帝旺实业当阳项目市场调查报告
帝旺实业当阳建材市场项目
市场调查报告
深圳鼎成机构当阳项目组
2008-3-30
前 言
一、研究目的
在项目的启动前期，我们需要对整个市场作一个比较深入的调查与分析，使我们对项目所处的宏观/微观市场环境有全面/正确的了解和认识，能准确把握当阳市房地产市场的特点与发展趋势,为项目的开发作好前期的市场数据准备工作，为项目的规划定位、营销策划等提供市场依据。
二、研究对象
当阳市宏观经济运行形势/当阳房地产行业的现状 /项目主要竞争对手/项目目标客户群体等。
三、研究方法
本次调研综合多种方法，将全面调查与典型调查相结合,对项目所涉及的行业及影响项目的各种因素进行多层次/跨行业的全面调研。
采用行业访谈法/抽样问卷法/现场观察法/公共资讯整合/统计信息/政府公告/政策法规查询等方式获得调查资料。
四、数据来源
本文所引用的当阳市宏观经济数据来自于历年的《宜昌统计年鉴》、《宜昌市政府工作报告》、《宜昌市国民经济和社会发展统计公报》等书籍和政府公开文件。
本报告中图表数据及信息来自于我方调查人员经过市场调查和与市民交谈等方式获得。
各竞争楼盘的信息及消费者信息来自于各楼盘公开宣传资料、我方调查人员与被调查项目的内部工作人员的访谈记录、消费者随机抽样问卷调查统计等。
目 录
第一部分 当阳市社会发展概况与分析……………………………………(5)
当阳市区域特征和城市概况
当阳市政策大环境分析
当阳市宏观经济发展状况分析
第二部分 当阳市房地产行业发展状况与分析……………………………(13)
当阳市房地产投资完成情况
当阳市房楼市供求情况
当阳市房地产开发企业现状分析
第三部分 当阳商业市场调查分析…………………………………………(18)
当阳商圈概述
当阳居民消费情况分析
当阳商铺投资情况分析
第四部分：当阳市建材行业调查分析………………………………………(24)
“中部瓷都”定位对当阳的意义
当阳市建材业现状
当阳市建材经营市场调查
建材单店情况调查
当阳市建材商铺租售价水品调查
第五部分 住宅消费者购房意向分析 ……………………………………（35）
目标客户购买意向分析
目标客户需求特征分析
目标客户购房能力分析
目标客户构成情况分析
第六部分 竞争楼盘个案调研 ……………………………………………(42)
住宅竞争楼盘基本情况
住宅竞争楼盘调研总体分析
竞争楼盘园林景观、配套设施分析
竞争楼盘推广策略分析
竞争楼盘营销手法分析
项目商业部分潜在竞争对手分析
结束语 ………………………………………………………………………(50)
第一部分 当阳市社会发展概况与分析
1、 当阳市区域特征和城市概况
当阳市位于湖北省中部，西邻三峡宜昌，东连荆州古城，北通襄樊隆中，是全国历史文化名城，现辖7个镇、3个办事处，即育溪镇、河溶镇、庙前镇、王店镇、两河镇、半月镇、草埠湖镇和玉阳办事处、玉泉办事处、坝陵办事处，下辖161个村民委员会、17个社区居民委员会。现有国土面积2159平方公里，耕地面积66万亩，总人口48.6万人，市区人口约12万人。
当阳古为权国，战国时秦始建当阳县，属南郡，建县距今有2200多年历史，是楚文化的发祥地之一。境内有号称“天下四绝”之首的佛教圣地玉泉寺和全国三大关庙之一关陵庙；有世人倾心的长坂坡以及麦城、太子桥、当阳桥、锦屏山等三国古迹。
当阳属亚热带季风气候，为湿润区，四季分明，雨热同季，兼有南北过渡的特点。气候温和，日照充足,多年平均日照时数为1850小时，日照百分率为41.8%,年平均气温为16.4℃。
当阳市地势由西北向东南逐渐倾斜，境内地貌类型复杂多样，山地、丘陵、岗地、平原皆有。其中山地占全市总面积的14.83%，丘陵、岗地占56.43%，平原占28.74%，构成了“六岗、三平、一分山”的地貌格局。
当阳城区距三峡机场50公里，焦枝铁路、襄石复线穿境而过，设有目前湖北省县市级最大的火车站，汉宜、荆当、荷当、窑马公路纵横交错，途经当阳的荆宜高速公路已建成通车。
2、 当阳政策大环境分析
（一）“中部崛起”和“产业转移”两大机遇
从国家的宏观产业结构调整和发展方向来看,沿海地区的高耗能、劳动密集型产业将逐步向中西部过渡，呈现梯度转移的态势。而中部地区是珠三角和长三角产业转移的首选落脚地。
2004年国务院提出的“中部崛起”方针为中部地区带来了巨大的机遇，资金和政策纷纷向中部地区倾斜，当阳作为中部地区蓬勃发展中的城市，将积极迎接这一大好机遇。其中，当阳城市郊区作为产业承接地在宏观上具有很好的发展机遇,区域价值和前景看好.
(二)“大宜昌”和“中部瓷都”的规划机遇
1、宜昌都市区规划确立了宜昌市区、当阳市、枝江市、宜都市、秭归县和长阳土家族自治县“1+5”都市格局。当阳市被纳入宜昌市“1+5”都市格局中, 将在未来分享大规划带来的良好发展空间和资源,给当阳市的腾飞带来动力.
2、2006年经省人民政府批准实施的《宜昌都市区总体规划》中，明确了当阳重点发展建材工业的产业布局。2007年8月，省委、省政府明确要求当阳承接好佛山的建陶产业转移，建立陶瓷工业园.当阳市将规划为湖北最大的、产业体系最完备的建筑陶瓷产业基地。
（三）交通、旅游助力当阳腾飞
1、2006年当阳市政府与有关单位合作编制了《当阳市旅游业发展总体规划》，规划中对长坂坡遗址、关陵、张飞文化园等项目的建设和文物保护等工作进行了详细的部署。随着文化旅游的兴起，当阳将更具有吸引力和投资价值。
2、根据《湖北省当阳市城市总体规划修编（2003-2020）》，当阳市城市建设用地由玉阳片区、玉泉片区、坝陵片区和岩屋庙组团、金桥组团组成，形成“中心+组团”的城市空间结构。中心市区由玉阳、玉泉、坝陵3个片区组成。
3、在交通路网方面，计划建成以主干道为骨架，次干道、支路为补充，功能等级合理、对外辐射道路完善的城市道路系统，以满足当阳市区中心组团建设密度增强，外围片区迅速发展所带来的交通需求的增长。规划实施后，将逐渐改变当阳主干道通行能力不足，支线建设滞后、沮河两岸连通不畅等问题，为当阳经济的腾飞扫清障碍。
对本项目的启示：
在政策和城市未来规划上，项目面临空前的利好机遇，区域价值在未来将得到极大的提升。因此在项目未来营销上，将更着重于加强客户对项目的前景的认识，而不局限于眼前。利好体现在：
1、 项目所在地处于当阳的郊区地带，是当阳市政府规划中的工业区和物流区所在地，正是产业转移的首先承接平台。
2、 而当阳旅游业的发展，将带动“长坂坡遗址-关公文化园”沿线的人气，商业和居住价值逐步凸显。
3、 玉阳片区被列为城市中心区，加上交通的改善和规划也将大大缩短项目地与市中心的心理距离。
3、 当阳市宏观经济发展状况分析
（一）综合经济实力强势增长，奠定房地产和建材行业良好基础
2007年，全市实现区域生产总值81.5亿元，比上年增长23%；高于同期全国GDP增长率（10.7%）12.3个百分点，高于同期宜昌市GDP增长率（12.1%）约10.9个百分点。显示出近年来当阳强劲的增长动力。
当阳历年财政收入增长率呈直线上升趋势，其中，地方一般预算收入2.65亿元，比上年增长28.3%；当阳市税收收入的丰厚说明了当阳工商企业经济效益比较良好。同时，充足的地方财政收入有利于今后政府在当阳的环境配套、文化建设、产业扶持等加大改善力度。在建材行业作为当阳市政府重点产业的同时，这些趋势非常有利于房地产行业和建材行业的长足发展。
（二）持续加大固定资产投资投入，经济发展环境优化
2007年，全市固定资产投资总额22.67亿元，同比上年增长39%；近几年当阳固定资产投资加速升温和放大，城市基础设施得到明显改善。长坂东路、长坂西路综合改造工程已经竣工并通过验收交付使用，临沮公园延伸段、广洲路延伸段等路段建设相继完工。文化体育中心主体工程招标工作已经完成并进场施工。
(三)工业企业发展迅猛，区域经济竞争力进一步增强
2007年全市规模以上企业净增15家，总数达到99家；全年共完成工业总产值76亿元，比上年增长39.7%；完成工业增加值21.49亿元，比上年增长28.3%；产销率达97.2%。建材、能源化工、食品、轻纺实现产值比上年分别增长48.2%、38.2%、39.6%、14.3%，四大支柱产业支撑作用更加突出。全年在建项目达193个，其中工业项目120个，工业项目中投资过5000万元的项目13个，过亿元的项目6个。
四、居民收入稳定快速的增长，生活水平得到新提高
近年来， 当阳市居民生活水平和生活质量显著提高 ，2007年当阳市城区城镇居民人均可支配收入10053元，同比增长9.8%。
通过计算,得出当阳市2007年的房价收入比为5.6:1,同比宜昌市的7.23:1和长阳县的6.24:1,我们可