石家庄2007某商业项目市调报告
    一、项目区域商业结构调研
    ?      执行总结
    针对项目区域内商业结构的调研，采用普查的方式，调查范围为区域内6条主要街道，调查内容包括主要街道上的商业类型、产品结构、面积分布，调研时间持续2天，出动访问员20人次。涉及样本量772份。通过对区域内商业类型、产品结构、面积分布的调查，了解区域内商业结构的特征，从而判断与分析目前区域内商业结构的类型及成型的原因。
    1．商业类型统计
    友谊大街、阿尔丁大街、林荫路、少先路、白云路、钢铁大街为项目周边最繁华的主要交通干道，6条街道构成了项目的周边的商业组成，因此调研选择此6条街道作为分析调查商业结构的区域。此项调研调查了六条主要干道的商业情况，其中以友谊大街为主，调研商户338户，六条主要干道的商业类型具体如下所示：
    表6-2：商业类型统计表

    
    图6-2：商业类型统计图
    六条街道区域内共调查商业772户，其中缺失值6个，有效值766个。统计按四类商业类型区分：金融业、服务业、零售业、餐饮业。从商业类型来看，项目所在区域以零售业为主要商业类型，占到调查商业类型总量的40.8%，其次为服务业，为38.7%，餐饮业为15.9%，金融业在区域内较少，进占总量的3.8%。
    从商业类型来看，区域内的商业结构以零售业、服务业居多，商业呈现出城市中心商业的特点，是一个以提供商品或服务的形式形成的商业中心地带，属于城市繁华的中心地带。
    2．商品类型统计
    针对区域内的商品类型的调研，调查了全部772家商户的商品，并分类统计，统计结果如下：
    表6-3：商品类型统计表

    
    图6-3：商品类型统计图
    从上图里可以看出，从商品类型来分析，区域内的商品类型以日常消费品、餐饮、家庭耐用品为主，三项商品的比例分别为11.02%，15.56%，12.5%，其次为个人耐用品及个人服务类产品，比例分别为10.25%、10.3%。其他类型商品较少。
    从商品类型的分布来看，区域内的商业呈现大众化，以日常消费特点居多，产品消费速度快，主要用于个人的日常消费及服务。
    3.项目所在区域商业类型、商品类型与面积需求交叉统计
    表6-4：商铺面积与商业类型交叉表

     
     
     
    表6-5:商铺面积与商品类型交叉表

     
    从以上述两个交叉表中可以看出,以商业类型来划分面积，从统计结果看，零售业以60平米以下的商铺居多，餐饮业与服务业上，面积的区分度不是很大，各面积区间的分布相接近。零售业主要以个体经营的小店铺为主，产品类型多样、复杂，大型的商业集中点不多，而餐饮和服务业分布更加零散，不具有规模性与集中性。商品类型中，个人耐用品、日常消费品的店铺大部分在60平米以下，而餐饮业的面积在60平米以上居多。
    4.项目商业结构分析
    综合分析上述统计数据，可以看出，区域内商业结构呈现出以零售业为主导商业类型的商业形态，由于在地缘上与“包百”、“王府井”核心商业点的距离很近，因此受其影响，项目周边的零售业经营规模均不大，呈现规模小、零散分布的特点。而餐饮业在核心商业点上的分布则比较少，而且不集中，但在商业核心点外，餐饮业的规模及数量逐渐增加，与核心商业点处零售业呈现环形型环绕状分布的特点，可见餐饮业为零售商业作为补充液态。
    区域内商品上以家庭耐用品、个人消费日常消费品（包括个人服务类）为主要形态，其次为餐饮业。核心商业点的商业规模及产品种类则更加丰富，产品种类齐全，档次较高，购物环境幽雅。向外辐射，产品类型逐渐演化出单一性，以友谊大街为例，由于受北京华联的影响，其周围零售业及零售商品比较少，但餐饮业及服务业则比较多。
    项目所处区域，属于“包百、王府井”商圈，是K区的核心商圈，从商业结构上来看，符合该核心商圈的特点，商业形态的形成受核心商圈的辐射影响，以零售业为主，衍生出配套与主零售商业的很多个人服务类商业形态，与核心商圈的业态形成互补，从产品类型上看，项目周边的产品在核心商圈内起到补充作用，与“包百、王府井”的商品档次和种类上形成互补。
    从区域经济发展来看，K区近几年城区发展速度很快，人均可支配收入增长速度超过10%，人均购买力不断增强，消费欲望正在不断扩大，居民消费的理念也在迅速发展，全新的商业形态及消费模式将吸引更多的消费者前来消费，传统的消费模式将逐渐被消费者弱化。
    建议：在本项目地点，建设的商业项目，应该以与核心商圈中心的业态形成补充，与核心商业中心形成差异，树立自己的项目形象，以核心商圈的人流、物流带动项目的运营，从而确立自身的商业核心地位。具体商业业态定位及实施方案还需要更加详细的调研与分析。
     
    二、项目区域经营者经营特征调研
    ?      执行总结
        针对经营户经营特征的调研，参用抽样调查的方法，调查方式采用入户面访的方式，调查范围为区域内6条街道的经营户，调研商户类型包括零售业、服务业，调查时间持续5天，出动访问员18人次，共调查样本量200户，发放问卷200份，收回200份，其中有效核实154份，有效率77%。
    1．区域商铺面积分布统计
    
     
    从统计结果看，55.8%的经营户经营的店铺面积在60平米以下，120平米以上的经营户只占到总量的7.8%。由于区域内的商业主要以个体零售业、服务业为主，所以经营户对面积的需求比较集中的反映在60平米以下，大面积的需求主要在餐饮、宾馆等服务业中产生，但区域内的餐饮业的分布呈零散状分布，没有形成一定的规模和聚集性。
    2．对商铺经营管理模式的偏好
        区域内的商户多为零散的个体经营户，商业形态不具有规模，并且没有形成专业的市场，缺少统一的管理方式及经营模式，因此，在调研过程中，商户对经营管理模式的概念还比较模糊，因此，在这一点上的认知度还不够。在项目区域内，经营管理模式是一个商业管理形态的空白。
    3．影响租赁户租赁入住的因素及对本案的租赁与入驻经营意愿分析
    ?      影响租赁入住的因素
    调研影响经营户入住的因素，调研设计了9点细分因素，通过调查经营户对这9点细分因素的满意程度，来判断目前在区域内，影响经营户的入住因素的程度。
    表6-7：对地理位置满意统计表

    表6-8：对客流量满意统计表

    表6-9：对商铺外部交通统计表

     
    对于市场的地理位置，超过72.7%的经营户对区域的地段感到认可，对地段的认可，主要源自于对客流量的认可及交通环境的认可，62.3%的经营户对区域内的客流量表示认可，只有9.1%的经营户表示不满意，79.2%的经营户表示出对外部交通的认可。
    因此，本案的地理位置及客流量及交通环境上，具有明显的优势，而且得到大多数经营户的认可。地段及客流量是本项目与其他区域竞争的重要优势，但在区域内，该优势将被弱化。
    表6-10:租用或购买价格统计表