正太集团连云港项目市场策划报告                            
    第一章 宏观经济分析
    一、城市概况
    （一）地理位置
    

连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部。东与日本、韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。
    连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡，地理位置十分优越。
    连云港市地理坐标为北纬34°12′～35°07′、东经118°24′～119°48′。东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里。总面积7446平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市区面积880平方公里，市区建成区面积65平方公里。
    连云港整个地势自西北向东南倾斜，境内平原、海洋、高山齐观，河湖、丘陵、滩涂俱备。全市地貌基本分布为中部平原区，西部岗岭区和东部沿海区３大部分。东部沿海平原海拔3－5米，主要为山前倾斜平原、洪水冲积平原及滨海平原3类，总面积5409平方公里，约占全市土地面积70%。西部东海县的丘陵海拔100－200米。沿主要是700平方公里盐田及480平方公里滩涂。
 
    （二）区划人口
    连云港市下辖三区四县及一个国家级经济技术开发区，三区指新浦区、海州区和连云区，四县包括赣榆县、东海县、灌云县、灌南县。市人民政府驻地为新浦区，辖区总人口479.42万（2006年末统计数据），其中市区人口70.96万。连云港辖区及人口如表1.1所示。
    表1.1 连云港市各辖区面积及人口统计表（数据来源：连云港市统计局）

    2006年末连云港市共有人口479.42万人，其中市区70.96万人。人口总量较为稳定，全市城市化率达到39.0%，比上年提高1.8个百分点，城市化率持续提升。全市年末户籍总户数137.25万户，其中市区总户数22.28万户，总人口70.96万人，相比2000年增长8.39万人，年均增长1.398万人，市区人口增长缓慢。
    2006年连云港市区户均人数3.18人，该项指标近十年来不断下降，反映市区家庭结构不断扁平化。
    表1.2 连云港市人口情况统计表（数据来源：连云港市统计局）

    从表1.2可以看出，连云港市人口城市化率正在稳步提升，目前已经达到40%左右的水平。根据国际通行不同阶段城市发展情况表征反映，连云港城市发展正处在30%-50%的水平范围内，即低速发展期。城市化水平处在这一发展期，城市发展特征表现为：工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。
    表1.3 城市发展不同阶段表征

    （三）产业经济
    海洋资源——连云港市海洋资源丰富，162公里海岸线中40公里的基岩岸线是全省独有，拥有129万亩沿海滩涂，400万亩可开发浅海水域。海水育苗、浅海深海养殖、海产品加工已有一定规模；海洋生物、海洋化工、海洋医药等特色产业形成一定基础。
    特色产业——连云港市新医药、新材料、新能源产业优势明显，是开展招商引资的良好载体。新医药产业具备研究、开发和生产西药、中成药、医疗器械、医药包装材料等多种门类产品的能力，是全国最大的抗肿瘤药、抗肝炎药生产基地，中国证券市场上独具特色的连云港“医药板块”正在形成。新材料产业的骨干企业—中复连众集团去年玻璃钢产品占全国市场11.4％的份额；华威公司被国家信息产业部确定为定点生产集成电路封装用环氧模塑料的专业性公司，产品在国内市场占有率超过40％；全市去年硅资源工业企业完成工业总产值40多亿元。
    海港资源——连云港港口区位交通优势明显，运输时间省、成本低。国内中西部地区从连云港口岸出海或上岸的一般货物铁路运费（按吨公里货物0.10元左右计算），比从上海、天津、青岛、日照港走少30－50元／吨。国际上，连云港与日韩等国主要港口在近洋500海里的扇形范围内，目前往返于连云港与日韩主要港口的班轮单程只需1天左右时间；新亚欧大陆桥把太平洋西岸和大西洋东岸以最短的距离连接起来，比西伯利亚大陆桥缩短运距近5000公里，比通过海运缩短3000—4000海里。港口运输已形成特色鲜明的服务品牌，是全国进口氧化铝、出口小麦和胶合板第一大港，出口焦炭第二大港，我国5大能源外运和3大接卸活奶牛口岸之一。
    旅游产业——连云港市拥有连岛、花果山、渔湾等多个国家AAAA级风景区，2007年接待国内外游客达到910万人次，旅游总收入达到97亿元，被国家旅游局评为全国旅游业发展最快的3个地级市之一以及全国20个优秀旅游目的地之一。
     
    （四）经济发展指标
    1、三次产业结构
    




     
     
     
     
     
     
     
     
    图1.1 2006年末连云港市三次产业结构图                         图1.2 2007年末连云港市三次产业结构图
    图1.1、图1.2显示，当前连云港市三次产业呈现“二三一”结构，即第二产业（工业）比重最大，第三产业（服务业与房地产业）次之，第一产业（农业）比重较小。
    对比三次产业2007年末与2006年末的变化，不难发现第一产业比重在减小，第二产业、第三产业比重均在增加，表明连云港市工业化进程与城市化进程均在提速，房地产业得到发展。
    2、GDP指数
    




     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    图1.3 2002-2007年连云港市GDP总量增长图                     图1.4 2002-2007年连云港市人均GDP增长图
    综合GDP总量与人均GDP增长两项指标，连云港市均保持了较快的增长，增速均高于同期国家GDP增长速度（2002-2007年连云港市GDP总量年最低增速为2002-2003年，增速为12.02%；最高增速为2005-2006年，增速为18.38%），2007年实现GDP总量与人均GDP比2002年均翻番。
    GDP持续增长，表明连云港市经济发展面看好，有助于加强城市建设能力，促进人民生活水平提高，带动房地产业的发展。
    3、人均可支配收入
    


     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    图1.5 2002-2007年连云港市人均可支配收入统计图
    图1.5揭示，2002-2007年连云港市人均可支配收入稳步增长，从城市居民人均可支配收入指标来看，2007年与2002年相比接近于翻番。2007年连云港市在岗职工收入达到21486元，增长21%，高出江苏省6.1个百分点，与江苏省在岗职工平均工资水平逐渐拉近。
    居民可支配收入持续增长，将导致居民消费水平提升，消费结构进一步优化，带动旅游、房产、汽车等新型消费及大宗消费。
    二、城市发展规划
    

（一）城市发展定位
    从连云港市在整个中国东部沿海、亚欧大陆桥（陇海铁路）的位置来看，可以得出连云港市的区域定位。
    （1）新亚欧大陆桥的东桥头堡。
    （2）上海和青岛之间迅速发展的港口城市。
    （3）江苏省城镇体系一级Ⅱ类中心城市，淮海经济区的中心城市之一，在“三圈五轴”中处于徐连城镇聚合轴和连通城镇聚合轴的交汇处，苏北主要的出海口