池州房地产调研报告

    1、池州城市总体规划及本区域规划分析
    （1）池州市中心城区总体规划
        池州市位于安徽省西南部、长江下游南岸。北与安庆市隔江相望，东与铜陵市、芜湖市毗邻，东南与黄山市交界，西南与江西省接壤。皖江南岸的中心城市之一；安徽省“两山一湖”旅游区北部的服务中心；省级历史文化名城；现代化的山水园林和港口城市。
     A、城市发展方向
    未来城区的发展用地选择的原则是内涵发展与适当外延拓展相结合，由内向外发展。具体说来就是以主城区为发展中心，进行主城区原有土地的再开发，充分利用原有城市各项设施，优化城市生活环境；在池州“十二五”规划中提出：“优化国土空间开放格局，以促进国土高效利用为核心，深化 ‘开发沿江一线，保护腹地一片’的空间布局思路，组团发展，串珠成线，由江及陆，点状开发，面上保护，形成由中心城市核，沿江发展轴，内陆城镇点和腹地生态保护区组成的层次鲜明，疏密有致的空间组织格局。中心城市着力打造提升宜居品质，枢纽功能和综合实力，打造成为带动城市发展的核心。”
    B、城市布局结构
    规划用地布局采用组团结构，按实际要求分为三个主要功能区：
    （1）以老城区为主适当扩展形成的主城区主体部分；
    （2）主城区外围东北部为江口临江工业区；
    （3）主城区外围南部结合铁路建设形成站前区。
    综合看来，各功能区相对独立完整但又各有侧重。主城区主体部分以居住和商业服务为主要职能，在城北布局一定工业用地，对西北区域原有工业用地进行功能调整和开发置换；城南的站前区以居住用为主体，结合铁路车站流通功能布置少量工业与仓储用地，同时在站前集中布置商贸居住综合用地；江口区以港口建设和布置大型工业用地为主要目标，为大型工业项目的引进提供可能性，同时也布置一定的居住用地。
     
    2、池州市房地产市场2011年1至8月份成交分析
    月度总评
    2011年1—2月，池州楼市累计宅销量1760套和21万㎡；其中1月成交套数1062套，2月成交698套，2月环比1月出现364套的下跌，跌幅34个百分点；1月成交面积12.9万㎡，2月成交面积8.1万㎡，2月环比1月出现4.8万㎡的下跌，跌幅37个百分点。
    住宅成交均价分析 
    2011年1月池州楼市宅均价3508.3元/㎡，2月宅均价4080.9元/㎡，2月环比1月上涨572.5元/㎡，涨幅16个百分点。进入2011年之后，池州楼市宅均价1月在成交放量的影响下回落至3500元/㎡左右，而2月在宅销量回落的同时，宅均价首次突破4000元/㎡大关。
    2011年1—2月，池州楼市宅销量走势前高后低的走势，1月宅销量冲高至历史高点1062套，2月受春节长假和政策双重因素影响，宅销量快速回落至698套。进入2011年之后，池州楼市宅均价1月在成交放量的影响下回落至3500元/㎡左右，2月在宅销量走低的影响下，首次突破4000元/㎡大关。
    月度总评
    2011年3月，池州楼市累计宅销量683套和7.6万㎡；3月成交套数环比2月出现15套的下跌，跌幅2.2个百分点；3月成交面积环比2月出现0.5万㎡的下跌，跌幅6个百分点。3月池州楼市宅销量并未出现回暖迹象，而是呈现出持续下跌走势。
    住宅成交均价分析 
    2011年3月池州楼市宅均价3969.3元/㎡，3月环比2月下跌111.6元/㎡，跌幅2.7个百分点。进入2011年，池州楼市宅均价走出一轮前低后高的走势，1月低开为3508.3元/㎡，2月飚高至4000元/㎡以上，3月出现小幅回落，但仍然保持在3900元/㎡以上。
    月度总评
    2011年4月，池州楼市宅销量继3月小幅回落后再次出现较为明显的跌幅，整个上半年销售旺季金三银四池州楼市宅销量呈现出持续下跌走势，甚至没有超过受春节假期影响的2月宅销量。在宅均价方面，池州楼市在年初低开后呈现出震荡上行的趋势，4月份再次攀升至4000元/㎡以上的相对高位。 
    （1）住宅成交量分析 
    2011年4月，池州楼市累计宅销量367套和4.3万㎡；4月成交套数环比3月出现316套的下跌，跌幅46个百分点；4月成交面积环比3月出现3.3万㎡的下跌，跌幅43个百分点。继3月宅销量出现小幅下滑之后，4月池州楼市宅销量再次出现大幅回落走势，整个金三银四宅销量可以用惨淡形容。 
    （2）住宅成交均价分析 
    2011年4月池州楼市宅均价4200.8元/㎡，4月环比3月上涨231.5元/㎡，涨幅5.8个百分点。进入2011年之后，池州楼市宅均价在1月低开后迅速回涨，此后呈现出震荡上行的趋势，其中2月宅均价突破4000元/㎡大关，4月宅均价再次攀升至4000元/㎡以上。
    月度总评
    2011年5月，池州楼市宅销量继4月出现明显下滑趋势后迅速反弹，当月成交套数和成交面积涨幅均在50%左右，单月宅销量突破500套大关，不过距前期2、3月单月宅销量还有相应的差距；宅均价方面，则在3月一度走低之后，4—5月呈现出持续回暖态势，截止5月宅均价已经突破4500元/㎡大关。 
    （1）住宅成交量分析 
    2011年5月，池州楼市累计宅销量542套和6.7万㎡；5月成交套数环比4月出现175套的上涨，涨幅近48个百分点；5月成交面积环比4月出现2.4万㎡的上涨，涨幅55个百分点。继4月池州楼市宅销量出现较为明显的下滑之后，5月池州楼市宅销量全面回暖，成交套数和成交面积涨幅都在50%左右。 
    （2）住宅成交均价分析 
    2011年5月池州楼市宅均价4523.7元/㎡，5月环比4月上涨322.9元/㎡，涨幅近8个百分点。进入2011年之后，池州楼市宅均价在1月低开后快速反弹，3月一度跌至4000元/㎡以下，此后持续上行，截止5月，已经上涨至4500元/㎡以上。
    月度总评
    2011年6月，池州楼市宅销量明显反弹，宅均价也出现上涨趋势，市场整体上呈现出量价齐升的趋势。而整个上半年，池州楼市宅销量同比去年出现小幅下跌，而宅均价则出现较为明显的涨幅。尤其是在宅均价方面，池州楼市月度宅均价自从去年8月后进入一轮上涨通道；而进入2011年之后，月度宅均价涨幅增速加快，年度涨幅明显。 
    （1）住宅成交量分析 
    2011年6月，池州楼市累计宅销量843套和7.4万㎡；6月成交套数环比5月出现301套的上涨，涨幅近56个百分点；6月成交面积环比5月出现0.7万㎡的上涨，涨幅10个百分点。整个上半年，累计宅销量为4195套和47.08万㎡，同比去年的4234套和48.55万㎡分别下跌39套和1.47万㎡，跌幅分别为0.9个百分点和3个百分点。 
    （2）住宅成交均价分析 
    2011年6月池州楼市宅均价4974元/㎡，6月环比5月上涨450.3元/㎡，涨幅近10个百分点。整个上半年，池州楼市宅均价为4121.47元/㎡，同比去年上半年的2949.12元/㎡上涨1172.34元/㎡，涨幅近40个百分点。去年8月之后，池州楼市宅均价进入快速上涨通道，而年内月度宅均价上涨速度则更为明显。 
    月度总评
    2011年7月，池州楼市宅销量继上月明显反弹后，受年内新一轮调控政策影响，再次出现下跌迹象；宅销量经历了一个冲高回落的周期；而在宅均价指标方面，二季度4—6月，池州楼市宅均价指标增长速度较快，进入7月之后，在宅销量指标触顶反弹的同时，宅均价指标的上涨动力不足，涨幅受限，池州市场7月份宅均价环比6月出现8元/㎡的下跌，可以认为基本和6月持平。
    （1）住宅成交量分析
    2011年7月，池州楼市累计宅销量449套；7月成交套数环比6月出现394套的下跌，跌幅近47个百分点。1—7月，池州楼市宅销量在1—4月出现过一轮下跌走势，5—6月市场宅销量冲高之后；7月受年内二次调控政策的影响，池州楼市月度宅销量再次出现下滑。
    （2）住宅成交均价分析
    2011年7月池州楼市宅均价4966元/㎡，7月环比6月下跌8元/㎡，基本可以认为与上月持平。1—7月，池州楼市宅均价指标总体上呈现出快速上涨态势，尤其是在3—6月，月均涨幅在300元/㎡左右，进入7月后，在销量指标回落的同时，宅均价指标的涨幅也同期放缓。
    月度总评
    2011年8月，池州楼市住宅销量继6月明显反弹后，这两个月连续下滑，本月跌至2010年来单月销量最低的月份。调控以来的4-8月份，经历两个月的低位成交，6月出现高成交量后，又持续回落；均价方面平稳上扬，元月出现一次明显低谷，之后一路攀升，二季度池州住宅均价升幅迅猛，6月住宅均价比3月均价高出1000多元。传统楼市淡季已经结束，销售佳季的“金九银十”自然被予以厚望，然后，有业内人士分析，如今市场出现了跟以往不一样的复杂背景，“金九银十”之于房企不会那么轻松。
    （1）住宅成交量分析
    2011年8月，池州楼市累计宅销量362套；8月成交套数环比7月出现87套的下跌，跌幅近20个百分点。1—8月，池州楼市宅销量在1—4月出现过一轮下跌走势，5—6月市场宅销量冲高之后，7月受年内二次调控政策的影响，池州楼市月度宅销量再次出现下滑，8月持续走低。
    （2）住宅成交均价分析
    2011年8月池州楼市宅均价5047元/㎡，8月环比7月上涨81元/㎡，涨幅为1.6%。1—8月，池州楼市住宅均价指标总体上呈现出快速上涨态势，尤其是在3—6月，月均涨幅在300元/㎡左右，进入8月后，在销量指标为两年来做低点时，住宅均价指标继续小幅上扬。
     
    3. 池州城区个案分析
     
    绿洲·桂花城
    开发商：池州大佳置业有限公司 
    整合营销：浙江盖亚机构
    项目地址：池州市站前区（沿长江南路百汇广场对面）
    总建面积： 366350M2（多层、高层、小高层）
    单价范围：4400元/㎡——5020元/㎡
    主力面积：108平米
    面积范围：83㎡—130㎡
    销售情况：2011年8月27日开盘，首次推出104套房源，已售85套，销售率达82% 。
    客源分析：从来访客户登记情况来看 ，池州主城区目前为主要客源，市辖县的客户来访量不高，铜陵、安庆等地客户来访量较少。来访和成交客户中，以公务员和个体经营户居多。
     
    华府骏苑
    开发商：合肥信旺置业有限公司
    代理机构：深圳博观地产
    项目地址：九华山大道与清风东路交汇处
    总建面积：由于规划调整，总建筑面积待定
    单价范围：调整阶段，预计开盘时间为2012年1月份
    面积范围：暂定面积约为70—130㎡
    客源分析：来访登记的客户中，以城区客户居多，市辖县中多东至县客群，周边城市客户非常少。项目临近市委和其他政府机构，公务员来访量较高，另有部分个体经营户；东至县来访人群中，多为乡镇的长期工作在外地居民。
     
    广联翠屿
    开发商：池州市广联置业公司
    项目地址：清溪大道北侧、上小胡以西
    总建面积：约10万㎡（多层，独栋、双拼别墅）
    总占地面积：84000㎡ 
    单价范围：4500元/㎡——5300元/㎡
    主力面积：102㎡
    面积范围：102——130㎡ 
    销售情况：该案于2010年9月28日第一次开盘至2011年8月28日共推出房源410套，本次推售108套多层房源，已售80套,销售率达75%。
    客源分析：池州市城区内客户为主，教师、银行职员、企业管理层职员占绝对比例，鲜有外地客户，签约客户中只有几户枞阳人，且为一次性付款。
     
    水木清华
    开发商：池州市科缘置业有限公司
    项目地址：百牙路地区医院旁
    总建面积：11万㎡（多层、小高层）
    总占地面积: 54700㎡
    单价范围：多层：5200元/㎡至5700元/㎡   小高层：5300元/㎡至5800元/㎡
    主力面积：多层：96㎡、103㎡     小高层：130㎡
    面积范围：96㎡—135㎡
    销售情况：2011年7月28日开盘销售，推出1栋多层（24套）、3栋小高层（132套），其中多层已售15套，小高层已售95套。总销售率为70%，在近期开盘的楼盘中，此去化情况比较理想，项目位于池州主城区，周边配套完善，紧邻池州市实验小学百荷分校，有比较有利的学区资源。
    客源分析：从成交情况看，全部为本地居民，市辖县客户很少，未见周边城市客户。本地居民职业多数为地区医院工作人员，少部分公务员，一些私营业主和部分企业员工。从该项目的签约客户来看，总计过高的抗性直接导致三县客群的流失，项目配套的完善也促进了销售。
     
    龙登·凤凰城
    开发商：池州市龙登房地产开发有限公司。
    项目地址：百牙西路
    总建面积：约33万㎡（多层，高层、小高层）
    总占地面积：2