首页当前位置：全部素材 > 房地产策划大全 > 商业地产 > 商业运营

第一部分项目概况

1、基本情况

    本项目西靠浦东南路小陆家嘴金融贸易区、北临黄浦江北外滩、东面是东方路末段、南侧是主交通干道——浦东大道，地块原为XX造船厂。
    (地块位置图)

2、宗地现状

    本地块一大优势是沿江岸线长度约为1,000米。地块其余部分基本都是多层旧式住宅，整体来看，除了东西两侧保留的高层建筑对总体布局有一定影响之外，地块还是较为规整的。
    (地块现状照片)

3、项目综合定位

    由于本地块紧靠浦东小陆家嘴，对办公、商业及餐饮娱乐都有一定潜在需求。而住宅作为目前上海市地产的主体增长力量，也必定是本项目开发的重要组成部分。从本地块的开发规模来看，综合性开发也有助于分散风险。因此建议本地块的市场定位应为“综合性国际滨水商业区”，拟发展以时尚餐饮、休闲娱乐、精品购物为核心的商业物业_____万m2、国际甲级写字楼群_____万m2、五星级酒店_____万m2、高档及顶级住宅社区_____万m2。
    各类别物业的总体布局如下图所示：
    (本项目地块规划平面图或红线图)

4、规划技术指标

本地块总占地_____公顷，综合容积率_____，总建面约_____万平方米，地上建筑面积_____，地下建筑面积______，绿化率_____。本项目分______期开发，各期规划指标如下表所示：
规划指标汇总表

项目	合计	一期	二期	三期	……
占地面积(m2)
亩(亩)
容积率
地上建筑面积(m2)
商业面积(m2)
办公面积(m2)
酒店面积(m2)
公建面积(m2)
其他面积(m2)
地下建筑面积(m2)
总建筑面积(m2)
总车位数(个)
地下车位数(个)

5、项目周边配套

    本项目地块靠近小陆家嘴区域，公共交通便捷、车行交通状况也非常良好。
    地块南部浦东大道、浦东南路附近区域是一个公共交通线路的集中区域，开往浦东新区各个方向的公交车有相当多的部分会在此汇集，包括81、82、85、773、776、797等；而经由延安东路隧道过江的则有隧三至隧六、隧八、隧九以及783等线路，不仅方便地连接了本地块和浦东其他区域、也包括了人民广场和淮海路等重要的交通、商业集中区域。
    隧道、轨道交通方面，现有的地铁二号线和延安东路隧道，由本地块步行10分钟左右即可到达东昌路站、车行5分钟之内即可至陆家嘴站及延安东路隧道入口；而四号线和大连路隧道更是近在咫尺。
    世纪大道、浦东大道、浦东南路等主要交通干道以及延安东路隧道和复兴路、大连路隧道也使得本地快的车行交通非常便利。
    总体来说，就现状及未来规划来看，本地块的公共、车行交通条件都处于一个非常优越的位置。
    (交通状况示意图)
    从商业设施情况来看，由于地块周边区域还是以旧式居民小区为主，因此银行、便利店、洗衣店、小型餐饮等基本的生活配套条件尚可。而具有一定规模和档次的餐饮、商场等设施则集中在与本地块尚有一定距离的小陆家嘴银城路区域以及浦东南路张杨路的第一八佰伴区域。因此，本地块缺乏高档餐饮娱乐设施，在配套设施设置上应当重视这一点。临近的东方医院、昌邑路小学、东昌中学等将使得本项目客户在就医、求学方面没有后顾之忧。

6、项目周边环境

    本项目地块西侧是陆家嘴金融贸易区，是上海高档写字楼最集中的区域之一。项目建成后将可和小陆家嘴商务区连成一片，大幅提高区域形象。
    地块北临黄浦江、远眺北外滩是本项目区域的又一个特点。在浦江两岸规划出台以后，北外滩改造也已经提上了议事日程，本项目发展重点也就是同北外滩的景观互相呼应，形成上海沿江一个重要建筑景观风貌区。

7、大市政配套

根据实际情况编写。

第二部分项目出让条件(项目取得方式)

1、招拍挂项目取得方式

    1、出让方式及报名条件
    ?      招标/拍卖/挂牌
    ?      时间
    ?      竞买/投标人资格
    ?      报名条件
    2、出让程序
    ?      招投标的注明招投标时间安排、程序、投标人资格要求、评分标准等。
    ?      拍卖/挂牌出让的竞价规则或者招投标规则如果与一般情况有不一样的，要另做说明。
    3、出让底价及付款方式
    4、竞争对手分析

2、合作项目取得方式

    1、合作方基本情况
    合作方名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。
    2、合作方式
    ?      一次性买断：土地转让、公司转让。
    ?      合资合作：共同设立公司、股权收购、增资控股、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润等。
    3、主要合作条件
    土地转让价格、股权溢价收购价格、股权比例、建筑面积或者利润分配比例等。
    4、风险评估
    ?      通过其他相关渠道了解项目背景资料：如土地方转让的原因、曾经或正在洽谈的公司
    ?      土地使用年限，闲置收回风险
    ?      溢价转让不能提供正规税务发票导致的增值税
    ?      对分房、分收入承担营业税风险
    ?    &