一、宏观市场分析

1 濮阳城市背景与城市特征分析

1.1 城市概况

濮阳位于河南省东北部，冀、鲁、豫三省交界处，下辖濮阳县、清丰县、南乐县、范县、台前县和华龙区5县1区及高新技术产业开发区。濮阳市一座新兴的石油化工城市，石油化工产业为濮阳的支柱产业。

1.2城市历史

    帝都之誉：濮阳古称帝丘，据传五帝之一的颛顼曾在此建都
    中华龙乡：出土蚌壳龙被考古界公认为“中华第一龙“，濮阳成为中华民族龙文化的发源圣地
    卫国都城：春秋时期卫国迁都卫都，成为卫国政治、经济、文化中心
    1983年，国务院批准建立濮阳市，2003年，市区更名为华龙区

1.3 城市人文

    《吕氏春秋》：吕不韦主持编写《吕氏春秋》，为后人留下宝贵的文化遗产
    汉字文化：仓颉是黄帝时期造字史官，被誉为”造字圣人“
    姓氏文化：濮阳是我国重要的姓氏起源地之一，其中以张姓影响力最大
    杂技之乡：濮阳杂技历史悠久，濮阳市被授予“中国杂技之乡”

1.4 城市特征

    历史悠久，文化底蕴深厚，开发程度低；
    新兴资源型城市，产业发展单一，发展前景受限；
    外来人口多，包容性强，对人热情；
    爱面子，爱攀比，消费水平高。

2 濮阳城市经济与城市发展阶段判定

2.1城市经济总量与经济水平

2010年濮阳市GDP760亿元，居全省倒数第四位，仅高于漯河、鹤壁、济源。2006-2010濮阳GDP年平均增长速度为14.04%，2009年受金融危机影响，GDP增幅下降明显，2010年增长率为11.4%，较2009年回升。

2.2人均GDP与可支配收入

2010年濮阳市人均GDP为21000元，居全省第12位，处于中等偏下位置，房地产业处于缓慢发展阶段。2010年濮阳市城镇居民人均可支配收入为15138.42元，居全省第8位，处于中等偏上水平。

2.3产业结构与产业发展水平

濮阳八大产业分别为：石油和化学工业、食品工业、特种玻璃及电光源业、电力工业、纺织工业、林纸及林板业、冶金建材业、机械设备制造业。
近5年，濮阳市第二产业增速明显，2010年第二产业增加值515.33亿元，增长率12.9%，占GDP的66.5%，可见，第二产业为濮阳市的支柱产业。

2.4 现阶段濮阳城市地位

    濮阳是河南的东北门户，是冀、鲁、豫三省经济、社会、文化的汇集地，在中原经济区的《指导意见》中对濮阳定位为：中原经济区重要出海通道；中原经济区与环渤海经济圈衔接融合的前沿；省际交会区域性中心城市。濮阳将在中原经济区的发展中迎来新的机遇。
    2.5 城市发展阶段对房地产的影响
    2009年濮阳城市化率达到35.4%，处于城市化前期阶段，城市人口增多，房地产未来发展潜力大。濮阳市城市发展方向：
    向北：重点发展区域，规划以市政项目、工商业为主体，以住宅为辅；
    向东：居住、工业成熟，向东为一大发展方向；
    向西：重点高新区，土地数量有限；
    向南：与濮阳县融合。

3区域对于濮阳城市的价值判断

    濮阳新区范围：濮阳新区东至S209，南至晋豫鲁铁路通道，西至大广高速，北至清丰县城关镇，规划面积189平方公里。
    四个产业集聚区：新区涵盖了濮阳经济技术产业集聚区、濮东产业集聚区、濮阳市产业集聚区、清丰县产业集聚区四个省定产业集聚区。
    功能定位为“一心四区”：中原经济区能源及商贸物流中心、现代产业发展和资源型城市转型示范区、承接产业转移示范区、现代化复合型功能区、城乡统筹发展试验区。

4.濮阳城市房地产市场发展状况分析

4.1市场总体供应特征与趋势判断

2010年濮阳市固定资产投资532.22亿元，2006年-2010年固定资产投资年平均增长率为30%，增幅明显。
2010年濮阳市房地产投资41.6亿元，2006-2010年房地产固定资产投资平均增长率为32%，增速较快，房地产发展迅速。

4.2市场板块化分布特征对项目未来市场实现的影响分析

    濮阳房地产市场基本可划分为四大板块：主城区板块（包括市区和油田）、濮北新区板块、濮阳县板块和清丰县板块
    濮北新区板块，是城市发展的重点方向，目前上市楼盘少，但区域内未来土地供应量大。主城区板块项目配套完善。清丰县项目价格低，对置业者的心理造成一定影响。濮阳县正逐步与濮阳市融合。

二、区域经济

    清丰县
    市区
    板块
    油田  板块
    濮阳县

1油田板块市场调研分析

1.1油田板块市场调研基本情况

    本次市场调研的油田区域，共计九个楼盘。其中，长庆路片区有2个，分别是荣域、君恒熙园、黄河路上项目3个，分别是物华国际城、四季果岭、爱琴海。大庆路上项目2个，瑞泰花园和公园里。从本次调研的情况来看，下半年住宅供应量充足，总共推出的房源在3000套在以上，主力户型都集中在90—120平米之间，均价都在4200—4600元之间，目标客户区域相同，大多是附近居民和附近单位的职工以及各县区机关人员。工程进度相距很近，市场供应产品同质化严重，竞争比较激烈。物华国际城目前处于客户排号中，其中住宅排号150余组，商业排号220余组。君恒熙园因开盘日期都在11年，经过一段时间的消化，所剩产品已不多，四季果岭也经过一年的市场消化，实现销售率60%，荣域项目因价格定位偏高销售效果不佳，但随着工程进度的加快以及现场活动的宣传，也加快了市场消化率目前销售约为100套左右。公园里项目是以通过团购形式进行销售，客户大多属于有油田天然气职工以及老城区居民，现已销售226套。瑞泰花园现积累客户1000余组，已排号230组左右。
    从推盘数量及户型配比上来看：
    荣域共推出1014套房源，一房29-40㎡共 206户，所占比例 20.3%，二房76.25㎡共132户，所占比例13.0%，三房83-137㎡共634户，所占比例62.5%，四房167㎡共 22户，所占比例2.2%。
    物华国际城推出12.13.18号楼，共600余套，两室一厅90㎡200余套，三室两厅108㎡200余套，三室两厅122㎡100余套，三室两厅140㎡100余套。
    瑞泰花园共598套，其中两室34㎡，86㎡共176套，三室110㎡，112㎡，121㎡，122㎡，144㎡共422套。
    公园里共1046套，两室70㎡左右共396套，所占比例38%，三室105至130㎡共520套，所占比例60%，四室140㎡以上共52套所占比例22%。

1.2油田板块楼市特点

    发展较为成熟，受城市土地供应限制，区域内大盘较少。
    建筑风格单一，细节打造不足。板块内项目多为现代风格建筑，且建筑细节打造不到位。
    主力去化产品丰富。该区域内产品形式丰富，两房面积集中在75—85平米，三房面积集中在110—120平米，跃层产品供应量大，还有少量复式产品；一楼产品多带花园，价格普遍比同产品高500元以上。
    市场需求支撑力度大。多数项目历史去化情况良好，区域客群的支撑成为产品去化的保证，但受政策对客户心理影响，下半年销售形势相对放缓。
    区域客户是主力消费群。从在售项目成交客源来看，在区域内工作生活的客户是主要的置业客群，也有市区和老城一些为子女教育等因素置业的客户。

2市区板块市场调研分析

2.1市区板块市场调研基本情况

    市区板块调研项目7个，其中在售项目4个，待售项目3个。主要集中在黄河路以北，黄河路以南项目较少。项目多为高层社区，多层、小高层产品较少。有6个项目全部为高层，仅慧竹丽景包含部分多层和小高层产品。
    市区板块内未来有14个城中村改造项目，总占地4338亩，按照3.0的容积率计算，未来开发体量约868万㎡，上市体量巨大。
    一房主力面积段为30-40㎡，两房主力面积段为80—90㎡，三房主力面积段为110—130㎡，四房主力面积段为130-150㎡。板块内三房产品套数最多，占总套数46.71%，两房次之，占比29.1%。
    两房和三房均价在4800元/㎡左右，两房、三房分户型价格差异不明显。两房主力总价段为35-40万，三房主力总价段为50-60万。
    区域内共有4个项目有一楼带院产品，主力面积区间为100-150㎡，主力总价区间在70-100万，均价范围在6500-7500元/㎡，其中城中央项目遗漏带院产品售价为9999元/㎡。