目     录
    一、政策出台背景              5
    1、              国家宏观经济的复苏为新政密集出台撑腰              5
    2、              国内70个大中城市房价受政策调控效果影响微弱              6
    3、              2010前三季度郑州市房价增势强劲              6
    4、               观点              7
    二、重大房地产调控政策影响              8
    1、历年重大房产调控政策回顾              8
    2、重大调控信贷政策内容对比及影响分析              9
    3、历次信贷政策对郑州楼市的影响              9
    三、“9.29新政”对房地产市场的影响              11
    1.              不同时期的影响              11
    2.              不同城市类型影响              11
    3.              不同物业影响              12
    四、开发企业应对策略              13
    1、不同开发企业应对新政措施建议              13
    2、各楼盘应对“9.29新政”对策建议              13
    五、 思考              14
    研究说明                                                              
    一、研究目的：为了弄清房地产新政对郑州未来房地产市场的影响程度。
    二、研究对象：国家房地产调控政策9.29新政与郑州房地产市场。
    三、研究方法：依据市场供求及价格数据，结合新政的具体措施研究其可能对未来市场带来的影响。
    四、数据样本：2007年—2010年9月份国内大中城市和郑州楼市数据。
     
    主要结论                                                              
    一、国内房地产市场对关于首付和利率的金融调控政策最为敏感。
    二、“9.29新政”实为“4.15新政”的加强版，强化了信贷政策的力度，简化了执行办法，将在全国范围内全面打压市场需求，遏制房价上涨，对房地产市场产生重大影响。
    三、“9.29新政”重在对对执行环节的监管，对地方政府问责量化，促使各地区政策能够有效落实。
    四、开发企业不应忽视本轮调控可能对市场带来的影响，尤其重视在执行环节的变化调整，依靠更为专业的客户细分策略，专业化、标准化的营销手段，对不同客户灵活的采用不同策略，促使客户及时下单，将新政的影响降至最低。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    政  策  导  读
    为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。
    据了解，这些措施主要有：
    一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
    二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
    三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
    四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
    五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
    紧接着，深圳、厦门纷纷发布细则，而向来被认为“楼市风向标”的上海也在10月7日发布了《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，提出12条调控细则，进一步细化了具体调控内容，其中第四条要求：本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。 虽然只是临时性政策，但其对楼市需求的抑制作用巨大。目前各地正在陆续出台调控细则，“限购令”有进一步扩大实施范围的趋势。
    针对近期出台的这些调控政策，郑州 研究部组织专题讨论会，深入分析理解政策内用，重点关注可能对郑州市场带来的影响以及应对策略，并由此形成专题报告，以期为业内提供参考。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、政策出台背景
    1、      国家宏观经济的复苏为新政密集出台撑腰
    
    数据来源：国家统计局
    房地产作为“保增长”时期重要的经济增长支撑，在08年经济危机中为中国经济增长作出了重要贡献，同时，激进的经济刺激计划也促使了行业的极度繁荣，价格不断攀升，广大人民群众居住矛盾日益严重。2009年，中国经济率先回暖，成功实现全年“保8”，10年一季度，GDP同比增速达到11.9%，国内经济全面升温，经济发展主要矛盾发生改变，增速放缓已不是主要问题，而人民币升值及通胀压力成为现阶段经济发展面临的主要问题，“调结构”成为年度经济发展目标，不可避免。10年2季度经济增速有所回落，降至10.3%，温家宝总理也曾表示是主动调控的结果。而据多方权威预测，刚刚过去的3极度，经济增速将进一步放缓。 国民经济的发展问题对房地产的依赖性有所降低，而房地产所带来的社会问题日益严重，由此中央开始了新一轮对房地产业的深度宏观调控。
     
     
     
     
     
    2、      国内70个大中城市房价受政策调控效果影响微弱
    
    415新政后房价涨幅震荡上扬   
    
    房价快速增长   
    
    数据来源：国家发改委网站
    一度被誉为“史上最严”的4.15“国十条”房地产调控政策，出台后，曾引发市场迅速进入观望，成交量急剧萎缩，然而两个月后，全国楼市，交易量重被激活，价格也随之攀升，楼市再次强劲反弹。根据国家发改委公布的数据，2010年8月，全国70大中城市房价同比涨幅再次冲高，达到11.7%。房价的持续快速上涨令政策调控陷入尴尬。
    2010年9月29日，国家有关部委再次联合发文，对“国十条”进行有力补充，一举将购买商品房的首付款比例提升至30%，并再次强调要把“4.15新政”的细则落实到位。“9.29新政”出台代表了政府打压房价上涨的决心，尤其针对一线楼。而后上海、广州、深圳等城市的纷纷出台细则，希望通过“限购”压抑需求，改变供求关系强迫楼市降温。
    3、      2010前三季度郑州市房价增势强劲
    
    房价增速加快
    
                                                              数据来源： 研究中心
    进入2010年，郑州市房价快速攀升，同比增幅均在10%以上，“国十条”之后，郑州房价同比增幅不降反升，受“国十条”的影响与全国相比更是微乎其微。2010年9月，商品房成交均价再创历史高位，达到6602元/平方米，同比增幅高达33.6%。一方面，由于郑州市场刚性需求强烈，“国十条”作用有限，另一方面，“国十条”对一线等房地产市场发达区域的遏制作用促使部分投资客户转向二三线城市，一定程度上助推了郑州价格的快速飙升。
    4、       观点
    3.1“4.15政策”细则未能严格落实，导致调控效果难以维持
    一方面，由于各地区对政策的落实不够平衡，很多地方没有出台细则，执行力度和程度差别较大，间接地成为投资者寻找新的投资空间的机会，投资性需求开始向二三线转移。另一方面，已出台细则的地区落实情况不一，比如增大供应总量和保障性住房建设方面进展还有差距；另外，信贷政策实施上有的地方也采取类似消费性贷款购房等迂回性对策。由于细则未能更具不同地区的实际情况有效落实，人们对于房地产市场调控的信心一再挫伤，引发恐慌性购房，引发市场的反弹。
    3.1“9.29新政”对楼市交易量价产生短暂影响，未来细则的执行将对各地产生不同程度的差异影响。
    本次“9.29新政”的出台，将在短期内进一步抑制楼市的刚性需求，抬高中小投资客的炒房门槛，但对于抑制楼市价格也只是治标不治本，是否能长期遏制楼市疯狂的牛头，还需各地方政府将楼市细则彻底落实。
    3.2郑州楼市发展前景可观，但并非国家调控政策永久的“避风港”
    从世界经济危机到全国楼市低谷，从2007年“9.27”到2010年“4.15政策”郑州楼市成功躲避了“震中”之痛。这得益于郑州市的快速发展的城市化进程及外来人口的涌入引发的刚性需求，10年之内郑州楼市或将上演一线城市的疯狂，但郑州楼市并非全国楼市波动的永久“避风港”，如果“9.29新政”效果不佳，将面临政府进一步调控的压力，比如首付门槛的