金融危机下的海南房地产市场分析
    一、2008年海南经济和社会发展情况
    （一）、综合经济数据分析（截止第三季度）
    2008年前三季度海南主要经济数据表

    依上表来看，海南2008年前三季度的经济运行情况依然良好。GDP增长率略高于全国平均水平；2007年前三季度固定资产投资315.89亿元，今年同比增速较大；其中房地产开发投资额增长幅度最大，今年前两季度房地产开发投资额为83.68亿元，环比增速稳定。自2008年初美国次贷危机以来，全球经济面临着调整，这场全球性的金融风暴对我国首当其冲的是出口外贸企业，而从海南的GDP产值比重来看，服务业成为支撑经济较快增长的主导产业，前三季度，服务业完成增加值431.67亿元，比上年同期增长13.6%，对经济增长贡献率达55.1%，前三季度，全省共接待旅游过夜人数1454.27万人次，比上年同期增长10.1%；旅游收入135.99亿元，增长9.0%；旅游饭店客房开房率57.2%，但接待国外游客数量下降，总体来说已经趋缓。
     
    （二）、金融危机对海南经济的影响
    2008年9月份以后，随着雷曼兄弟破产和美林被收购，全球金融危机由此加重，结合省内形势，本土的项目建设、工业经济、房地产市场、进出口贸易等方面的负面影响已经开始显现，这使得一些大项目的进度可能放缓，实现经济增长预期目标的难度加大。
    1、金融危机给海南金融运行带来的影响主要表现在信贷投放减少。
    9月份，全省金融机构存款仅新增3.92亿元，全省金融机构贷款总额有所下降，单月贷款新增明显减少，分别比前3个月减少20.74亿元、22.42亿元和48.78亿元。虽然中资银行对美债(证)券投资数额不大，但毕竟还是有所投资且损失风险不断增大。如果银行的损失影响到自身流动性波及信贷投放能力的话，将影响其在海南分支机构的信贷投放额度，一些大项目的推进速度可能放慢。
    2、海南利用外资下降。
    近3个月来，海南实际利用外资同比下降幅度较大，分别比上年同期下降46.8%.22.7%和20.3%。虽然海南实际利用外资整体上占全省投资资金总额比例较小对海南经济运行影响不大，但利用外资是发展中国家和地区市县起飞的关键，利用外资的持续下降不利于海南经济持续快速发展。
    3、在旅游市场和出口市场上。
    第三季度海南接待外国游客下降明显，出口形势不容乐观。今年海南整体接待外国游客下降，尤其是第三季度接待外国游客下降明显。今年1—9月份，受国际金融危机等相关因素影响，海南接待外国人同比下降11.26%。其中接待亚洲入境游客(港澳台除外)累计同比下降13.01%，接待欧洲入境游客累计同比下降3.92%，接待美洲入境游客累计同比下降17.76%。美国、欧盟、东盟、日本、香港均受目前美国金融危机的影响较大，市场疲软，消费需求下降，将导致海南外部需求下降，有机化学品、服装、塑料及制品、木材及木制品等出口增速明显减缓。
    4、重点工业项目投资放缓。
    1-9月，列入省工信局跟踪的24个重点工业项目(不包括12个预备项目)共完成投资44亿元，仅占年度投资计划107亿元的41%。其中，竣工项目完成情况比较好，10个项目中有7个已竣工，完成年度投资计划的92%;5个续建项目仅完成年度计划的40%;9个新开工项目中只有4个开工，完成年度计划的9%。
    5、部分行业生产经营十分困难。
    受原材料价格大幅上涨导致企业成本上升，以及市场竞争激烈引发产品价格下降的双重影响，一是汽车行业，1-9月完成产量68099辆，同比下降23.6%;完成增加值4.5亿元，同比减少6.5亿元，下降59.3%，是造成海口市工业负增长的主要因素，影响全省规模以上工业增速3.4个百分点。二是煤电行业1-9月完成发电量54.7亿度，同比增长8%;完成工业增加值-0.97亿元，同比减少5.4亿元，影响规模以上工业增速2.8个百分点。
    从以上宏观经济数据和产业发展情况来看，海南的经济发展也很难在本次金融危机中独善其身。但整体的宏观经济面还是稳定的，至于本次全球性的金融危机是否会加重，是否会演变为一场严重的经济危机，从而破坏现有的经济面，我们认为主要要关注旅游和房地产两大产业的动态发展，进入第四季度，海南旅游和房地产市场都进入旺季，从目前的市场情况来看仍然平静，春节前后的市场变化更能体现出海南整体经济的实际抗风险能力。
    因此，我们认为本次金融危机海南经济也已经受到较大影响，但在海南的实体经济所占比重不高的情况下，经济的发展趋势受需求主体的影响更大，而需求主体的变化将是短期的，在扩大内需等利好政策的推动下，我们继续看好海南经济的发展。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    二、2008年货币政策回顾

     
    从上表可以看出，2008年上半年为紧缩银根时期，下半年为连续降息放松银根时期，上半年连续上调了6次人民币存款准备金率，累计上调了3个百分点。在2007年，央行连续6次上调了人民币存贷款基准利率，其中存款利率上调了1.62个百分点，贷款利率上调了1.44个百分点。2008年下半年在三个月内连续4次下调了人民币存贷款基准利率各1.89个百分点，经过这四次的连续调整，目前现行利率已经是2006水平。今年10月份国家出台了居民首次置业按揭首付款最低按两成，并规定了减免其它税费的政策，海南省在11月份也按照中央要求出台了房地产调控政策，但除了减免税费外，并无居民首次置业按揭首付两成的政策，各大银行也没有执行相关政策。
     
    三、海南房地产市场分析
    （一）、运行总体特征
    海南的房地产市场取向是由需求决定的，那么价格就要受到市场总体消费水平的严格限制，这种消费性的“第二居所”需求就会受到GDP、消费主体可支配性资金、传统的消费理念等因素的影响。受全球性金融危机的影响，海南房产消费主体的可支配性资金减少，购房观望心态加重，致使海南的房地产市场未能独善其身。金融危机下的海南房地产市场运行主要体现在以下几个特征：
    1、产品结构不断调整，品质逐步提升。在2006年底基本上处理完烂尾楼后，海南的住宅产品品质不断提升，房价随之上升后，岛内居民购房能力下降，因此，廉租房和经济适用房的建设比例提高。
    2、成交量大幅下降。今年10月中旬的海南秋季房交会，规模和水平都超过往届，但成交预订量仅669套，与去年同期成交的1205套房相比，萎缩了近五成。而相比今年5月份的春季海南房交会，成交量也降低了22％。
    3、房价同比上涨，环比趋稳，部分城市有小幅下降。就海口来说，９月份海口房价与去年同期相比上涨了10.2％，但与上月相比下跌了1％。第三季度，海口房屋销售价格同比上涨了10.8％，涨幅比上季度回落1.6个百分点。
    4、海南地方区域性差异明显，高端板块打击更大。进入金融危机后，海南的房地产市场呈现出十分明显的地方性差异，而且同个城市的不同板块也存在较大差异。海口的西海岸、东海岸、海口湾和海甸北等四个代表海口高端市场的板块销售低迷，开发商为迅速回笼资金针对一次性付款都有较大幅度的优惠，市内普通楼盘价格仍然坚挺；文昌、琼海、五指山等地区在上半年房价涨幅过大，目前也已经进入调整通道，更有一些楼盘客户去年或上半年预订后至今无法支付尾款；三亚市场表现的十分不理想，特别是海景高端住宅成交量大幅度降低，9月份市场成交量仅2.45万平米。
    5、为应对金融危机，各个城市楼盘的开盘时间推迟或简单式开盘。部分开发商由于考虑到金融危机所带来的众多不确定性因素，受资金局限，无法预测工期、交房时间等未来事宜，从而推迟了楼盘的开盘时间，并模糊定价收取定金，期待市场稳定后再决定下一步营销策略。
    6、岛内外居民和准购房客户观望心态颇浓，期待海南楼市也能象大陆部分市场一样加大降价幅度。
     
    （二）、海南代表性市场分析
    根据海南房地产市场的实际发展情况、楼盘品质和区域资源的差异性，我们将海南的市场划分为三大板块：以三亚为代表的海景高端板块、以海口为代表的中产阶级中端板块和以琼海、文昌为代表的新兴“二居”板块。
    1、三大板块的特征：
    （1）、以三亚为代表的海景高端板块
    代表性的海岸线是亚龙湾、海棠湾、清水湾、石梅湾、香水湾、神州半岛等。
    第1、      湾区自然资源均较为优越；
    第2、      湾区均由岛外大的知名开发商投资兴建，并负责该区域城市配套建设；（除亚龙湾）
    第3、      湾区开发模式为以度假酒店、酒店式公寓、休闲高尔夫等为主的旅游地产开发；开发规模均比较大，普遍在上万亩整体开发，开发年限较长。（除亚龙湾）；
    第4、      湾区平均房价普遍超过1万元/平米，均有高档产品，且客户群十分分散，遍及全球。90％以上销往岛外。
    第六、受本次金融危机影响，该板块各高档楼盘销售价格稳定，但成交量普遍较少，该板块楼盘的投资开发进度会放缓。
     
    （2）、以海口为代表的中产阶级中端板块
    第一、城市配套较为齐全，居住功能占较大比例；
    第二、城市中心及二、三级商圈内的楼盘供应量不大，西海岸为代表的海景房供应量相对偏多，市场需求趋缓；
    第三、产品升级速度较快，但大部分小区的整体规模较小，仍给人以杂乱的感觉，城市居住品质仍有待提升；
    第四、受金融危机的影响，开发商普遍在撑住房价，这也加重了客户的观望气氛，预计今年春节将是海口市场的一个重要关口。
     
    （3）、以琼海、文昌为代表的新兴“二居”板块
    第一、琼海、文昌房地产发展起步晚、城市配套落后，相对原生态的自然资源是其唯一的卖点
    第二、客户群主要是以东北、西北、华北等自然条件恶劣且资金不是十分充裕的客户；
    第三、房价受海南整体投资和地方性环境改造的刺激大幅度上涨，普遍房价已经达到3300元/平米，但这些地方县市的房价应该是有上限，当房价继续上涨并突破主客户群的消费能力的时候，房价自然会回调。
    第四、由于金融危机，该板块的房地产业已受到了一定的影响。房地产开发投资速度开始放慢，商品房销售量开始下降，商品房价格也有所下跌。
     
    2、典型城市房地产市场分析
    （1）海口房地产市场