深圳地铁地下商业物业经营策略研究                                                          
    目    录
     
    一、前言              5
    1.背景              6
    2.范围、目的              6
    2.1范围、分类              6
    2.2目的              7
    3.技术路线和方法              8
    3.1技术路线              8
    3.2方法              8
     
    二、地铁沿线地下商业物业开发利用的特点及案例研究.…..……………..…11
    1.地铁地下商业物业开发经营的特点              12
    1.1地铁相关资源的开发具有明显的交通优势              12
    1.2处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势              12
    1.3地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关              12
    1.4地铁内商业和地铁商城运营的局限性              12
    2.几个城市地铁地下商业研究              13
    2.1上海的经验与做法              13
    2.2广州的经验和做法              15
    2.3北京的经验和做法              17
    2.4香港的经验和做法              18
    3.小结              20
    3.1地铁商业经营分布特点              20
    3.2地铁公司对地下商业物业运营管理的策略              21
    3.3来自香港地铁商业经营的借鉴              22
     
    三、深圳商业物业经营状况分析……………………………………………………22
    1.深圳市商业物业市场现状              24
    1.1供给状况              26
    1.2需求状况              26
    1.3深圳商业物业经营状况              27
    1.4小结              29
    2.深圳商业物业市场发展趋势              29
    2.1商业物业供给量预测              29
    2.2商业物业需求量预测              30
    2.3商业物业租赁状况预测              30
    2.4商业物业营销趋势              31
     
    四、深圳市零售业发展状况及消费者消费特征分析……………………………              32
    1.深圳零售业发展的特点              33
    1.1模经营、连锁经营使行业集中度有了明显提高              33
    1.2购买力来源多元化              34
    1.3零售业态完备，业态调整和创新取得成效              34
    1.4零售商业平均利润率处于微利边缘              35
    1.5随着地铁的修建将使深圳商业布局发生变化，零售业有向地铁沿线集中的趋势              35
    1.6将形成新的多极商业服务体系              35
    2.深圳市消费者购买力              36
    2.1深圳市常住人口特征              36
    2.2深圳经济状况及常住人口消费能力              36
    2.3流动人口消费特征              38
    2.4深圳市消费结构              38
     
    五、地铁公司地铁站厅商业物业的商圈分析及商业规划…………………………39
    1.站厅零星商业物业经营策略分析              41
    1.1站厅零星商业物业的分布              41
    1.2站厅零星商铺的人流特点              41
    1.3地铁站厅零星商业物业经营策略              43
    2.地铁站厅商场物业的商圈及经营策略分析              43
    2.1大剧院站厅商场              44
    2.2世界之窗站厅商场              48
    2.3会展中心站厅商业区              51
     
    六、地铁公司地下商业街（商城）物业商圈及经营策略分析……………………53
    1.岗会间地下商业街              55
    1.1研究对象概况              55
    1.2周边环境特点              55
    1.3消费者消费特征              57
    1.4经营策略              57
    2.市民中心站地下商业街              59
    2.1研究对象概况              59
    2.2周边环境特点              60
    2.3周边人流特点              61
    2.4经营策略              61
     
    七、深圳地铁地下商业物业经营的模式分析与建议………………………………62
    1.商业物业经营的主要模式              64
    2.经营模式选择的考虑因素              66
    2.1站内商场位置的特殊性              66
    2.2投资的承受能力              66
    2.3对经营回报的期望              66
    2.4租赁市场的态度              66
    2.5地铁公司的经营管理能力              67
    3.地铁商业物业经营模式的建议              67
     
    八、深圳地铁地下商业物业经营的招商与市场推广建议……………….……….68
    1.招商方式              69
    2.招商策略              69
    3.租约安排              70
    4. 宣传推广              71
    4.1宣传推广策略              71
    4.2宣传推广的主诉求              71
     
    九、深圳地铁地下物业经济效益评估………………………………………………71
    1．站厅商业物业              73
    1.1投资额              73
    1.2营业收入              73
    1.3营业支出              75
    1.4利润额（单位：万元）              77
    2.地下商业街（商城）              77
    2.1投资额              77
    2.3经营收入              78
    2.4经营费用              79
    2.5利润额（单位：万元）              79
    2.6全部投资回收期              79
     
    十、问题与建议………………………………………………………………………80
    1.主要问题              82
    1.1长远看好和近期看淡的矛盾及其对经营的困扰              82
    1.2周边环境存在较大的变数，使租赁双方都存在较大的经营风险              82
    1.3岗会间地下商业街的经营面临的难度是相当大              82
    2.建议              83

一、前言

1.背景

     
    深圳地铁一期工程经过长期的筹备、建设，一号线罗湖站至世界之窗站、四号线黄岗站至少年宫站将于2004年年底建成投入试运行。 
    地铁是一种大量、安全、高效、准点的城市轨道交通工具，在人口密集的现代化大都市，地铁在城市综合交通体系中具有独特的优势，因而通常成为主要的客运交通方式，客流量相当庞大。为了利用庞大客流带来的商机，增加收益，同时也为向乘客提供更完善服务，各国城市地铁开发和运营当局，都十分重视开发利用地铁沿线地下空间资源，积极发展商业服务业，这已经成为地铁经营的主流模式。
    深圳地铁在建设过程中，地铁公司借鉴国内外经验，有意识地考虑了地下商业空间的开发，对各类有条件的地下空间资源均计划改造为商业物业，并在地铁通车同时一起投入使用。由于这些规划中的商业物业分布线长，规模不一，情况复杂，为使这些商业物业的经营达到理想效果，深圳地铁公司认为有必要选择一家研究咨询机构，来开展前期研究策划工作，深圳地铁公司最后选中深圳综合开发研究院来承担这一使命。
     

2.范围、目的

2.1范围、分类

    2.1.1范围（详见本章附图）
    ·各站厅内的零星物业，717平米；
    ·大剧院站内中型物业，960平米；
    ·会展中心站中型物业，1800平米；
    ·市民中心站内大型物业，3110平米；
    ·世界之窗站站内中型物业，1500平米；
    ·岗厦站—会展中心站区间大型物业，10800平米。
     
    2.1.2分类
    按照商业网点的类型划分，上述物业可划分为三类：
    第一类为站厅零星网点；
    第二类为站厅商场；
    第三类为地下商业街（城）。
     

2.2目的

    帮助深圳地铁公司增进对深圳商业物业市场的了解，设计地铁商业物业的概念和提出市场定位，推荐合理的经营模式，估算地铁商业物业经营的效果，为地铁公司的相关决策提供充分依据。
     
     
     
     

3.技术路线和方法

3.1技术路线

     
    
    商业物业供求及价格状况
    周边环境
    物业技术条件
    基础资料调研
     
    深度调研
    案例研究
    商家意见
    商业发展趋势
    消费者问卷调查
    周边商业发展状况
    项目组讨论
    撰写策划报告
    集思广益寻找解决方案
    上海、广州、北京地铁
    香港地铁
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     

3.2方法

    3.1.1聚类分析方法理念。调查分析其他城市地铁商业业种业态分布的共性，设计地铁商业规划的概念；
    3.1.2经验归纳法。通过对其他类型商业物业经营规律的总结，提出经营问题的解决方案和思路。
    3.1.3专家法。其实是经验法的一种，是利用业内专家的经验判断来筛选合理的解决方案。
    

                                                                      -34-