港务2006G01地块商业市场调研综合报告
厦门港务项目商业市场调研报告
第一部分 厦门市城市运营战略
一、厦门市概况
厦门地处我国东南沿海——福建省的东南部，全市土地面积为1569.3平方公里（不含滩涂面积），海域面积约300多平方公里。全市由厦门岛、鼓浪屿及内陆九龙江北岸沿海部分地区和厦门湾沿岸组成，其主体--厦门岛是福建省第四大岛屿，土地面积约132.5平方公里，全岛海岸线蜿蜒曲折，全长234公里，水清浪静、风光旖旎，拥有条件优越海峡性的天然良港，有史以来就是我国东南沿海对外贸易的重要口岸。全市常住人口220万人（据抽样调查推算），登记户籍人口146．77万人，45.37万户，其中城镇人口91.04万人，占62.03％。拥有众多归侨、侨眷及厦门籍侨胞和港、澳、台同胞，生活着回、满、壮、畲、苗及高山等20多个少数民族，通行方言为闽南语。
二、厦门市宏观经济状况
1、厦门市整体消费量
2006年上半年厦门市社会消费品零售总额呈现出高开平稳运行的态势，全市实现消费品零售总额154.64亿元，比去年同期增长16.7%，增幅比去年同期提高4.1个百分点，是自2000年以来同期增幅的新高,比全省增幅高2.1个百分点，增幅居全省九地市首位。规模效应凸显，限额以上企业市场占有率已超过六成。上半年全市限额以上企业实现零售额93.48亿元，比去年同期增长26.4%，占全市零售总额比重的60.4%，比去年同期提高10.6个百分点，直接拉动全市社会消费品零售总额增长14.7个百分点。上半年累计实现零售额超亿元的企业达21家，比去年同期增加7家，这21家企业共实现零售额42.75亿元，比去年同期增长64.5%。汽车、石油零售大幅度增长仍是拉动上半年消费品零售市场快速增长的主要因素。上半年限额以上贸易业商品销售类值、数量统计资料显示，汽车类、石油制品类分别实现零售额25.37亿元和14.90亿元，比去年同期分别增长49.01%和38.69%，两者占限额以上贸易业零售额的47.3%，直接拉动全市零售额增长9.4个百分点。其中汽车零售13910辆，小轿车零售7555辆，分别比去年同期增长41.6%和31.2%。
2、厦门市进出口总额
厦门工业外向度历来较高，2006年上半年规模以上工业出口交货值占全市出口总值的六成多，受地产工业品出口增长势头减缓以及外资企业出口增长减慢、人民币升值、国际技术性贸易壁垒加剧等因素的影响，全市外贸进出口增势减缓。上半年，全市累计进出口总额151.82亿美元，比去年同期增长11.7%，增幅比去年同期下降6.9个百分点。其中出口总额93.29亿美元，比去年同期增长14.3%，增幅比去年同期下降9.8个百分点；进口总额58.53亿美元，比去年同期增长7.9%，增幅比去年同期下降3.1个百分点。上半年外贸出口总额只完成年计划的43.2%，比去年同期减慢4.2个百分点。外资企业出口增长乏力，内资企业出口保持高位运行。上半年外资企业出口54.87亿美元，比去年同期增长5.6%，增幅比去年同期减少20.8个百分点，占全市出口的比重为58.8%；内资企业出口38.42亿美元，比去年同期增长29.5%，高出全国平均增幅近10个百分点，内资企业出口占全市出口的比重逐渐提高。
3、厦门市产业结构特征
从三大产业看，第一产业继续调减，第二产业增长平稳，第三产业增长较快，三次产业比例为1.5：52.6：45.9。其中，第一产业完成增加值8.07亿元，比去年同期下降5.5%；第二产业完成增加值280亿元，增长14.4%；第三产业完成增加值244.45亿元，增长17.2%，对全市生产总值的贡献率分别为-0.6%、41.9%和58.7%，分别拉动GDP增长-0.1、7.8和7.6个百分点。特点如下：
1）农业结构调整稳步推进。
2）工业生产平稳增长，产销率继续攀高。
3）第三产业增速有所加快，主要行业较快增长。
4、厦门市人均可支配收入
2006年上半年全市城镇居民人均可支配收入9411元，增长11.5%；农民人均现金收入4219元，增长10.6%。居民财富积累继续增加，至6月底，城乡居民储蓄存款余额645.53亿元，比年初增加60.8亿元，比去年同期增长22.0%；上半年城镇居民财产性收入比去年同期增长59.2%。
5、厦门市人均消费性支出
2006年上半年全市城镇居民人均消费性支出6712.06元，增长21.7%，居民恩格尔系数降至35%，汽车、通信及高档服装、家电消费仍是居民消费热点，住房消费带动居住支出增长27.9%，住房装潢支出增长35.5%，购房支出增长75%。
三、小结：厦门市宏观经济状况
2006年上半年，厦门新一轮跨越式发展，全市经济延续“十五”以来的稳定发展势头，呈现平稳较快的发展态势，各项经济指标完成较好，合同利用外资、实际利用外资、财政总收入、地方级财政收入、社会消费品零售总额、城镇居民可支配收入等主要指标均实现了时间过半、完成任务过半，分别完成序时进度的92.9%、83.6%、58.4%、60.0%、50.4%和52.6%。据核算，上半年全市实现生产总值532.53亿元，比去年同期增长15.3%。万元生产总值（GDP）耗电872.63千瓦小时，万元生产总值（GDP）耗水19吨。
经济运行的总体特点：
1、经济运行质量不断提高，金融支持力度继续加大
2、固定资产投资强势增长，“三驾马车”动力充足
3、产业结构继续调整优化，第三产业较快增长
4、城乡居民收入快速增加，市场物价趋于平稳，劳动就业形势总体稳定
5、各区经济竞相发展
1）上半年思明区实现生产总值163.18亿元，比去年同期增长14.8%，完成城镇以上单位固定资产投资额76.84亿元，增长60.4%，实现区级财政收入7.83亿元，增长29.9%；
2）湖里区实现生产总值162.89亿元，比去年同期增长17.8%，完成城镇以上单位固定资产投资额50.44亿元，增长91.9%，实现区级财政收入3.23亿元，增长36.9%；
3）集美区实现生产总值67.16亿元，比去年同期增长11.7%，完成城镇以上单位固定资产投资额40.9亿元，增长27.1%，实现区级财政收入3.02亿元，增长36.7%；
4）海沧区实现生产总值75.82亿元，比去年同期增长11.3%，完成城镇以上单位固定资产投资额33.3亿元，增长66%，实现区级财政收入4.15亿元，增长52.1%；
5）同安区实现生产总值40.44亿元，比去年同期增长18.2%，完成城镇以上单位固定资产投资额21.15亿元，增长93.9%，实现区级财政收入2.42亿元，增长42.1%；
6）翔安区实现生产总值23.04亿元，比去年同期增长21.4%，完成城镇以上单位固定资产投资额18.06亿元，增长3.3倍，实现区级财政收入0.94亿元，增长65.4%。
经济运行中存在的问题：
1、投资结构仍需进一步调整。
1）政府主导性投资比例较大，外商投资、民间投资所占比重依然偏低。
2）房地产投资较快增长主要是受当期土地购置费用大量增加的影响。
3）制造业投资增速相对缓慢。
2、工业经济增长未达期望的目标，工业企业经济效益有所下滑。
总体而言，上半年全市国民经济保持了较快增长，经济运行质量稳步提高，确保了“十一五”开局良好。综合各项因素预测，全市下半年仍将延续平稳快速发展的趋势，经过努力，实现全年经济发展的目标是乐观的。
第二部分 厦门市整体商业规划布局
一、厦门市商业发展历史
70年代供销社，80年代百货大楼，90年代超市，21世纪卖场、专卖店，城市的商业格局总是在不停改变中一次次洗牌。如果说，20世纪90年代中期，厦门商业市场还处在一种缺乏竞争、发展缓慢的态势当中，那么时至今日，随着SM城市广场、世贸商城、明发商业广场等mall的成功营业，来雅百货、巴黎春天百货等的成功扩张，厦门商业已发生了质的飞跃。
回望“十五”，厦门市在加快流通结构调整，推动商贸业扩大开放，推进国有商贸企业改革等方面都有了长足的进步，流通业规模化、现代化水平也有了明显提高。一个经营形式多样化、投资主体多元化、企业组织现代化的商贸企业格局基本形成；一批集散力强、辐射范围广的批发市场建成投用；一连串大型的、影响力强的展会长年在厦门举办。随着居民收入水平的提高，厦门居民消费逐渐从普通耐用消费品转向住房、汽车和信息产品等大宗和高档耐用消费品，教育、旅游、文化娱乐等个人发展型和享受型消费日益受到重视。汽车、通讯器材、家用电器等耐用消费品成为居民消费的亮点。
在“十五”计划中，厦门市政府提出了“构建东南沿海重要商贸中心”的发展方向：构建合理的商贸网络，形成特色化、网络化的商贸体系，把厦门建成购物环境优美、具有较强辐射功能的东南沿海重要的商贸中心。为了完成这一目标，相关部门采取了不少措施。
最重要的举措就是，把“对外开放”与“结构调整”结合起来，两篇文章一起做，促进流通规模扩大。一方面，加大招商引资力度，引进了好又多、美国沃尔玛、德国麦德龙、法国家乐福等国内外著名的大型国际性零售企业，聚集了一批实力强、知名度广的商业企业。另一方面，在引进外资的同时，对商业领域的所有制结构进行调整，增加民营、外资的比重，对国企进行改组改造。
其次，抓住厦门旧城改造的几次发展机遇，调整商业网点布局。使商业网点布局从原来集中在中山路老城区向新区扩展，初步形成“二路（中山路、禾祥西路）三圈（中山商圈、火车站莲坂商圈、江头商圈）”中心商业区格局。“格局的改变也极大地推动了商业的繁荣。”经过这几年发展，先后引进了大型超市、购物中心、仓储式商场、专业店、便利店等多种业态形式，推动了厦门现代流通组织发展和经营方式的改革。
随着大零售商的进入，厦门商业“小而乱”的格局被打破，传统商业以国有为主的情况得到有效调整，民营和外资比例大幅提高，“一个多元化、多层次的现代化商业体系正在逐步形成。
二、厦门市商业现状
1、厦门市商品流通业发展现状及特点
（1）批发零售商业商品流通规模不断扩大，促进国际贸易向前发展
随着国家流通体制改革措施的不断出台，厦门市商业企业从观望、参与到适应，逐渐加大改革力度，加快转机建制，从而促进全市批发零售商业商品流通规模的不断扩大。同时，厦门市批发零售商业企业充分利用特区优势，采取多种促销手段，把目标转向国际市场，积极开拓国际贸易，以外促内，不仅丰富了国内市场，也为参与国际竞争积累了经验。
批发零售贸易企业充分发挥规模大、网络多的优势，实行多元化、多功能经营，在稳步扩大国内市场的同时，他们把目标转向国际市场，跨出国门积极开拓国际贸易，参与国际市场竞争，不断促进商品的流通。据海关统计，2005年厦门市外贸进出口总额达285.8亿美元，比1995年增长3.74倍，年均递增16.83%。
（2）限额以上批发零售贸易业成为市场主体，其经历了比较平稳的发展过程
全市限额以上批发和零售贸易业企业2005年完成商品销售总额1403.2亿元,其中批发额1251.6亿元,零售额151.6亿元；限额以上批发和零售贸易业企业商品销售按类值划分，销售额在100亿元以上的主要商品类别有：服装鞋帽针纺织品类、石油及制品类、化工材料及制品类、金属材料类、食品饮料烟酒类，销售额分别为173.4亿元、149.4亿元、144.3亿元、135.2亿元、127亿元，占全部销售总额的比重分别为14.11%、12.16%、11.74%、11%和10.33%；限额以上批发和零售贸易业企业全年主营业务收入1242.8亿元，主营业务利润56亿元，利润总额15.6亿元，年末资产总计490.9亿元。
（3）消费品零售市场繁荣稳定，不同经济成分市场竞争激烈
2005年全市实现的全社会消费品零售总额已达272亿元，比改革开放前的1978年增加106.9倍，年平均增长18.89%。零售市场保持稳步增长，多种经济成分竞争机制也不断地增强。至2005年，全市限额以上批发零售贸易业法人企业中，国有、集体经济实现零售额9.7亿元，市场占有率为6.4%，公有制经济大幅度下降，非公有制经济则高速发展，其中私营经济增长势头强劲，其零售额已达52.2亿元，市场占有率为34.4%；外