新天地步行街项目专案 怀化房地产市场调研报告
    谨呈：怀化湘运房地产开发有限公司
      
     
     
    湘运·新天地步行街项目专案
    ——怀化房地产市场调研报告
     
     
     
     
     
    长沙名智房地产营销策划有限公司
    2009年11月25日 
     
    前   言
    怀化湘运公司：
     
    承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司——长沙名智房地产营销策划有限公司针对贵司所开发的“新天地步行街”项目，对怀化
    市房地产市场调研后的成果，供贵司投资决策时参考。
    我们的方案是基于目前怀化市房地产市场情况，结合多年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的。由于时间与资料的限制，未必能将实际市场情况全面地考虑在内，希望通过后续我们的努力，不断为贵公司提供有价值的市场建议。
     
     
    谢谢！
     
     
     
    长沙名智房地产营销策划有限公司
                                                                                                2009年11月18日
    目    录
    第一部分 怀化区域宏观经济背景研究……………………………………………………………………………………………………………5
    一、城市概况……………………………………………………………………………………………………………………………5
    二、怀化市经济状况……………………………………………………………………………………………………………………6
    第二部分 怀化市房地产现况与特征分析…………………………………………………………………………………………………………10
    一、怀化市房地产市场概况……………………………………………………………………………………………………………10
    二、怀化市房地产市场简要分析………………………………………………………………………………………………………10
    三、怀化市房地产市场划分……………………………………………………………………………………………………………11
    四、项目周边现状………………………………………………………………………………………………………………………14
    第三部分 怀化住宅市场现状调查分析……………………………………………………………………………………………………………15
    一、相关楼盘现状调查…………………………………………………………………………………………………………………15
    二、总结与分析…………………………………………………………………………………………………………………………34
    第四部分 怀化商业地产现状调查分析……………………………………………………………………………………………………………35
    一、怀化市主要街道临街门面的商业业态分布………………………………………………………………………………………35
    二、怀化市商业项目现状调查分析……………………………………………………………………………………………………36
    三、总结与分析…………………………………………………………………………………………………………………………45
    第五部分 怀化市房地产市场需求调查分析………………………………………………………………………………………………………47
    一、调查说明……………………………………………………………………………………………………………………………47
    二、潜在消费者特征分析………………………………………………………………………………………………………………47
    第六部分 市场调查结果总结及分析………………………………………………………………………………………………………………57
    一、市场调查总结………………………………………………………………………………………………………………………57
    二、市场调查分析………………………………………………………………………………………………………………………58
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分  怀化市城市及经济发展状况
     
    一、              城市概况
    怀化市地处湖南省西南部，位于湘、鄂、渝、黔、桂五省（市、区）周边的中心地带，面积2.76万平方公里，辖13个县（市、区），包括鹤城区、中方县、洪江市、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县、通道侗族自治县和洪江区管委会，人口498.37万。城区建成面积50平方公里，常住人口50万。
    ?      人文荟萃，民俗风情浓郁 
    怀化约有498.37万人，其中市镇人口141.07万人，乡村人口357.30万人，男性人口259.97万人，女性人口238.40万人，年末常住人口为453.46万人。怀化是一个多民族聚居的地级市，汉、侗、苗、瑶、土家等49个民族和谐相处、共同发展，少数民族人口约190万人，约占全市总人口的40%。
    ?      区位条件独特，交通优势明显
    湘黔、焦柳、渝怀三条铁路交汇于市区，怀化货运站是全国重要的编组站之一，沪昆高速铁路、渝怀复线、怀邵衡三条铁路正在筹建之中， 209、320、319三条车道纵横境内，沪昆、杭瑞高速公路怀化段已建成通车，包茂高速公路怀化段已开工建设，娄怀高速公路即将动工，市内的芷江机场已开通至北京、广州和长沙的航线，以沅江为主体的水运体系通江达海，形成了集铁路、公路、航空、水运四位一体的立体交通网络。
    ?      气候适宜，四季分明    
    怀化市属中亚热带季风气候区，全市年平均气温16.4摄氏度， 1月最冷，平均气温4.7～5.3摄氏度，７月最热，月均气温26.3～28.４摄氏度。境内光照较为充足，平均年日照时数为1303.5～1519.2小时，为可照时数的28～34%。境内的平均降雨量为1160～1450毫米之间。
    ?      生态良好，自然资源丰富
    全市森林覆盖率达67.2%，列湖南省首位。全市出产的药用植物1900多种，茯苓、天麻等产量居全国第一。全市水果种植面积5.62万公顷，冰糖橙、金秋梨、辰州香柚、木洞杨梅等驰名中外。怀化水能资源丰富，是全国十大水电基地主体地带之一，已开发和正在开发的总装机450万千瓦；初步探明有一定储量的矿藏11类45种，总量28.9亿吨，其中黄金、铜、磷储量分居湖南省第一、三、四位，硅砂、重晶石储量居全国前列，全市矿产资源在价值的达5628亿元。
    二、 怀化市经济状况   
    ?      怀化市经济发展现状
    怀化市经济工作紧紧围绕“保增长、调结构、上水平、促和谐”的总体要求，牢牢抓住国家实施扩张性宏观调控政策机遇，全力扩大投资、促进消费、改善民生，全市经济保持平稳较快发展，多项指标增速名列全省前列。
    初步核算，全市2009年1-9月完成生产总值387.56亿元，增长12.9%，比去年同期提高0.2个百分点，增幅居全省第9。其中，第一产业增加值61.57亿元，增长7.3%；第二产业增加值149.02亿元，增长19.6%；第三产业增加值176.96亿元，增长10.2%。
    2009年，怀化市三产业数据见图表2-1：
     
     
     
     
    图表2-1
     

	第一产业	第二产业	第三产业
增加值	61.57亿元	149.02亿元	176.96亿元
增长率	7.3%	19.6%	10.2%
附图

     
    ?      怀化市经济现状主要特点
    　　1．产业稳步发展，企业效益回升。第一产业加快发展。全市农林牧渔业增加值同比加快2.3个百分点，增幅居全省第3。早稻产量16.21万吨，中稻产量120.75万吨。预计全年粮食产量185万吨。出栏肉猪257.24万头，增长6.9%；出笼家禽2958.54万羽，增长6.5%。第二产业增长提速。全市工业增加值为136.63亿元，增长19.8%，同比提高3.4个百分点，增幅居全省第4。其中，规模工业增加值为125.53亿元，增长21.7%，比上年加快0.3个百分点，增幅居全省第6。1-8月规模工业企业综合效益指数为229.9%，比上年同期提高2.9%；实现利润总额6.46亿元，增长5.5%；实现利税总额13.16亿元，增长2.7%。第三产业增长较快。全市完成货运周转量26.08亿吨公里，增长18.3%；完成邮电业务总量31.21亿元，增长17.5%；完成房地产开发投资21.13亿元，增长52.4%。 
    　　2．内需不断扩大，增长动力强劲。从投资看：全市500万元及以上施工项目722个，增长17.4%；新开工项目416个，增长93.5%；投产项目169个，增长13.4%。全社会固定资产投资完成额202.22亿元，增长49.6%，增幅比上年提高22.6个百分点，增幅居全省第9。其中，城镇投资181.19亿元，增长55.0%，居全省第7；农村投资17.20亿元，增长4.9%。从消费看：全市社会消费品零售总额137.43亿元，增长19.9%，增速居全省首位。汽车销售额达到7701万元，增长66.2%，成为增幅最大的商品种类。市镇消费品零售额96.87亿元，增长21.7%；农村消费品零售额40.54亿元，增长15.9%。城乡消费增幅的差距由去年同期的9.8个百分点缩小至5.8个百分点。从进出口看：全市外贸进出口总额2666万美元，增长20.5%。其中，进口总额1526万美元，增长659.2%。 
    　　3．财政增收加快，民生持续改善。全市财政总收入30.70亿元，增长22.8%；一般预算收入21.24亿元，增长30.8%，比上年加快1.9个百分点，增幅双双居全省首位。城乡居民收入分别为8418元和2085元，增长10.1%和7.1%，分别居全省第9和第13；城乡居民消费支出分别为6108元和1276元，增长6.9%和0.8%。职工工资总额为37.05亿元，增长16.6%；在岗职工人均工资为15558元，增长14.8%。新增就业人员2.94万人，下降5.2%；下岗再就业人员1.8万人，增长3.6%；“4050”再就业人员6400人，增长6.6%；帮助“零就业”家庭就业率为100%；截至9月底全市城镇登记失业率为4.1%。 
    　　5．信贷投放增加，金融运行稳健。截至9月末，全市金融机构各项存款余额547.27亿元，比年初增长18.8%。其中，企业存款余额91.22亿元，比年初