地产行销专家
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    常州市房地产市场报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、常州概况
    江苏省常州处于长江金三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡联袂成片，构成了“苏锡常都市圈”。
    常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区，常州市总面积4375平方公里，常州市总人口351.6万人。
     
    
        
    常州市处于长三角经济圈，上海是长三角经济圈经济实力最强的城市，是经济扩散的中心和产业布局的重心。围绕着上海，这一经济圈的经济空间扩散为三个圈层。常州市位于这三个扩散圈层的第二扩散圈层。另外“苏锡常”经济圈是长三角经济圈的一个分支，也是长三角经济圈中经济实力最强的一个团体。因此，常州市优越的区域位置，无论是为其经济的快速发展还是房地产市场的发展都创造了非常优越的条件，同时常州市房地产市场也是长三角经济圈以及“苏锡常”经济圈房地产市场的一个重要组成部分。
     
     
    二、城市规划
    1、市区规划
    市区规划：形成“一城、七片”的结构形态。
    一城：即常州主城区
    七片：即主城外围七个片区——孟河片区、卜弋片区、奔牛片区、湟里片区、漕桥片区、洛阳片区、横山桥片区。
     
    2、主城区发展规划
    常州主城区空间发展方向 —— “拓展南北，提升中心”；
    主城区结构形态 —— “一体两翼”分散组团式的空间结构：
    ⑴、一体
    一体：中心城区（由中心、高新、城西、湖塘、城东、新龙、新港、武南等八个组团组成）。
    范围：北至沪宁高速公路，东、南至联三高速公路，西至西绕城高速公路，为常州城市的本体。
    主要功能：生活居住、公共服务、商业金融、旅游服务、科技教育和高新技术产业等。
     
    ⑵、两翼
    两翼：为主城的南翼和北翼。
    南翼：即武南组团。
    范围：联三高速公路以南，南至公路大外环南线。
     
    三、房地产市场
    1、土地市场
    常州市历年土地出让面积和土地价格均呈现逐年上下波动态势，且均在波动中上升。从2004年以后的出让情况来看，当出让面积上升时则出让均价下降，当出让面积下降时则出让均价上升，详见下图：
     
    
     
    分析：
    从2004年土地出让面积远远超过前三年总和的情况来看，常州市房地产开发在这一年进入了一个高速发展期，虽然2005年受宏观调控影响土地出让面积大幅下降，但常州市2006年-2007年的土地出让面积达了到7503亩，可建总建筑面积约为1000万平方米左中，显然常州市土地出让的规模和步骤在进一步加快，常州市未来的市场供应量非常大，未来市场竞争将非常激烈。
     
     
    2、房地产开发投资情况
    2.1、开发投资额走势
    常州市房地产开发投资从2002年开始呈现较快的增长势头，尤其是到了2004年随着土地出让面积的大幅增加，房地产开发投资增幅更是达到了85.63%。但随着2005年国家对房地产业的宏观调控，当年房地产开发投资增长速度快速回落，2006年土地出让面积的大幅回升又重新带动了房地产开发投资额的回升，详见下图：
     
    
     
    从2001-2003年常州市商品房施工面积和竣工面积的增长幅度较为平稳，进入2004年以后随着土地出让面积的大幅增加，房地产开发进入了一个高速发展期，2004年商品房施工面积大幅增加，由此也导致了2005年商品房竣工面积大幅增长了108%，但2005年与之相伴随的宏观调控措施在一定程度上抑制了开发的过快增长，导致2006年竣工面积大幅下降，但此时施工面积在土地出让面积重新回升的情况也大幅上涨了36.6%，详见下图：
     
    
    分析：
    常州市房地产开发投资在2005年受国家宏观调控的影响增长速度大幅度下降，在一定程度上缓解了常州市房地产开发增速过快的局面，有助于常州市房地产市场稳定健康的发展。
     
    3、商品房销售情况
    ⑴、历年商品房销售面积走势
    2003年常州市的商品房销售面积在竣工面积下降的背景下呈现负增长的局面，随后几年在常州市房地产市场表现出供需两旺的快速增长局面，特别是2006销售面积增长了72%，详见下图：
    
    分析：
    2005年后常州市商品房销售面积在宏观调控的大背景下，仍然保持了高速的增长，从2005年27.6%的增幅到2006年72%的增幅来看，常州市商品房市场的刚性需求较为强烈。
     
    ⑵、历年商品房销售价格走势
    常州市商品房价格的增长速度在2003年达到顶峰，随着2004年商品房开发量的大幅增长和2005年国家的宏观调控政策的出台，常州市商品房成交价格的增长速度呈现逐年递减态势，但是商品房成交均价仍然增长态势，详见下图：
    
    分析：
    近年来常州市商品房销售价格快速增长，但随着国家宏观调控的影响和市场开发供应的放大，商品房销售价格增长的后劲呈现出不足的迹象。
     
    4、商品空置面积
    从2001年到2004年常州市的商品房空置面积连续呈现下降局面，但2005年商品房竣工面积的大幅增加使得该年的商品空置面积大幅反弹，商品空置面积增幅达到了237%，而2006年竣工面积的大幅减少在一定程度减少了空置面积的增加，缓解了市场供应过剩的局面，详见下图：
    
    分析：
    常州市商品房的空置面积在2005年以前一直呈现快速下降态势，但是到了2005年却急剧增加，这也进一步说明了这两年常州市房地产市场的发展出现了不稳定因素。
     
    5、常州房地产市场板块分析
    1
    常州市房地产市场报告

    ⑴、各板块认识
    城中板块：
    城中板块是常州市的主要商业中心、文化中心及老行政中心，因此区域内生活配套比较完善，商业休闲设施齐备，交通路网汇聚，常州市商品房价格最高的区域，部住宅楼盘价格在9000元/平方米以上。
    城东板块：
    城东区域属于经济开发区，商品房开发销售个案比较少，商品房价格在常州市也处于低位。
     
    新北区：
    该区域是常州市新行政中心所在地，是政府重点打造的新北商业副中心，也是当地市民比较关注的一个区域。
     
    武进区：
    该区域是常州相对独立的一个区域，客户来源主要以本区域内为主；本区域是常州重点打造的南翼商业副中心，开发力度比较大，市场新推案量仅次于常州中心城区，销售竞争异常激烈。
     
    城南板块：
    城南区域主要以常锡路贯穿，常锡路（即将更名为世纪大道）在312国道未改道前担负着贯彻常州与无锡的交通骨架作用。06年以来该板块房地产发展迅速，区域内分布着多个大型社区，总体量达到200多万平方米。
     
    城西板块：
    本区域是常州经济水平相对较低的区域，虽然近两年常州在该区域进行了大力的基础设施建设和改造，但是对活跃区域来讲还是有一个缓冲期，加上区域内新建和在售楼盘比较多，定向安置商品房也比较多，所以对纯销售楼盘来讲竞争压力比较大；不过对于销售价格制定比较合理，产品设计比较新颖实用的新推个案来讲还是取得了不错的销售成绩。
     
    
     
    ⑵、各板块商品房价格分析
    从各区域的商品房平均销售均价来看，城中、城北和城南板块处于常州市商品房价格的高端地位，商品房主力价格在4300-6000元/平方米之间；除地理位置相对偏弱的武进板块商品房价格在3300元/左右外，其它的城东、城西和新北区板块的商品房价格差距较下，商品房价格在3500-3800元/平方米之间，详见下表：

各区域住宅平均销售价格     单位：元/平方米
区域     时限	城中	城东	城南	城西	城北	新北区	武进区
	5692	3666	4352	3681	4713	3573	3258

    分析：
    从上述常州市各板块的商品房价格分布情况可以看到，常州市房地产的发展呈现出三个集团，城中、城北和城南板块处于第一集团，城东和城西板块处于第二集团，新北区和武进板块则处于第三集团；从地理位置的分布来看，表现为南北强、东西相对较弱和外围新北区和武进板块最弱的房地产发展格局。
     
    6、2007年上半年市场概况
    ⑴ 新增供应情况
    2007年上半年，常州市新建商品房累计批准预销售面积为407.04万㎡，较上年增长15.03％。其中，商品住宅累计批准预销售269.50万㎡，同比增长2.8