一、奉贤区整体概况
     
    奉贤区位于上海市南部，距上海市中心人民广场42公里，浦东国际机场30公里。北倚黄浦江，南临杭州湾，有13公里长的江岸线和31.7公里的海岸线。境内水陆交通便捷，浦南运河横亘东西，金汇港纵贯全境；公路总长560公里，已经形成十纵六横的公路网络，密度达到每平方公里1.1公里；越黄浦江交通，有奉浦大桥和西渡、邬桥两个轮渡口。
     
    2004年内，奉贤区国民经济持续快速增长，经济运行质量稳步提高。全年实现增加值141.7亿元，按可比价格计算，比上年增长23.4%，增幅同比提高8.2个百分点，也是历年来增长最快的一年，完成年度计划111%。其中：第一产业增加值为2.7亿元，同比增长4.3%；第二产业增加值为90.8亿元，同比增长31.7%。全年实现第三产业的增加值为41.5亿元，同比增长13.5%。一、二、三产业的结构比重为66∶64.1∶29.3。社会消费品零售总额为73.9亿元，比上年增长17.0%。外贸出口总额8.13亿美元，比上年增77.9%。固定资产投资完成额为55.4亿元，比上年增53.4%。
     
    按照市公路网络建设规划，奉贤近年来进一步加快了区内公路网络建设和完善。至2004年底，该区公路总里程为984.76公里。其中：高速公路已建成74.9公里，一级公路14.28公里，二级公路190.01公里，三级公路336.70公里，四级公路368.87公里。同时，其他路网也在有序推进之中。
     
    2004年全年实现房地产业增加值4.9亿元，比上年增3.1%。房地产投资增长加快，全年完成房地产开发投资15.63亿元，比上年增55%；商品房施工面积136.7万平方米，增10.8%；销售面积38.05万平方米，比上年降2.9%，其中住宅销售面积35.61万平方米，预售面积22.79万平方米，增1.14倍;空置面积7.41万平方米，比上年减少4.39万平方米,降37.2%。全年商品房销售额15.25亿元，比上年增81.3%。存量房产交易持续攀高，全年成交过户面积50.5万平方米，成交数量1.1万套。
    二、平安镇基本概况
     
    平安镇位于奉贤区东南部，东与南汇区接界，南连接五四农场，西同奉城镇毗邻，北与四团镇接壤。1984年3月设平安乡，1994年撤乡设平安镇。2002年奉贤进行镇级区划调整时，邵厂镇划入平安镇。2003年11月，平安镇划入四团镇。至2004年底，全镇区域面积40.7平方千米，耕地面积2216.09公顷，辖行政村22 个，常住人口30941人，其中农业人口27063人。
     
    主街呈东西‘一’字形，长250米，宽24米，中间为绿化地带。两侧有供销社、食品站等服务门市部。沿四团港两侧新建有工业公司和副商公司大楼，下设服务门市部。
     
    工业区位于四团港东侧一线，南北长1240米，有1家县办厂，12家乡办、村办厂。1984年，镇区工人3180人，总产值2078.3万元，利润303.1万元。县照相器材厂生产的海鸥牌上光机销售全国各地。乡办厂有农机厂、电容器厂、塑料厂、被单厂等。农机厂为全县首先制造纸箱机械厂家，胶水机、订箱机、瓦楞机闻名全国，畅销各地，纸箱双色、单色印刷机曾参加广交会外销，外商曾来厂观光。
     
    平安镇为中港码头鱼货集散中转点，又邻近县、乡、农场的海水、淡水养殖场，故镇上颇多海鲜，农村集市贸易活跃。该镇目前已有中学、小学、卫生院各1所，另有影剧院等文化设施。
    
三、临港新城概述
    


    上海临港新城位于上海东南角的南汇区，据上海城区50公里。北至大治河；西至A30公路-A20公路-南汇奉贤区界；东、南至滨海沿海，包括海港新城、临港新城产业区，总面积为293平方公里。首期开发建设面积为20平方公里。 
     
    开发建设上海临港新城，是上海市委市政府站在全局高度、审时度势做出的一项关系上海二十一世纪发展大局的重大战略决策。临港新城依托洋山国际深水港，紧靠浦东国际航空港，港口产业发达，服务功能完善，港、区、城一体的综合型滨海城市，是上海二十一世纪城市发展理想的新空间，据市委市政府的规划，将成为上海中心城的辅城，成为杭州湾北岸崭新的、生态环境良好、人文环境一流的现代化新兴城市。
     
    临港新城产业区将以打造国际一流现代装备制造业为主要目标、以高附加值先进制造业、高新技术产业为基础、综合发展先进制造、现代物流、研发服务、教育培训、出口加工、内外贸易等产业，形成具有显明产业特色、显著竞

争优势的综合型产业园区。 临港新城位于长江与杭州湾的交汇处，与大、小洋山隔海相望。临港新城有着得天独厚的地理环境，是上海通向沿海各大岛屿的重要“门户”。依托未来洋山深水港的建设，临港新城的规划布局以5平方公里的人工湖为圆心，向四周环状扩散。被林荫道和城市湖滩环绕的中心湖位于城市中心，与湖岸相连的半岛伸向湖中，岛上设有大型的文化性建筑，如剧场、航运博物馆、海洋水族馆等。建成后的上海临港新城，将集现代物流、港口加工、金融贸易、商业服务、居住旅游等为一体，构筑二十一世纪中国港口城市的新形象。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    四、本案同周边区域的联系
     

1. 同临港新城、惠南镇的联系

• 本案位于临港新城以西，同南汇区紧邻；目前，南汇区最为活跃的为惠南镇。本案通过川奉南公路与之发生紧密联系。

• 开发建设临港新城是上海市委、市府面向21世纪发展大局而作出的重大战略决策，海港开发区将依托“临港新城”与“两港”强大的辐射效应，在3-5年内影响本案及周边区域市场。

2. 同南桥镇的互动

     
    奉贤区规划指导思想：

• 加快“五区一城”建设，即上海工业综合开发区、上海化学工业区奉贤分区、四团工业园区、上海海湾旅游区、现代农业园区和南桥新城的开发建设，提升奉贤地区的经济实力和综合竞争力。以轨道交通、高速公路网、信息化建设为支撑，推动产业结构调整与集聚，加速推进城市化进程。

• 区域第三产业将以发展大型商品交易市场、提升市场功能为重点。规划将形成南桥杭州湾专业市场商贸区、奉城中心镇专业市场商贸区、东北生产资料专业市场商贸区、现代农业园区农副产品集散中心等四大专业市场商贸区，上海工业综合开发区机电一体化贸易中心、现代农业园区农产品加工贸易中心、奉城物流装备城等三大产业基地贸易中心以及临海化工物流区、深水港物流基地。

    
小结
     
    临港新城五大规划功能区，将直接对海港开发区及周边区域形成长效辐射；临港新城区内交通便捷，不仅高速公路横贯开发区，同时还拥有新四平路等高等级城市道路，而新四平路、平福路正是本案所处之区位，从这一层面上说，临港新城的开发建设对本案及周边区域市场起到深远的影响。
     
    通过对奉贤区及南汇区未来规划发展的研究，我们还认识到：
     

• 项目所处的区位，正是规划中上海海港综合经济开发区的五金、货运、仓储、物流贸易和主要居住区，这是政府对当地发展的规划方向，并且这一规划构想正在实施中。

• 目前，四平公路至南汇的交通尚未实现贯通，当前项目自身条件相对欠缺，但依据奉贤区、南汇区长远规划，3-5年内商业氛围将会得到大幅度提升，对本案未来发展而言，是一个契机。

     
    需要着重指出的是，政府对于海港综合经济开发区的规划与实施，很可能会极大地影响到本案及周边房地产开发项目的性质和方向。同时远景上，为使本案能尽早达到预期的目的，推行小投入的尝试性经营方略势在必行。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    五、类比个案分析
     
    1、      南汇弘基商业休闲广场
    “弘基商业休闲广场”是南汇首座“主题商业文化概念商圈”，广场由健身、购物、娱乐、休闲、品牌餐饮、商务酒店6大主题区组成。

     
    综合分析
     

• 客源客层：主要以投资客为主，自营占极少比例。

• 优势分析：作为南汇区惠南镇中心区域内首个纯商业休闲广场，拥有极强的区位优势及文化内涵；加之其品牌效应及开发经营成果，对其去化有较强促进。

• 劣势分析：在商业房产交易相对并不活跃的南汇区，其15000-18000元/m2的单价是影响去化的重要因素。

     
    评价
     
    该案采用前三年包租，第四年由开发商回购的操作模式，显然是个纯投资性项目，但其长远的经营状况值得我们密切关注。
    2、      
惠南.新天地
     
    “惠南.新天地”坐落于南汇新老商业交汇位置，是集餐饮、数码、服饰、家居、玩具、箱包等为一体的多功能广场。

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
综合分析
     

• 客源客层：主要以投资客为主，自营占极少比例。

• 优势分析：位于惠南新老商业交汇位置，区位发展优势明显。规划业种、业态丰富；投资经营选择面相对较广。

• 劣势分析：建筑风格单一，且3层商铺的建筑类型也给去化带来很大的难度。

     
    评价
     
    该案今年四月份销售业绩惨淡，八月份销售量为零；昭示目前该区域商业房产市场状况并不十分明朗。
    
六、项目地块现状
     
    
    基地内部实景图
    
    平福路实景图
    
    芦潮港实景图
    
    川南奉公路实景图
    

• 地理位置：新四平公路以西，平福路以北，中横河以南

• 占地面积：31772 M2

• 建筑面积：13385 M2

• 建筑密度：19%

• 容 积 率：0.42

• 绿 化 率：58%

     
    地块嵌于平安新村小区中央，呈较规则卵形，形势较不平