砀山县房地产市场调研报告
XXXX营销企划
2010年4月14日
—— 砀山县项目市场定位报告 目 录 第一章 砀山县房地产市场宏观环境分析 第二章 砀山县房地产市场运行情况 第三章 砀山县房地产区域市场调查 第四章 本项目SWOT分析 第五章 本项目前期开发建议 第六章 本项目全程推广销售策略 à 第一章 砀山县市场宏观环境分析 ·城市概况 ·经济指标 ·城市规划 宏观环境分析 城市概况 经济指标 城市规划 
■ 地理位置—— 砀山县又称梨都位于安徽省最北端，地处苏、鲁、豫、皖四省七县交界处；东连本省萧县，东南部、南部、西南部、西部分别与河南省永城市、夏邑县、虞城县接壤；西北部与山东省单县，东北部与江苏省丰县毗邻。县境地处北纬34°16′～34°39′，东经116°29′～116°38′。陇海铁路、 310国道贯穿全境，京九、京沪铁路，105、206国道擦肩而过。百里黄河故道横卧其间。县城东距历史名城徐州市84公里，西接古都商丘市72公里，芒砀山雄峙于前，黄河襟带于后，古为汴京齿唇，徐淮门户，素有九州通衢、天下要冲之称，是安徽省连接欧亚大陆桥的唯一通道 ■ 行政区划—— 全县共386个行政村，总面积1193平方公里， 总人口94万，可耕地127万亩，水果面积70余万亩，占全县耕地面积的55％。 县人民政府驻砀城镇，邮编：235300。行政区划代码：341321。区号：0557。2000年，砀山县辖14个镇、5个乡。总人口862356人，（根据第五次人口普查数据；单位：人）2004年，砀山县乡镇由19个调整为18个，撤销陇海乡，并入城关镇，城关镇更名为砀城镇。2004年底，砀山县辖14个镇、4个乡，10个居委会、382个村委会。2007年12月，砀山县调整乡镇行政区划：撤销西南门镇、文庄镇、刘暗楼乡、黄楼乡、权集乡、赵屯乡，调整6个镇，保留7个镇，调整后全县为13个镇，1个开发区。 ■ 人口规模—— 至2007年12月，全县总户数26.56万户，总人口为955,422人。其中男性人口488,379人，女性人口467,043人。全县非农业人口10.6万人。2005－2007年，砀山县人口中包含汉、回、苗、侗、壮、藏、布依、土家、独龙、白、朝鲜、哈尼、蒙古、满、赫哲、鄂温克、维吾尔、畲、土、羌、拉祜等22个民族。其中汉族约占总人口的98.9%；回族占总人口的1.1%，占少数民族的99%。现辖区内人口约96万， 目前，砀山以人口每年新增万人以上。城市每年扩大1平方公里以上的速度“成长”。在从县城到“都市”的发展过程中，一条街两条路三片破房子的景象将被功能布局合理的城区，和造型别致的建筑替代。城市的版图和面貌将发生翻天覆地的变化，新城区正是适应这种变化应运而生。 ■ 历史文化—— 砀山，规划定位为“安徽省在欧亚大陆桥中的窗口城市，优质水果生产加工基地，新兴的生态旅游城市”。规划到2010年，城市人口19万，建设用地19.4平方公里；到2020年，城市人口为30万，建设用地31.7平方公里。主要以种植果树为生，盛产梨子?---砀山梨。每年的四月八日为一年一度梨花节。 ■ 旅游景观—— 砀山历史悠久，位置显著。夏分九州，砀属豫州之域；西周初期属宋，为砀邑。秦设36郡，砀郡为其一，隋开皇18年改为砀山县。《汉书?地理志》：“砀山出文石”。《水经注》：“获水又东迳砀县故城北，秦立砀郡，盖取山之名。”训诂学家颜师古注：“以有砀山故名砀郡，砀，文石也，其山出焉，故以县名。”《明史?地理志》：砀山县“东南有砀山，其北有芒山”。《环宇通志》：“砀山，在砀山县东南七十里，县之名取此。” 宏观环境分析 城市概况 经济指标 城市规划 2009年砀山县全面实现地区生产总值（GDP）65.33亿元，按全县常住人口计算，人均GDP突破 1000美元大关，比上年增长16.1%。第一产业完成增加值22.9亿元，增长14%；第二产业完成增加值23.31亿元，增长25%；第三产业完成增加值19.12亿元，增长9.2%。三次产业结构由2005年的50.3:17.6:32.1调整到2009年的35.0：35.7：29.3，产业结构由“一、三、二”演变为“二、一、三”，逐步走向“二、三、一”，工业拉动明显增强，基本实现了三次产业协调发展。标志着砀山人民生活已经解决温饱问题，经济发展将跨上一个重要台阶。 ﹡人均GDP达到1000美元为国民经济持续快速协调健康发展奠定了一个良好的基础。 ﹡2009年全县实现财政收入2.31亿元，比上年增长13.1%； ﹡城镇固定资产投资达到33.42亿元，比上年增长36 %； ﹡社会消费品零售总额达到21.7亿元，比上年增长24.2 %； ﹡在岗职工平均工资20568元，比上年增长10.5 %； ﹡城镇居民人均可支配收入10204元，比上年增长16.2 %； ﹡农民人均纯收入3761元，比上年增长29.5%； ﹡城乡居民储蓄存款55.05亿元，比上年增长8.6%。 宏观环境分析 城市概况 经济指标 城市规划 （1） 砀山“生态旅游”提升城市形象 砀山县近年来努力把旅游资源优势转化为旅游经济优势，积极建设“梨花旅游节”、“酥梨采摘节”等特色旅游品牌，已初步形成以“春季赏花，秋季摘果”为重点的生态旅游框架，旅游经济发展基本实现从无到有、由小到大的阶段性目标。据统计，该县两年来共接待省内外游客63万人次，实现旅游综合收入3800万元。 砀山县依托独特的旅游资源优势，不断加大旅游、贸易、文化推介力度，使县域内旅游基础设施条件得到完善，旅游整体接待水平明显提升，食、宿、行、游、购、娱相配套的旅游服务体系初步形成，特色旅游品牌得到进一步挖掘。截至目前，全县已接待省内外游客30万人次，较去年增加50%，旅游总收入超过2600万元，较去年增加65%。突山风景区经省、市旅游局评定，已达国家级景区标准，被批准为国家AA级景区，旅游业正成为该县经济发展的新亮点。 （2） 砀山城建进入发展快车道 短短的3年时间，砀山的城区面积已扩大了近4倍，城区面积由过去的不足3平方公里拓展到现在的11平方公里，城区人口达到10万多人，构建了“四纵四横”道路框架，成功实现了城市中心北移。 近年来，在城市建设中，通过市场化运作、项目化推进和社会化参与，累计完成城市建设投资10多亿元。2007年全力开展“砀城建设推进年”活动，相继实施了砀城建设“十大工程”。先后完成了人民西路、中原路、健康路、振兴西路、310国道穿城段5160米的下水道铺设，香港商城、在水一方小区、梨苑小区、御都星城、红梅小区等商住小区正在施工。到2010年，城市将建成区达到25平方公里、人口25万左右，把砀城建设成为百万梨乡人民的生态家园。 城市印象总结： 县城为砀城镇，主要街道为人民路，贯穿县城。街道狭窄，市政配套落后，交通拥挤，卫生状况极差。商业较为落后，人民路上福建品牌专卖店较多，中型超市有三家，其余均为杂货店居多。 城区内由于拆迁困难近期不可能有新项目地块，开发重点东移至离中心地段二公里处，行政中心也将随之东移。 à 第二章 砀山县房地产市场运行情况 ·砀山房地产宏观市场调研分析 ·砀山房地产微观市场调研分析 ·砀山房地产市场发展预测及总结 房市运行情况 宏观市场 微观市场 发展预测及总结 自2008年四季度爆发世界性金融危机，砀山县作为一个县级城镇，危机的传导存在一定的时间滞后，到2009年二季度以后，房地产市场的反应尤为显著，开发商观望态度更为明显，投资逐渐出现下滑；但同时2009年春节后出现销售火爆局面。 1、房地产投资 2009年全县商品房投资完成1.72亿元，同比减少36.90%，其中住宅投资完成1.46亿元，同比减少42.13%。 2、商品房施工 2009年商品房施工面积19.22万平方米，同比减少35.18%，其中住宅施工面积17.50万平方米，同比减少36.39%；新开工面积11.90万平方米，同比减少59.88%，其中住宅10.40万平方米，同比减少62.18%；竣工面积5.68万平方米，同比减少43.72%，其中住宅5.60万平方米，同比减少37.32%。 3、新建商品房备案价格 2009年对砀山城区已备案的商品房价格统计，商品房均价2229元/平方米，同比上涨5.9%，住宅均价2022元/平方米，和去年同期比上涨14.1%元，其中老城区住宅均价2158元/平方米，老城外住宅均价1941元/平方米. 4、一手房交易 2009年一手房市场总共成交103000平方米。 5、二手房交易 2009年二手房交易总面积8.54万平方米，同比增长870.5%，其中住宅成交189套，成交面积1.68万平方米，同比分别增长145.5%和121.1 %；商铺成交60间，成交面积0.20万平方米，同比分别增长500%和500%。全年二手房成交量无论是住宅还是商铺和去年同期比都有较大幅度的增长，究其原因，主要有三个方面的影响因素：一是国家的税收优惠及省、市人民政府实行的涉房收费减免政策刺激了二手房消费；二是我县自2009年3月份以来一手房市场回暖，一手房成交量的回升带动了二手房的交易；三是房价不断上涨，受“买涨不买跌”消费心理的影响，部分购房人提前入市。 （1）砀山居民居住现状 1、居住条件得到改善。 从调查情况来看，目前没有住房的人占总数的4.5%，近90%的人目前有一套住宅，约5%的人有两套，住宅数目为三套及以上的所占比例为1%，住房条件得到了极大改善。 拥有两套住宅及以上的原因，一是由于近两年房价不断上涨导致消费者投资或投机行为增加所致，二是越来越多的居民为改善居住条件，在原有住宅的基础上再次置业，引起持有住宅的数量增多。 通过对拥有两套住宅以上的被调查户进一步了解发现，对空余住房，80%以上的人选择了出租，其中有半数的人准备长期出租，另有20%的人计划在适当的时机出售。可以看出，出租仍是居民住宅长期投资最重要的形式。 2、商品房成为主导。 在住宅性质方面，随着住房制度改革的不断深入，全县已经形成了以居民自有产权为主、多种产权并存的格局，构建了新住房体制的基本框架
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