亿元，比上年增长38.2%。
    
    房地产开发较快发展。2008年，房地产开发投资76.18亿元，增长48.3%。其中，住宅投资73.98亿元，增长46.7%。房地产施工面积400.8万平方米，增长17.1%；房地产竣工面积66.6万平方米，增长7.9%；商品房交易面积109.69万平方米,增长17.6%。
    2、2006年—2008年上半年房地产市场运行走势
     
    2006年三亚房地产商品房销售面积70.55万平方米，与上年同期比增长17%；商品房销售总金额35.74亿元，同期相比增长8.5%；2007年商品房销售面积92.97万平方米，同期相比增长33.94%；商品房销售总金额69.26亿元，同期相比增长93.84%；2008年登记销售面积 109.69 万m2，和去年同期相比 增长17.59 % ； 商品房销售总金额 111.43 亿元，和去年同期相比 增长60.32 %；商品住房销售总金额为 102.04 亿元。
     
     
     
    2006年—2008年上半年房地产市场运行走势图
        
    3、价格走势
    2008年三亚市房屋销售价格总水平同比上涨11.6％，自2月份始涨幅呈两位数增长，新建商品住宅均价达每平方米10525元。
      
    4、客户来源
     以春节黄金周期间的统计，海南本地居民购房13套，只占总销售量的2%；岛外客户购房601套，占总销售量的98%，其中，北京、长三角经济发达地区、东北高寒地区是购买主力。北京客户共购买85套，占总销量的13.84%，上海、浙江、江苏等地的客户购买96套，占总销量的15.64%，黑龙江、吉林、辽宁的客户共购买232套，占总销量的37.78%。
     
    
    5、户型分析
    从今年春节黄金周三亚商品房销售的情况来看，85---100平方米左右的两房户型较受到部分购房者的青睐，占据主流市场；同时120以上的两房和150平方米的三房表现较好的市场反应，尤其是海景项目表现尤为突出，也反映出人们在三亚购房户型需求的趋势已经逐渐走出了小户型的天下，面积逐渐呈上升趋势。
     
    
    6、交房标准
     随着人们住房消费观念的逐渐成熟，尤其是异地度假物业，成品房显然已经成为趋势，根据当前销售项目的情况来看，基本上可以从两个方面去分析精装修与毛坯房的现象；中高端客户群体明显偏好精装修，因为这些客户并不会在装修成本和代价上精打细算，他们更加在意装修的效果和档次；而相对中低端的客户群体则还是在每个细节上算计，他们更多担忧的是精装代价；尤其是滨海项目置业群体，因事件、空间等因素限制，人们还是倾向于购买成品房，省去购买后的诸多麻烦。
     
    
     
    7、购买目的
     
    三亚置业客户出于短期度假需求的比例较大占到50%，有30%的客户因三亚旅游地产的升值潜力而来，10%客户为长期养老或在本地工作自住，10%为企业会所及企业度假福利计划用房。
    三亚度假置业客户置业类型
     
    

    置业目的
    度假居所的
    投资物业的
    商务会所
    居住生活
    
     
    三亚度假置业客户置业目的
    
    8、销售时机
    v 由于三亚的热带气候特征，即在10月至次年2月气温保持在20摄氏度左右，气候温和，适合避寒，是三亚旅游的旺季。
    v 6-9月由于气温较高（30度以上，有时达到40度以上），是传统旅游的淡季
    v 三亚房地产市场随旅游市场的淡旺两季呈现同期淡旺两季市场；市场全年消化量主要集中于市场旺季，大致呈u型分布；
    v 三亚的新盘大部分集中在国庆以后开盘，80％的货量集中在旺季销售完毕。
     
    
    气温曲线
    
    销售状态曲线
      
    9、市场供应

     
    二、微观层面
    1 整体市场动态播报
    1.1 市场供应及成交量
    从市房地产业协会获悉，三亚房地产1月份批准预售商品房 11万平方米，和去年同期相比减少51.46%，其中商品住房 10.87 万平方米, 1463 套。登记销售面积 4.75 万平方米，和去年同期相比减少74.54% ，其中商品住房 4.4 万平方米490 套,商业用房 0.35万平方米。商品房销售总金额 5.6 亿元，和去年同期相比减少64.58 %；商品住房销售总金额为 5.04 亿元。从此看来，房地产市场出现三个“减少”，不容乐观，还是需要加强岛外市场促销。
    截止至2009年1月31日，商品住房结转可售面积 210.32 平方米，其中上年结转可售面积 200.83 万平方米，同期相比增长49.29% 。1月批准预售商品住房 10.87 万平方米，同比减少50.81%；实际登记销售面积 4.4 万平方米，与上年同比减少75.46 %。
     
    1.2 户型供应及成交情况
    1月批准预售商品房的户型结构按面积计算以80-90平方米所占比例最大，为27.64%，3万平方米；按批准预售的套数计算，以80 -90平方米所占比例最大，为24.06%，352套。批准预售的新建商品住房以小户型为主，无论按面积计算还是按套数计算，随着户型面积增大，其占有的比例越小。
    从销售（需求）情况来看，2009年1月销售面积比例最大的户型结构为 60-80平方米与 90-100 平方米，分别销售 0.79万平方米，占总销售面积的 18.19%。而按套数计算， 60-80 平方米 和90-100 平方米的销售比例最大，共销售 111与 86套，各占销售总量的 22.65 %与17.55 %，随着单套面积增大，其销售比例逐渐减少。
     户型越小销售的套数和面积所占的比例越大，2009年1月份 90 平方米以下的商品住房销售280 套，面积 1.94 平方米，占总销售套数的 57.14 %，占总销售面积的 44.09 %。
     
    1.3 市场整体价格走势
    ?      根据三亚市房地产交易中心今年1月份三亚房地产市场运行情况分析报告，，沿海一线商品房与市内商品房价格相差大，海边商品房均价23300元/平方米，市内商品房均价近8000元/平方米。沿海一线商品房的销售均价比上年有较大增长，而市内的商品房销售均价与上年相比有所回落。