2009年贵阳市商品住宅市场分析
一、商品住宅市场整体分析
1.市场整体发展状况
1.1.整体成交情况
数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部
从近五年来贵阳市商品住宅的供求上看，从05年开始表现出了较好的发展趋势，到了07、08年，由于受政策和金融危机的影响，开始出现下滑，09年情况得到了急剧好转，发展趋势一路上扬。09年商品房住宅新增供应面积544.37万平米，销售面积686.38万平米整体供求比为79/100，供小于求，近年市场供求比长期处于高位运行，近年市场消化率大量前期剩余货量，多个项目均出现了无房可卖的情况，整体呈现良好的发展态势。
数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部
09年成交面积从3月份复苏依赖，持续维持在50万平米以上，每月保持在4000套以上，在旺盛的成交形势下，整体成交价格变化保持平稳增长，11月份全市整体均价已开始突破4000元/㎡大关。12月份，市场均价已达到4280元/平米。
1.2.整体价格情况
数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部
09年贵阳市商品住宅成交均价3730元/平方米，成交均价较08年略有下降，环比下降3.02%。(注：08年商品房不包括商业用房、写字楼)
2008-2009年贵阳市各区域商品住房成交均价对比
区域
| 2008年
| 2009年
| 同比增长率
| 2009年1月
| 2009年12月
| 环比年初
增长率
|
全市
| 3847
| 3730
| -3.0%
| 3534
| 4280
| 21.1%
|
两城
| 4538
| 4573
| 0.8%
| 4593
| 5149
| 12.1%
|
金阳
| 3332
| 3310
| 0.7%
| 2887
| 3821
| 32.4%
|
小河
| 3107
| 3430
| 10.4%
| 3518
| 3673
| 4.4%
|
乌当
| 3444
| 3594
| 4.4%
| 3645
| 3810
| 4.5%
|
白云
| 3035
| 3878
| 27.2%
| 2183
| 3933
| 80.2%
|
花溪
| 2587
| 3667
| 41.8%
| 3289
| 4486
| 36.4%
|
数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部
09年，整体成交量大幅上涨，价格较08年略有降低，环比下跌3.04%。虽然只有金阳新区的整体均价在今年略有降低，但因成交量的大幅增加，均价优势无法突显出来。反倒08年，成交量较少，价格较高，这表示今年的成交飞涨，很大程度上是由于各项目有效实施价格回调，以迎合市场需求放量。而在年末由于销售量的上升，整体价格逐级拔高，年末与年初成交均价平均增长21.1%。
1.3.整体成交构成情况
商品住宅成交单价区间?
数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部
贵阳商品住宅目前成交主力单价在3500-4000 元/㎡价格区间，2500元/㎡成交房源正逐步撤离市场，从目前监测的各地区数据，除经济适用房外，3000元/㎡房源几乎无迹可寻。核心城区高层项目单价已接近8000元//㎡，部分项目小高层产品更是将价格标至11000元/㎡，楼市单价空前高涨。
商品住宅成交面积区间?
数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部
成交户型段中部集中，130-150㎡等重大户型成为市场销售的主力，中小户需求热度不减。今年市场供应的主打区间，主要以中小户型为主，各项目纷纷推出自己的精品小户，然而从消费方面放映的情况，今年市场依然以中大户型为销售主力区间，但结合实际供应情况我们不难发现，现有中大户型几乎是以消化去年的余货为主，新增较少。年初政策的相应出台实施，大盘名企纷纷响应政策，适时对原有产品进行价格回调，加之贵阳部分金融机构推出首付比例方面，一次置业凡200平米以下户型均可享受首付20%的政策，且能同时享受利率优惠。另外内地市场客户普遍亲睐中大户型，在多重因素的作用下，即刻加速了大量中大户型的去化速度。
1.4.2009年销售前二十位项目排名
按成交套数排名?
排名
| 项目名称
| 销售套数
| 成交面积
（㎡）
| 成交均价
（元/m2）
| 销售总额
（亿）
|
1
| 世纪城
| 22402
| 2552726.17
| 3236
| 82.60
|
2
| 山水黔城
| 2745
| 381358.86
| 3765
| 14.36
|
3
| 大兴星城
| 1440
| 174508.85
| 3040
| 5.30
|
4
| 金阳新世界
| 1430
| 153448.20
| 3649
| 5.60
|
5
| 金元国际新城
| 1427
| 202902.43
| 3373
| 6.84
|
6
| 中天.世纪新城
| 1243
| 187927.40
| 4398
| 8.26
|
7
| 保利云山国际
| 1132
| 134964.94
| 4591
| 6.20
|
8
| 远大·生态风景
| 1002
| 116828.86
| 3625
| 4.24
|
9
| 保利温泉新城
| 1001
| 148795.57
| 3800
| 5.65
|
10
| 中天花园
| 982
| 113687.55
| 4645
| 5.28
|
11
| 碧园花城
| 953
| 100990.59
| 3351
| 3.38
|
12
| 中天·帝景传说
| 875
| 116243.38
| 2806
| 3.26
|
13
| 中环观山湖1号
| 828
| 124746.41
| 4139
| 5.16
|
14
| 兴隆珠江湾畔
| 825
| 105141.38
| 3578
| 3.76
|
15
| 天誉城
| 710
| 68266.51
| 3984
| 2.70
|
16
| 恒 大绿洲
| 604
| 62511.83
| 4177
| 2.61
|
17
| 智慧龙城
| 532
| 67678.29
| 4163
| 2.82
|
18
| 兴隆枫丹白鹭
| 501
| 58683.14
| 3271
| 1.92
|
19
| 宜家尚城
| 460
| 49252.07
| 3447
| 1.70
|
20
| 臣功新天地
| 423
| 46618.73
| 3605
| 1.68
|
数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部
按销售金额排名?
排名
| 项目名称
| 销售套数
| 成交面积
（㎡）
| 成交均价
（元/m2）
| 销售总额
（亿）
|
1
| 世纪城
| 22402
| 2552726.17
| 3236
| 82.60
|
2
| 山水黔城
| 2745
| 381358.86
| 3765
| 14.36
|
3
| 中天.世纪新城
| 1243
| 187927.40
| 4398
| 8.26
|
4
| 金元国际新城
| 1427
| 202902.43
| 3373
| 6.84
|
5
| 保利云山国际
| 1132
| 134964.94
| 4591
| 6.20
|
6
| 保利温泉新城
| 1001
| 148795.57
| 3800
| 5.65
|
7
| 金阳新世界
| 1430
| 153448.20
| 3649
| 5.60
|
8
| 大兴星城
| 1440
| 174508.85
| 3040
| 5.30
|
9
| 中天花园
| 982
| 113687.55
| 4645
| 5.28
|
10
| 中环观山湖1号
| 828
| 124746.41
| 4139
| 5.16
|
11
| 远大·生态风景
| 1002
| 116828.86
| 3625
| 4.24
|
12
| 兴隆珠江湾畔
| 825
| 105141.38
| 3578
| 3.76
|
13
| 碧园花城
| 953
| 100990.59
| 3351
| 3.38
|
14
| 中天托斯卡纳
| 392
| 77325.88
| 4360
| 3.37
|
15
| 中天·帝景传说
| 875
| 116243.38
| 2806
| 3.26
|
16
| 亨特国际
| 291
| 41732.11
| 7598
| 3.17
|
17
| 智慧龙城
| 532
| 67678.29
| 4163
| 2.82
|
18
| 黔灵半山
| 277
| 40625.81
| 6775
| 2.75
|
19
| 天誉城
| 710
| 68266.51
| 3984
| 2.72
|
20
| 恒 大绿洲
| 604
| 62511.83
| 4177
| 2.61
|
数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部
09年，世纪城、山水黔城等传统大盘依然拔得头筹，领舞贵阳楼市，世纪城以255万平米的销售量稳居销售榜首位，并位居全国单盘销量首位。世纪城已成为贵阳楼市发展的特例，其以低价开盘带动整盘营销的方式也取得相当不错的销售成绩。
【注：此排名数据之包含各项目住宅部分成交排名】
1.5.2009年主要开发商商品房销售排名
2009年主要开发商商品房销售排名
企业名称
| 销售面积
| 销售面积
占比
| 成交金额
| 成交金额
占比
|
世纪金源集团
| 2661643.61
| 37.1%
| ￥ 9,112,198,825.34
| 32.0%
|
中天城投集团
| 495184.21
| 7.0%
| ￥ 2,017,809,016.00
| 7.1%
|
贵州宏利城集团
| 381358.86
| 5.3%
| ￥ 1,435,964,163.00
| 5.1%
|
贵州保利
| 283760.51
| 4.0%
| ￥ 1,184,947,115.00
| 4.2%
|
中铁五建
| 204501.15
| 2.9%
| ￥ 777,161,097.00
| 2.7%
|
金元集团
| 204438.65
| 2.9%
| ￥ 701,452,729.35
| 2.5%
|
香港新世界
| 153448.20
| 2.1%
| ￥ 559,864,369.00
| 2.0%
|
中水电
| 124764.41
| 1.7%
| ￥ 516,377,133.00
| 1.8%
|
成都远大
| 116828.86
| 1.6%
| ￥ 423,531,810.00
| 1.5%
|
广州恒 大
| 62511.83
| 0.9%
| ￥ 261,128,161.00
| 0.9%
|
上海绿地
| 47037.92
| 0.7%
| ￥ 279,314,377.83
| 1.0%
|
中铁置业
| 19582.77
| 0.3%
| ￥ 91,698,798.00
| 0.3%
|
其他项目合计
| 2413554.74
| 33.5%
| ￥ 11,089,552,405.50
| 38.9%
|
数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部
外地品牌和本土品牌开发商占据市场67.5%，世纪金源集团一家独大，本土与外来开发商在排名中各有高低，本土与外来品牌呈现分庭抗礼之势。对于中小房开企业来说，市场高度集中，部分区域开发商更是在彻底的走入窘境，中小房开企业生存空间被进一步挤压，未来生活日渐艰难，这将进一步加速中小企业的出局。
2.区域市场整体发展状况
2.1.各区域市场成交情况分析
数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部
区域
| 两城区
| 金阳新区
| 小河区
| 乌当区
| 白云区
| 花 |