第一部分：项目所处市场及政策研究

一、地块先天素质研判

1.地块地理位置

2.地块规划指标及规划要求

3.地形地貌及概况分析

• 基地中间侧被公园路及小区道路分成2个地块，形状较规则。用地场地待拆迁建筑不多

4.地块环境分析

• 该地块西南面周围沿人民路路段为新沂市人民医院,目前看起来比较杂乱,估计明年年底投入使用，对本项目将有一定的影响。

• 西北面目前较为凌乱，规划为市民公园，景观绿化等环境整治后，将成为项目重要的景观要素与生态依托。 

5.地块SWOT分析

5.1优势分析

• 本案占地11万㎡以上，可造势的概念众多

• 本案离行政中心一步之遥，将长久受其行政和规划的辐射。

• 周边楼盘群集，将来建成后会有很好的居住氛围。

• 区域周边的公路路况较好。

• 离市区较近，距中心区域3公里。

• 本案边就是公检法，行政服务便利。

• 本案周边学区完善、学校众多，市一中、在0.5公里范围之内；城南实验小学距离本案1公里；新沂职业技术学校距离本案1公里。

• 本案周边医疗条件优越：新沂市人民医院紧挨着本地块。

• 农贸市场距离本案1公里。

5.2劣势分析

• 地块不规整，被公园路和一条不知名道路划分成三块地，物业管理的整体行差。

• 本案西南部为人民医院，对业主会造成心理影响。

• 本案周边目前有市府花苑家园、巨融国际等楼盘，客源已经消化了一部分。

• 本案周边目前商业气氛不浓，生活配套显的单薄。

• 本案周边有配套的大型公园，但是从项目角度来说主要依靠小区内自己造景。

• 公园路为城市主要道路，人员流动性大，对本案的物业管理水平要求高。

5.3机会分析

• 目前新沂房地产开发水平一般，本案可以操作成为新沂2010年标志性楼盘

• 本案处于新沂重点开发区域

• 周边小区的物业水平和景观布置一般

• 新沂房地产市场稳定健康发展，价格在华东地区有很大的上涨空间

• 新沂居民对本案区域认同程度高

5.4风险分析

• 周边土地供应量大，竞争激烈

• 目前新沂房地产市场供销两旺，但受整体经济气候影响，未来走势不明朗

• 银行住房利率上涨空间大，二次房贷门槛提高，易打击购买积极性

• 本案地块不规整，特别是被（规划）路划成两个区域，不符合一定客户的要求

• 新沂中高收入者已经拥有自己的住房

• 新沂低收入者买不起商品房

二、项目所处的宏观环境分析

1.项目所处宏观市场分析

1.1新沂城市概况及文化背景

• 新沂地处苏北平原北部，新沂市是东陇海产业带中心节点城市，东临连云港，南襟淮扬，西与徐州市毗邻，北与山东省接壤。

• 1998年国务院批准了新沂的中等城市规划；

• 市区主要分为老城区、开发区、城南新区、城北新区、沭东新城，市辖区面积1616平方公里，总人口100万，其中城区人口25万。

• 1990年撤县设市，下辖16个镇，18个居委会、254个村委会。新沂发展定位为“苏鲁接壤地区新兴的交通枢纽和商贸旅游中心、江苏新兴工业城市”，苏北唯一的“三级一类中心城市”，东陇海线上第三大城市、第三大工业城市， 

1.2新沂城市经济概况分析

• 新沂市是江苏省重要的工农业生产基地；

• 2004年新沂GDP达到180亿元，全市国内生产总值达128.6亿元，比上年增长14.8%，城镇居民可支配收入10021元，增长15.5%；

• 新沂连续两次当选“长三角最具投资价值县（市）”和“全国最具投资潜力中小城市百强”

2.新沂城市总体发展构思分析

2.1城市片区功能规划分析

• 城中片区以商业服务和居住功能为主。

• 城南片区以居住和行政、文化、教育功能为主，利用良好的高速公路入口条件，发展物流业和专业市场

• 城西片区“城西”以经济开发区为主体，加快招商引资步伐，集约利用土地，形成新沂市区工业发展的主要载体。

• 城北片区道北片区是陇海铁路以北地区，规划期内以现状用地的整合为主，为远景的发展奠定基础。

• 河东片区居住、工业相对平衡的城市新区，用10年左右时间把无锡—新沂工业园建成东陇海线先进制造业集聚区、苏鲁边界区域物流集散区、苏北地区和谐宜人示范区。

2.2新沂城市发展战略

• T地带的大桥路和公园路交叉地段，由国际商贸城、天都家园、市府花苑、莱茵名郡组成，目前已经初具形状，这是行政机关南移后，商圈的又一动作，充分对应了新沂政府重点向南的发展战略。

• 目前，在新沂算得商市真正意义上成熟商业圈的就只有南京路商圈，百货商场，华联超市，众多的品派专卖店等都聚集在这里。这个地段是新沂人气最旺的地段。

• 但是，随着国际商贸城的落成，以及天都家园，市府花苑商业项目的强势出击，一个新的商业圈——大桥路，公园路商业圈即将浮出水面。

3.项目所处的房地产市场宏观层面分析

• 从总体上看，新沂市从房地产角度划分为三线中小城市，目前新沂市房地产市场的运行状况基本平稳，房地产市场有着相应的实际需求拉动，购房主体由以前的集团消费转为个人消费。房地产市场更趋规范成熟，土地市场经过清理整治逐步规范，房地产开发管理、销预售管理及售后管理基本入轨，粗放经营、零星开发的格局已经改变，产品结构趋于合理，品牌战略、精品工程带动了房地产开发整体水平提升。房地产开发企业抗风险能力和市场竞争能力增强。市外开发企业整体实力较强，本地开发企业通过改制、重组竞争能力有明显改善。

• 开工面积——

• 今年上半年上市预售面积——

• 房地产资金投入和来源——

4.新沂市房地产市场当前存在的问题

• 投资汹涌——从今年2月份开始，全市房价涨幅也出现趋快势头，由消费者“观望”、开发商“兜售”开始向消费者“追涨”、开发商“惜售”转变，市场开始有所降温。

• 动力不足——土地供应和资金投入受到制约，加之拆迁受阻，另外受宏观经济因素的影响，由于预备不足，房地产资金投入和项目开工面积均跟的上市场的节奏，目前新沂可售房源日益紧张；

• 另一方面，新沂的经济结构是个哑铃型的经济结构，高收入人群多、贫困人群多，城镇居民的可支配消费收入和职均工资收入的增幅都明显低于房价涨幅，再加上拆迁停滞，购房消费的原动力不足。

• 产品结构失衡——由于前一阶段房地产市场的快速升温使开发商忽视了理性开发，市区上市的商品住宅100平方米以上的套型占85%以上，中小套型住宅比例偏少。同时，全市供应的经济适用房、解困房仅占市场份额的4%左右，中低价位的普遍商品房和拆迁安置房的建设供应滞后，配比合理的住房供应体系尚未形成。 

三、宏观政策调控研究

• 1992年——是中国房地产市场起步的关键年。2月，邓小平南巡讲话加快了我国对外开放及市场化改革步伐的同时，也加快了全国住房改革的步伐，中国房地产市场进入了快速扩张期，1992年房地产开发投资比上年增长了117%。

• 1998年——是中国住房体制改革的最关键的一年。出台了住房体制改革