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    博/观/宏/度/智/圆/行/方

    无锡市同德置业顾问有限公司业务部万科东郡市场报告及商业租售执行手册
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    万科东郡·市场报告及商业租售执行手册目录
    同德研判观点（住宅篇）：              3
    1、从无锡房地产总体市场需求状况来看可得出以下结论              3
    2、从无锡房地产总体价格走势来看可得出以下结论              3
    同德研判观点（商业篇）：              4
    1、从新区商业市场面来看可得出以下结论              4
    2、从新区商业消费能力来看可得出以下结论              4
    3、从新区商业发展机会来看可得出以下结论              5
    4、综述              5

    第一章无锡市房地产市场调研分析－总体市场
    一、无锡房地产总体市场概况              6
    1、总供给总需求状况              6
    2、市场的供需特点              7
    3、供需价格分析              8
    4、市场供需特点分析总结              9
    5、2006年及其后竞争态势分析              10

    第二章本项目市场调研分析－竞争市场
    一、区域房地产竞争市场              11
    1、住宅篇              11
    2、商业篇              16

    第三章项目分析
    一、项目条件分析              27
    二、项目SWOT分析              28

    第四章项目市场定位
    一、产品定位              29
    二、商业规模及功能定位              29
    三、产品修正建议              30
    1

    四．形象定位              32
    1、定位缘由              32
    2、形象描述及推演              32
    3．国际商业风尚会馆：              33
    4．客户定位              33
    5．定位支撑              34

    第五章业务执行策略
    一、业态规划              35
    二、招商策略              35
    三、招商实施计划              36
    1、价格的合理制订              36
    2、准备工作              37
    四、制定招商优惠策略              38
    五、招商的途径及渠道              38
    1、目标客户拜访              38
    2、公开招商              38
    3、异地招商              39
    4、整体招商流程              39
    5、媒体推广              40

    第六章商业系统的业务运做流程
    一、招商原则：              41
    二、招商对象              41
    三、招商要求              41
    四、经营合作方式              42
    五、整体招商流程              42
    六、售楼处现场销售流程图              43
    1、认购阶段              43
    2、交易阶段              43
    3、售楼现场操作规程              44

同德研判观点（住宅篇）：

1、从无锡房地产总体市场需求状况来看可得出以下结论

    ?      01--05年无锡市批准预售量翻了3.1倍。
    ?      01--05年无锡市销售量翻了2.05倍。
    ?      总供给增长高于销售量增长，无锡市房地产整体供大于求。
    ?      2001--2005年期间，无锡市市区商品房供应趋势是在变化中快速增长的。
    ?      2002年比2001较为缓慢，从销售量来看热化程度也不太明显。而2003年供应量开始大量增加，供销比例也大大膨胀。
    ?      2004--2005年无锡市区商品房成交面积受调控等客观因素影响仅基本持平，但成交金额上涨了17%。量平价扬说明无锡市房价在稳定上涨趋势中。
    ?      中心区在市场中占的份额比重小，销售情况变化不明显，但从2005年的量上可以看出，伴随中心区可开发地块饱和以及可供应面积减少等因素影响，会逐渐突出无锡市房地产整体市场的竞争。
    ?      近几年的整个面积成交变化亦可看出，近1－2年内，普通住宅的面积需求稳定在120－130平米该区间段内。

2、从无锡房地产总体价格走势来看可得出以下结论

? 从无锡市供销情况和商品房价格走势来看，预测2007年无锡市商品房还会有小幅上涨趋势。由于国家宏观调控政策的影响，2005年以来商品房的供应量减少，很多购房者也持币观望了一年，所以还是有一定需求空间。无锡市是连续几年GDP保持12%以上增幅的城市，无锡的经济发展，收入增长促进房地产市场的发展和繁荣。
? 总体商品住宅均价为每平方米4140，环比增长仅0.1%，比前年上涨10.39%，涨幅同比下降８个百分点。而从近年的户均成交曲线图中能看到购买价格持续上扬，各节点的上扬幅度基本保持平稳，市场处于良性发展轨迹。可见市民购房心理逐步成熟，市场需求逐步增长。经历了国家宏观调控的变化，消费者逐步从观望的气氛中走出。在房地产以首次购房需求和改善性需求为主的背景下，市场仍存在较大的有效需求。

同德研判观点（商业篇）：

1、从新区商业市场面来看可得出以下结论

    ?      无锡整体发展及区域发展将对区域商业发展带来良性影响。
    ?      区内整体商业氛围不足，物业档次高者并不多，与区域内部分消费人群存在一定偏差。
    ?      商业消费潜力巨大，高中低消费潜力较为均衡。
    ?      现有商圈成熟度不够，存在市场切入机遇。
    ?      发展精品化，高档次商业物业，对口新区高端客户消费需求，填补市场缺失。
    ?      对价格的敏感程度在递减，对项目的综合品质的要求则有所提高，并开始产生拒绝概念引导的心理行为等。
    ?      随着投资环境的日趋成熟，高科技产业中心及国际制造业基地的形成，新区的商业氛围越来越浓，逐渐形成了由旺庄路和长江路构成的新区商圈。
    ?      在新区在售住宅项目中，基本都规划有商业物业，商业面积占总面积的比例在6.8%-28.2%之间，以社区区域配套商业为主，商业售价在4,000-12,000元/平米之间，已售商业平均仅占项目内商业总量的60.86%。

2、从新区商业消费能力来看可得出以下结论

    ?      05年无锡市财政收入达全省第三位，比去年同期增长24.2% 。
    ?      无锡城市经济高速发展，城市规模迅速扩大，城市功能不断完善、人均收入水平迅速提高，消费品供求矛盾日益突出。
    ?      新区地区生成总值年均增长50%，财政收入年均增长70%。2004年完成地区生产总值330亿元，财政收入47亿元。2001年以来，新区进出口总额年均增长超过60%，2004年出口总额达到全市的1/2。
    ?      新区形成了以电子信息、精密机械及机电一体化、生物医药、精细化工和新材料为重点的五大支柱产业。高新技术产业产值占工业总产值85%以上。
    ?      新区独特的产业结构所形成强劲的经济增长态势决定了本区居住人群具有较高的收入水平、较强的消费能力。

3、从新区商业发展机会来看可得出以下结论

    ?      新区有外资企业1000多家，且已有61家世界500企业进驻。美国柯达、通用电气、希捷，日本夏普、索尼、东芝、松下，德国西门子、拜耳、博世，瑞士罗氏，瑞典沃而沃，法国欧尚，台湾统一、光宝、东元等一批世界著名公司先后落户园区。
    ?      新区产业园区内外企众多、外籍人士聚居，为商业地产项目开发走高端化、精品化路线提供了机会。
    ?      新区的商业开发尚处于较低水平、商业业态缺乏专业的规划及管理，经营模式相对落后，商业布局不合理。从新区商业布局来看，存在商圈数量少、商圈分布不均，商业发展不平衡等情况，许多商业街经营无特色、商业氛围不浓厚、商业条件不成熟。
    ?      发展有特色的商业物业，利用合理经营业态归类及经营管理，作好差异化营销。利用产品特色、经营特色、品牌特色，打开市场，以项目品牌为中心扩大商圈辐射。

4、综述

    ?      无锡整体发展及区域发展将对区域商业发展带来良性影响。
    ?      新区商业分布不平衡，商圈辐射面有限。
    ?      新区整体商业氛围不足，物业档次不高，与区域内部分消费人群存在一定偏差。
    ?      商业消费潜力巨大，高中低消费潜力较为均衡。
    ?      现有周边商圈成熟度不够，存在市场切入机遇。
    ?      应制定行销进程，辅以招商销售，串联商业地产中的五大组织：开发商(代表品牌及产品)－招商及商业运营管理单位(包含后期物管等)－投资客(购买群)－经营商(租赁群)－使用者(实质商圈消费客群)。并使之顺利发挥各自效用运作，更实际的引导各阶层消费者产生观念性品牌及商业消费概念。
    ?      精品化及高性价比的产品将成为市场现状的突破点，应成为本案目标。

第一章无锡市房地产市场调研分析－总体市场