REPORT

    
     
                  
     
     
     
     
     
                                天津卫津路项目调研报告
                                                                 
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目 录
    环境篇              3
    一、地理位置              3
    二、经济概况              4
    三、天津市投资完成基本情况              6
    四、天津房地产开发状况简述              7
    五、消费市场              8
    六、轨道交通规划              10
    市场篇              12
    一、商圈分析              12
    1.鞍山道商圈              13
    2、南京路、滨江道商圈              13
    3、小白楼商圈              14
    4、南马路商圈              14
    5、大胡同商圈              15
    二、调查个案分析              16
    1．佳怡国际公寓              16
    2.赛博数码广场              17
    3.百脑汇              18
    4.女人街              19
    5.麦购              20
    5.时代奥城              21
    三、天津商业地产市场综述              22
    产品篇              23
    一、本案立项条件              23
    1. 项目简介              23
    2.周边配套标地图              24
    3.本案现状              25
    4.道路交通              26
    5.人流量统计分析              27
    二、项目swot分析与评定              28
    三、价格定位              30
    1.              一层商业物业              30
    2.              二层商业物业              33
    3.              住宅物业：              34
    四、定位建议：              35
    环境篇
    一、地理位置
    天津市地处华北平原的东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”、“河海要冲”之称。
    天津市是大陆四大直辖市之一（北京、上海、天津、重庆），中国北方最大的沿海开放城市，素有“渤海明珠”之称。介于北纬38°34ˊ至40°15ˊ，东经116°43ˊ至118°04ˊ之间。属于国际时区的东八区。北起蓟县古长城脚下黄崖关附近,南至大港区翟庄子以南的沧浪渠，南北长189公里；东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干大渠，西至静海县子牙河畔的王迸庄以西滩德干渠，东西宽117公里。总面积11919.7平方公里。辖15个区、3个县。天津市疆域周长约900公里，其中海岸线长152.8公里，陆界长700多公里。天津距北京120公里，历来是拱卫京畿的要地和门户。
    天津地理区位优势明显，地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北、西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放两个扇面的轴心，是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头，与世界上170多个国家和地区的300多个港口保持着贸易往来。天津滨海国际机场有多条国际国内航线，是华北地区最大货运中心。天津铁路枢纽是京山、京沪两大铁路干线的交汇处。天津公路四通八达，交通基础设施建设有了长足发展。目前，天津已形成以港口为中心的海陆空相结合、立体式的综合性的现代化的运输网络。
    二、经济概况
    今年以来，天津全市经济发展仍保持了平稳、较快的良好势头，农业生产出现上升势头，工业生产略有回落，固定资产投资和信贷增　幅回落明显，城乡居民收入增长加快。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
    ——经济增速略有回调，但仍在较快增长区间运行。初步核算1-5月份全市生产总值完成1062.41亿元，按可比价格计算，比去年同期增长16.2%，同比加快2.5个百分点。比１－４月份增长回落0.4个百分点。其中，第二产业和第三产业分别完成增加值600.42亿元和440.29亿元，分别比去年同期增长18.8%和13.3%。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  　　
    ——财政收入继续大幅增长。前５个月全市财政收入完成210.1亿元，按可比口径增长19.2%，同比加快2.1个百分点。其中地方一般预算收入完成100.92亿元，增长20.2%。　　　　　　  　　
    ——固定资产投资增速回落。1-5月份全市城镇固定资产投资完成351.94亿元，比去年同期增长39.2%，比前4个月增速回落8.1个百分点。其中建设与改造投资265.71亿元，增长44.5%；房地产开发投资81.94亿元，增长27.3%，资金到位态势良好。截止5月末，本年资金拨入475.7亿元，增长45.5%　　 
    ——消费需求增幅较高。1-5月全市社会消费品零售总额完成435.79亿元，比去年同期增长17.6%，增幅同比提高9.1个百分点。其中，5月份全市消费品零售总额增长29.8%。城市居民人均消费性支出５月份同比增长31.8%。1-5月份全市商品房现房销售面积275.79万平方米，增长31.4%实现销售收入80.73亿元，增长56%。　　　　　　　　　  　　
    ——就业规模继续扩大，城乡居民收入增长有所加快。截止5月末，全市城镇单位从业人员达到188.5万人，比去年同期增加2.1万人，连续5个月保持了就业扩大趋势。1-5月份城镇单位从业人员劳动报酬总额完成145.41亿元，增长12.1%，人均劳动报酬7767元，增长11%，分别比1-4月份加快0.3和0.1个百分点。1-5月份城市居民人均可支配收入为4612.64元，增长9.9%，比前4个月加快0.4个百分点。农民人均现金收入3391.9元，增长12.1%，比前4个月加快0.9个百分点。
    


    
三、天津市投资完成基本情况
    今年1-5月份，全市城镇固定资产投资共完成351.94亿元，同比增长39.2%。其中：建设与改造完成投资265.71亿元，增长44.5%；房地产开发完成投资81.94亿元，增长27.3%；城镇其他投资完成4.29亿元，下降7.6%。
    
    按隶属关系分：中央单位完成投资54.93亿元，比上年同期增长53%；地方单位完成投资297.01亿元，较上年同期增长36.9%
     
     
     
    　　　　　　　　　　  　　
     
    四、天津房地产开发状况简述
    至2004年5月底，全市房屋施工面积2218.64万平方米，增长11%，其中住宅1205.17万平方米，增长7.8%；全市房屋竣工面积244.46万平方米，增长8.3%，其中住宅169.26万平方米，增长2.9%。商品房现房销售面积275.79万平方米，增长31.4%；到5月底，实现商品房现房销售收入80.73亿元，增长56%。
    2003年全市房地产业增加值为119.87亿元，增长17.4%，增幅比上年提高13个百分点。受海河开发和路桥建设带动，房地产开发投资大幅增长，全年完成211.39亿元，增长20.2%。商品房销售创历史最高纪录。全年实现商品房现房销售面积786.5万平方米，销售收入202.3亿元，分别比上年增长39.5%和43.4%。存量房交易688.3万平方米，比上年增长94.8%；成交金额86.3亿元，增长1.2倍。其中私房成交面积504.6万平方米，增长1.2倍；成交金额71.4亿元，增长1.3倍。公房置换面积183.7万平方米，增长49%；置换金额14.9亿元，增长55.2%。
    


五、消费市场
    今年上半年，天津居民家庭消费性支出全面增长。天津市城调队对1500户城市居民家庭的抽样调查资料显示：今年上半年天津城市居民家庭人均消费性支出为4133元，比上年同期增长14.2%，这其中主要表现在教育花费、住房、装修、食品、保健消费等方面。
    
    －教育文化娱乐服务支出增长30.5%
    上半年本市居民家庭人均用于教育文化娱乐服务支出482元，同比增长30.5%，其中，文化娱乐服务支出同比增长42.2%，教育支出同比增长42.6%。居民家庭用于参观游览、团体旅游、成人教育、家教和参加培训班支出同比分别增长了1.3倍、1.1倍、68.9%、23.5%和17.7%。  　　
    －家庭人均购房支出增长82.7%
    上半年本市居民家庭人均用于居住方面的支出510元，同比增长17.1%，其中，住房装潢支出同比增长38.3%，维修用建筑材料支出同比增长99.5%。另外，居民家庭人均用于购房支出1198元，同比增长82.7%。上半年居民家庭用于交通和通讯方面的支出人均371元，同比增长12.9%。　  　　
    －家庭在外用餐支出增长37.5%
    上半年居民家庭人均用于食品方面支出1642元，同比增长11.9%，其中，居民家庭在外用餐支出同比增长37.