恩施土桥坝项目
    市场调研报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    武汉地产顾问有限公司                                                                        ZHONGBANG  PROPERTIES  CONSULTANCY
    2012年1月
     
     
     
     
     
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目      录
     
    第一部分 市场调研
    1、总体市场背景
    1.1 恩施宏观经济状况及发展趋势
    1.2 恩施市房地产整体发展现状及趋势
    1.3 房地产政策分析
    2、恩施城市总体规划分析
    3、旅游行业现状及发展分析
    4、恩施市酒店行业分析
    5、恩施楼盘分析
    6、恩施市商业市场分析
    第二部分 项目调查
    1、项目分析
    1.1 项目概况
    1.2 项目地块解析
    1.3 项目市场定位分析
    1.4 项目发展之SWOT分析
    1.5 本项目综合评价及发展战略
     
     
     
     
     
     
    市场调研报告
     
    1、      恩施概况
    
        
    恩施市位于湖北省西南部，地处武陵地区腹地，是恩施土家族苗族自治州首府所在地。全市国土面积3972平方公里，总人口79万，其中以土家、苗、侗等为主的少数民族人口占总人口的38.7%。城市规划区面积139平方公里，建成区面积21平方公里，城市人口25万人。
    ?      区位优势
　　恩施市地处鄂、渝、湘、黔四省交界之地，交通便利，318、209国道在境内交汇，沪溶西高速公路已建成通车，即将全线贯通的宜万铁路贯穿全境，恩施机场已开通韩国首尔、北京、上海、广州、武汉等航线，被列入全国公路运输179个枢纽城市之一，是鄂、渝、湘、黔四省人流、物流、资金流、信息流的聚集地和集散地。
    ?      资源禀赋
　　恩施市资源富集，文化底蕴深厚。“三张名片”恩施大峡谷、恩施女儿会、“恩施玉露”茶，独树一帜。有“烟草王国”，“全国魔芋综合实力第一市”之称，“恩施紫油厚朴”、“板党”、“窑归”已获国家地理标志产品保护，被誉为“华中药库”。境内已发现具有D级以上储量矿产14种，尤以硒、煤、硫铁矿、高岭土等储量丰富，其中硒资源蕴藏量全国第一，拥有着世界上唯一的独立硒矿床，被誉为“中国硒都”。
    ?      城市光环
　　恩施市1998年被列为国家对外开放城市，是湖北省九大历史文化名城之一。2005年被中国社会科学院评为“2005年度全国最具投资潜力中等城市50强”，2006年7月被世界品牌大会评为“中国特色魅力城市200强”。2008年被评为中国“优秀旅游城市”、“湖北省最佳金融信用县市”、“湖北省园林城市”、“湖北省平安县市”、“2009年度苏商投资中国首选城市”。
     
    1.1 恩施宏观经济状况及发展趋势
         本章节相关数据参考恩施（2008-2010）统计年鉴整理。
    1.1.1  国民经济保持强劲的增长势头
        2010年全州完成生产总值351.13亿元，比2009年增长13.8%。分产业看，第一产业增加值107.65亿元，增长5.0%；第二产业增加值100.92亿元，增长22.7%；第三产业增加值142.56亿元，增长14.9%。
    2010年GDP三次产业构成
    
    数据来源：恩施州统计局 分析：中邦地产
     
     
    第一产业：农、林、牧、渔业，增加值107.65亿元，增长5.0%。
    第二产业：工业、建筑业，第二产业增加值100.92亿元，增长22.7%
    第三产业：服务业，增加值142.56亿元，增长14.9%
     
     
     
     
    2006-2010年全州生产总值及其增长速度
     
    
    数据来源：恩施州统计局 分析：中邦地产
     
       恩施近年来生产总值及增长速度持续增长，08年开始首次实现两位数递增。经济保持快速发展，经济结构得到了合理调控，强大的综合经济实力，将为恩施房地产行业的发展提供强大的经济支撑
     
    2006-2010年第三产业增长速度
    数据来源：恩施州统计局 分析：中邦地产
     
        近年来恩施的产业结构已经出现变化，第一产业比例虽然依然偏高，但已经开始逐年递减，第二产业呈逐年递增的局面，其中第三产业出现了较大的上升幅度，说明恩施的旅游业开始进入良性的发展空间。
     
     
    1.1.2 固定资产投资稳步增长
    2010年全年完成全社会固定资产投资244.38亿元，比2009年增长34.1%，其中城镇20万元以上项目完成投资184.99亿元，增长28.2%；房地产开发完成投资25.65亿元，增长51.1%。全年新增固定资产181.74亿元，同比增长60.9%。
     
    2006-2010年恩施州固定资产投资增长情况
    
    数据来源：恩施州统计局 分析：中邦地产
     
         恩施逐年加大固定资产投资力度，交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日臻完善，城市功能明显增强。随着恩施城市交通、基础配套设施的建设和完善，将对恩施市房地产的发展起到很大的推动作用。
    
        
     全年商品房施工面积337.89万平米，增长41.4%；竣工面积71.45万平米，增长一倍；销售面积109.91万平方米，增长25.3%。全年商品房销售额29.26亿元，增长45.5%，其中住宅销售额23.39亿元，增长37.5%。
    2008-2010年恩施州商品房销售与竣工关系对比图
    
    单位：万平方米。数据来源：恩施州统计局 分析：中邦地产
        恩施州从09年开始，连续两年的商品房销售面积大于竣工面积，说明恩施房地产市场处于健康的发展状态，市场需求旺盛，使得每年的住宅和商业销售额呈大幅上升的趋势。
    1.1.3 人均可支配收入大幅提高
    2006-2010年全恩施镇居民人均可支配收入及增长速度
    单位：元。数据来源：恩施州统计局 分析：中邦地产
     
    恩施的人均可支配收入随着城市经济的发展在近年来得到飞速的提高， 2010年人均可支配收入达到11406元，比2009年增加10.7%，人均可支配收入的增加，使居民对房地产购买的能力不断加强
    2010年湖北部分城市人均可支配收入对比图
    
    单位：元。数据来源：湖北省统计局 分析：中邦地产
    恩施居民可支配收入逐年上升，但在湖北地级市中仍属于排名靠后的位置，反映出恩施正处于发展的临界点，提升空间较大。
    
    单位：元。数据来源：湖北省统计局 分析：中邦地产
    2010年人均收入为11406元，消费支出为8412元，比2009年增长11.4%，人们生活水平不断提高，对改善型房地产及投资的需求将逐年增大。
    1.1.4 居民储蓄余额显著提高
    2006-2010年城乡居民人均储蓄余额及增长速度