上海同鸿·成都同策汇   
    一、双流房地产市场板块分析
     
    1、本块结构分析
    

    双流新城与双流县关系示意图


    东升
    华阳
    牧马山
    航空港
    
    双流房地产市场板块主要由四大城市功能组团组成，分别是：双流政治经济文化中心的东升板块，高端住宅产品的牧马山板块、航空港板块以及华阳板块。
    2、各板块主体市场特征简析
    双流新区规划分为东升、华阳、西航港和牧马山四个组团，形成西（东升）东（华阳）互动，南（牧马山开发区）北（西航港开发区）呼应，对接成都，错位发展的城市发展新格局。 
    　　●东升板块：东升则作为成都的卫星城及双流中心城镇，将向城市多功能综合性方向发展；
    ●航空港板块：西航港开发区主要为工业集中区；
    ●华阳板块：另一个卫星城华阳，以房产开发、教育科研为主。
    ●牧马山板块：牧马山开发区定位为旅游与居住；
     
    3、东升板块——本项目所处板块分析
    本项目位于东升板块，双流国际新城。双流新城区范围位于双流东升镇北部和西部，是双流县县政府所在地。属于成都市区第二圈层范围，是市区南部发展的重要片区。 
    双流新城区并不仅仅只是双流的新区，它更是因为地理位置得天独厚：位于城南副中心地带，地处大成都走廊式发展的主动脉上，而成为整个大成都的南部财富新城，与华阳东西呼应，成为成都市南部副中心的双子星座。
    双流国际新城的定位是：打造以运动娱乐产业、健康型驻龄产业、数字商务型产业为支撑的国际化财富聚汇背景，形成“健康、生态、宜居”的成都南部园林城市。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    二、板块房地产整体市场分析
    1、供应分析
    
    如图，同双流整体市场，东升镇全年商品住宅整体市场供应各月差异较大，年初放量较大，节后供给开始下滑， 4、5月市场又一次井喷放量，5月供应套数达1500余套达到全年高点；但之后，随着“新国十条”政策影响，亦加之前期放量巨大，随后几月供应量明显下降。下半年后期供应开始复苏，但新增房源量不高，距离上半年放量仍有不小差距。2011年初，市场供应较小，受2月成都限购影响，市场供应端逐步加大。
    2、成交分析
    
    如图，今年以来，东升板块市场成交趋势与双流县整体市场成交趋势基本一致，以4月份为分水岭，受新政调控影响，4月后几个月住宅成交套数及面积均逐步下降，下半年8月以后，成交开始回暖并保持不断上升，直至最近的11月，住宅成交套数1004套，成交面积10.65万平方米，达到全年成交的高点。去年末到今年初，市场成交处于低点，但受2月新政对郊县市场利好影响，2月份开始，市场成交量开发反弹。
     
     
    3、对本项目立项的思考
    随着老城区的开发逐渐衰退，新城区开始迎来了开发热潮，包括中粮、金立、远大等企业纷纷进驻新城区，加大了未来东升板块的放量。
    新城区则由于政府的着力打造，整个片区的起点与配套的高起点是传统老城区难以匹敌的，加之地块供应充足，有足够的连片开发空间，楼盘品质整体也将高出老城区。随着将来双流县新政府中心的西迁，体育中心与湿地公园的落成，新城区的楼市发展前景十分广阔。区域价值有较大的提升空间。
    因此，本项目应充分把握新城区开发的脉搏，根据企业的经营需求与目标，进行适合自身的项目立项。同时，未来新城的持续开发态势也使得本项目的立项前景看好。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    三、典型个案分析
    （一）、贵通御苑映月湾
    1、项目基本信息

			项目名称			贵通御苑映月湾
				项目地址			双流县东升镇白河路四段169号双流县国际新城白衣上街118号
				开发商			四川贵通建设集团有限公司
				容积率			3.06
				建筑形态			小高层、高层
总占地面积	19828平方米	总户数			614 户
总建筑面积	10463平方米
土地出让方式	招拍挂	绿地率			50%
本批次期信息
层高（m）		均价（元/㎡）	5500-6000
楼体层数	14F	物管费（元/㎡·月）	1.30元/平方米·月
户型面积区间（㎡）	45-180平米	开盘时间	2010-5-1
户型配比	目前本批次在售房源86-120平米套二套三户型占据大部分，其余120平米以上套三套四户型。

     
    2、项目产品供求分析
    当前批次4栋房源，86-120平米套二套三户型占据大部分，其中套二户型在86—100平米，套三户型在100-120平米。
    下月开盘房源中仍然是以套二套三户型为主，而值得注意的是其中加推1栋通廊式小户型房源（70年产权）,其数十套49平米套一户型目前排号已慢，反映出本地稀缺的小户型产品的市场吸引较为有力。
     
    3、项目灰空间运用分析
    由于本项目报建时间在成都新规划技术指标出台之后，项目全部房源未有灰空间户型设计，仅有赠送部分为诸如传统的普通阳台面积半赠送等。
    4、新政后项目市场表现分析
    由于成都限购令对郊县市场的利好，本项目在今年3月份的销售量有一定幅度的上升，86-120平米的刚需及改善型二房、三房户型去化速度较快，当期基无剩余房源。本地居民置业加部分外地投资客为成交主要客群，而120平米以上较大户型受总价、投资价值较小等因素影响，去化速度相对较慢。
    从该项目成交均价表现看，年初至今的平均成交价格上扬超过200元/平米。
    5、项目综合表现力分析
    该项目地处新城核心地段，交通及区位条件均较佳，周边配套较为成熟，虽然整个项目体量不是太大，然而其户型涵盖面较广，特别是本地市场稀缺的套一小户型在后批次放量，其市场亦表现出较为强烈的吸引力及反应度。
    （二）、富豪新岸
    1、项目基本信息

			项目名称			富豪新岸
				项目地址			双流县国际新城白衣上街118号
				开发商			富豪实业
				容积率			1.77
				建筑形态			洋房 小高层
总占地面积	73333平方米	总户数			总共 1048 户 一期 500 户
总建筑面积	170000平方米
土地出让方式	招拍挂	绿地率			43%
当（一）期信息
层高（m）	／	均价（元/㎡）	电梯：5500     洋房：8000-10000
楼体层数	／	物管费（元/㎡·月）	1.30元/平方米·月
户型面积区间（㎡）	79-120平米	开盘时间	2010-11-19
套数配比	电梯高层：仅套二与套三户型（比例为1:2），面积区间在80-120平米     洋房部分：基本为120-220大户型，包含跃层户型。

     
     
    2、项目产品供求分析
    电梯高层部分：仅2房与3房户型，其2房与3房比例为1:2。其中2房面积在80—90平米；3房面积在100-120平米。
    多层洋房部分：基本为120—220平米大户型，房型从套三到跃层，涵盖面较广。
     
    3、项目灰空间运用分析
    该项目整体报建日期在2010年以前，不受成都新规划技术指标约束，但项目整体灰空间运用并不多，仅在少部分套二户型存在可变空间设计。较大户型赠送主要是以大阳台与露台的形式。
    4、新政后项目市场表现分析
    具现场调查获悉，该项目在成都主城区市场限购令的利好影响下，其项目销售量从今年3月份至今有一定程度的上升。成交客群中外地客群有一定程度的增加。但主力客群仍然以东升本地构成，包含公务员及企事业单元工作人员。改善型需求占据主导，其中主力改善型产品为洋房部分，而电梯高层则成为改善自住、刚需及投资型需求客户共同的选择。
    通过市场的利好，该项目产品成交价格从年初至今有一定程度的上涨，其中高层电梯部分成交均价从年初的5300元/平米左右上涨至今的5500元/平米。
     5、项目综合表现力分析
    该项目与本项目属同一区域，地理位置较为优越，周边有大型公园、名校等大型配套，而项目以多层洋房为主，且规模较大，整体品质较佳。在东升市场占据较为高端的产品市场，对本地改善型需求人群