光明商业中心旧改项目可行性研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    深圳市光明房地产开发公司
    2008-01-27 
     
     
     
     
     
    目     录
     
    一、投资环境和市场研究              4
    1、区域市场概况              4
    2、光明市场环境              6
    3、光明市场概况              9
    二、项目背景              16
    三、项目分析              16
    1、地块解析              16
    2、基本指标              18
    3、SWOT分析              18
    3、地块综合评价              19
    四、市场定位及评估              20
    1、市场定位              20
    2、价格定位              21
    五、项目开发实施计划              22
    1、工程计划              22
    2、施工进度：              22
    六、地价拆迁成本分析              23
    1、拆迁补偿成本              23
    2、地价初步测算              26
    七、项目整体经济评价              28
    1、经济评价说明              28
    2、不同容积率下项目的测算指标              28
    3、不同容积率下的投资估算与资金筹措              29
    八、项目风险防范建议              36
    1、项目风险              36
    2、风险防范建措施              37
    九、结论及建议              38
    1、项目市场条件              38
    2、经济分析结论              38
    十、附件              39
    1、R=4.5估算表格              39
    2、R=5.0估算表格              47
    3、R=5.5估算表格              55
    
    

一、投资环境和市场研究

1、区域市场概况

    光明新区作为深圳市北部社会经济发展的引擎将有力推动第三圈层房地产市场的发展。
    目前深圳市的房地产市场呈圈层结构，特区内为第一圈层，最早完成从启动到成熟的发展历程。成为目前深圳市房地产市场最为发达的核心区域；宝安龙岗临近特区的街道组成第二圈层，直接接受特区内社会经济的辐射，同时政府加大了关外基础设施建设的力度，引发了的第二圈层房地产市场的快速发展；第三圈层：是深圳市的边缘地带，介于第二圈层和城际线之间的区域。开发量很少，且档次在中等和中下水平，整个区域形象较为落后，其房地产市场的发展需要社会经济发展的支持。光明新区即位于第三圈层。
    光明新区于2007年5月成立，是四大新城之一，将是深圳市西北部经济的领跑者。参照深圳市中心区和宝安中心区的发展速度及历程，可以假设5年内基础设施完善，房地产开发启动，速度加快，公共市政工程也稳步展开。而房地产市场的成熟度及开放度与政府对基础设施和市政工程投入紧密相关。
    光明新区将有助于改变边缘地带落后的现实状况，并推动第三圈层房地产市场的繁荣。新区的综合服务基地会成为房地产开发建设的热点区域，辐射石岩、沙井、松岗等街道。
     
    光明新区房地产市场现状仍处于启动期，发展前景良好。
    光明新区房地产市场处于启动期，开发量和交易量少，仍具有封闭市场的典型特征。物业类型以村民自建、福利房及微利房为主，产权不完整，综合品质较差，开发成本低，商品住房仍为稀缺产品。产品的形式多为1-2栋7-8层的兵营式排列多层，部分顶层为复式，无小区、无园林景观、生活配套不足、住宅质素较低，同质化严重。
    建筑类型多层及小高层仍为客户的传统选择，高层住宅需进一步引导。房产交易以本地客户为主。
    住宅的交易价格不同地段价格差异性不大，村民自建、福利房及微利房由于其产权不完整，资产价值得不到完全体现，而且综合素质又较差，因此其价格水平总体较低，约为3000-4000元/㎡；但有产证的二手房价格相对较高突破了7000元/㎡。
    表：光明新区房地产市场现状表

     
    未来商品房需求增加，置业要求超越初级市场住宅产品诉求，追求高品质生活，房地产开发成本增加。
    光明新区2003-2004年有商品房推出，由于具备完整的产权、较高的品质，获得市场的高度认可，推出后短期内即被市场消化。进入二级市场后，交易量占市场总量的绝对比重，交易价格及租金成为市场的标杆。
    主力客户包括两大类：一类是光明新区本地人，另一类是非光明新区的定居人口，以企业主和中高层管理人员为主，辅以当地公务员及部分港、澳、台投资者。这部分消费人口，支付能力强，置业升级需求增加。
    消费户型以三房、四房为客户的主要置业目标，其中三房比重较大，主要为改善居住条件而产生的换房需求，受此影响，市场对小户型的产品需求较少；面积需求以80-120㎡的面积区间为主。购房目的以自住为主，占55%以上。
    对产品的要求已经超越了位置、交通、采光等初级房地产市场诉求点，而是要求具备良好的景观环境、配套设施、建筑品质、社区人文环境等条件，并愿意为此支付相应的价格。因此，未来市场的房地产开发商面临更高的挑战，需增加产品投入打造优质项目。
    随着产业的集聚及规模的扩大，社会经济的发展，区域对外开放程度的提高，这一趋势将日益明显。
     

2、光明市场环境

    （1）区域概况
    光明新区光明街道位于深圳市西北部，地处深圳、东莞、惠州三市的交界处，生态环境优美。总面积55.8平方公里，分为南、北两个片区，下辖9个居委会，7个自然村，人口规模约10万人，其中户籍人口约1.9万人。
     
    （2）区域建设
    对比宝安区其他街道，光明街道建设用地面积最小，工业产值水平最低
    ?      两个最低：面积规模、地均规模以上工业产值水平。
    ?      对比宝安区其他街道，光明整体工业水平不高。
    ?      光明街道现有工业规模小、工业化程度不高、高新技术产业园尚处于初期建设阶段等等原因，导致光明的整体工业产值水平低下。
     
    产业结构现状不合理、第二产业、第三产业发展滞后 
    光明产业结构现状：
    ?      处于第一产业比例较大、第二产业不发达、第三产业滞后的不合理状态
    产业结构优化策略：
    ?      “保一”：保持稳定；
    ?      “进二”：利用光明高新技术园区发展，加快工业化发展进程；
    ?      “带三”：利用第二产业发展带动第三产业发展。
     
    （3）固定资产投资
    固定资产投资增速明显，但主要集中在工业和基础设施行业。
    ?      光明投资规模从2006年的全区第7位,截止2007年5月份,涨至全区第3位。
    ?      光明固定资产投资增速惊人，居全区首位。
    ?      光明固定资产投资主要集中在工业和基础设施行业，房地产投资为零。
     
    光明房地产开发投资滞后，2007年（1-4月）零投资
    与固定资产投资规模快速增长相比，房地产开发投资为零，房地产市场发展处于停滞状态。
    各街道2007年1-4月房地产开发投资完成情况

    资料来源：宝安政府在线网
    总结：
    ?      建设用地及人口规模居全区最低;
    ?      工业产值低、产业结构不合理，第二产业、第三产业发展滞后；
    ?      自高新技术产业园启动后，近年固定资产增幅明显，但集中在工业和基础设施行业，基本无房地产开发投资。
    相比宝安区内其他街道，本片区经济发展落后，但随着高新技术产业园的建设，光明新区成立，人口规模及经济水平有望持续提升，受此影响，房地产市场发展将有所突破！！
     
     

3、光明市场概况

    （1）区域发展背景
    ?      “新政”促动：光明新区成立，无疑将进一步促进片区的快速发展，同时与公明一体化发展程度加大。 
    ?      “双规”利好：现代化新城规划、西部高新组团规划，区域规划起点高，政府关注及重视度高。
    ?      “核心”区位：规划区域的核心位置，未来的城市中心区。
    高起点规划发展的背景下，现阶段的城市建设、区域交通改造、旧城改造将有效促进片区居住面貌改善、加大土地供应，刺激房地产市场突破性发展，本项目将掀起光明房地产市场发展的新篇章！
     
    （2）房地产市场
    A、土地供应
    目前光明商住用地供应量少，但土地储备丰富，未来随着新城建设启动，土地供应将逐渐放量。
    未来商住用地供应：从06年开始，光明市场有光侨路西侧8.6万方（容积率2.5）的商品房土地出让，预计在2008或2009年推向市场；另挂牌交易光明高新园东片区的限开发对象，限购买对象、限90/70的三限地块。而高新园区在2010年前也将陆续有近27万方的土地供应。
     
     

    资料来源：政府公布信息
     
    B、住宅市场
    市场供应现状
    开发真空地带，无在售项目
    楼型：光明住宅市场现无在售正规商品房项目。有少量无产权证的集资房供应，多为1-2栋7-8层的兵营式排列多层，部分顶层为复式，无园林景观，住宅质素较低，同质化严重。
    除少量自建的别墅， townhouse、叠拼、花园洋房等产品类型在该片区尚属空白。
    户型：100-110㎡的三房两厅是两地最受市场欢迎的户型，主力客源是30岁左右的一家三口；其次受欢迎的是80 ㎡左右的两房，主要是光明的外来人口就近为父母而购置。
    高正豪景花园50-60 ㎡的一房租售情况较好，主要租客是在高新园区工作的高层管理人员。在户型上，当地人比较注重南北通透，尤其是园区