无锡万达广场
物业管理投标书
上海锐翔物业管理有限公司
2008年8月
目 录
前 言 3
第一章 上海锐翔物业管理有限公司简介 5
第一节 管理目标 10
第二节 管理模式 10
第三节 实施美式管家、五星级酒店式服务 12
第四节 配合开发商工作 12
第五节 贯彻日常检查制度，以保证管理目标承诺实现 13
第三章 前期物业管理方案 15
第一节 前期物业管理工作的意义 15
第二节 前期物业管理工作内容 16
第三节 前期物业管理工作的组织 17
第四节 前期管理的工作方式 17
第四章 全委托物业管理服务内容 19
第一节 物业管理服务标准 19
第二节 物业管理工作内容 20
第三节 物业管理便民服务内容 23
第四节 塑造品位性、文化性社区 23
项目特殊情况管理方案 24
一、 非长期性居住住户管理方案 24
二、 安置当地人员就业，增加劳动就业机会 25
第五章 各项费用测算 26
第六章 物业管理服务质量监督 32
第七章 实施措施 34
前 言
首先非常感谢无锡万达商业广场投资有限公司领导对我司的信任，使我司对万达广场项目有了很好的了解。
万达广场以其优越的地理环境、人性化的设计理念、个性化的居住空间、高雅的品质为锡城的成功人士提供了理想的居所，为锡城的房地产项目增添了新的亮点，必将为广大成功人士所青睐。如此高尚的社区，需要选择一个好的物业“管家”，为广大业主提供社会化、专业化、规范化的物业管理服务。上海锐翔物业管理公司既具有国际化的酒店、高档别墅、公寓、住宅等管理经验，同时聚集了一批专业化程度很高的物业管理人才。我司诚挚期望能成为贵司的合作伙伴，将我司多年积累的物业管理经验用于万达广场的管理，共同努力提高物业管理服务水平，打造锡成物业精品，使贵我双方及广大业主共同实现“三赢”。
为了能让贵司全面了解我司的专业管理水平和服务质量，同时也为了实现万达广场的升值潜力，实现万达广场的使用价值和社会效应，给客户提供全方位、更周到、超值的“美式管家”的管理与服务，通过我司的精心策划，编制出了本管理方案，在此呈报给贵司审阅。
本管理方案由我司简介、项目管理组织架构、管理人员编制方案、前期物业服务管理内容、物业开办费用预算及相关管理文件等部分组成，详尽阐述了我司对万达广场的管理理念及具体运作方案。由于时间关系，阐述中可能有未尽完善和疏漏之处，望贵司提出宝贵意见，我司将及时予以修正，并真诚地希望在与贵司不断深入的沟通中，进一步完善此管理方案。
由于物业管理工作属于一项内容繁杂的综合性管理事务，尤其是在项目前期阶段，具有很多实际的事务性工作需要物业管理公司提前介入，特别是随着项目的进展，物业公司从管理和使用角度为开发商提出建设性意见与建议更具必要。至此，我司再次真诚希望贵司能认真考虑我司提交的管理方案，并最终选择我司成为贵司的合作伙伴。
再次感谢贵司给对我司的信任！
第1章 上海锐翔物业管理有限公司简介
一、企业概况
上海锐翔物业管理有限公司成立于2001年，七年来，锐翔物业凭借自身力量，创新发展，业绩优良。现为国家物业管理一级资质企业，中国物业管理协会常务理事单位，上海房地产业协会常务理事单位。
公司经多年发展探索，积累了丰富的物业管理经验，所管的物业类型多样，涉及住宅小区（多层、高层、别墅）、商业用房、办公楼、工业厂区、农贸市场。现管理十多处物业，面积 100多万平方米。
随着物业管理市场化进程加快，公司不断拓展管理范围，精益求精，依靠先进的管理模式、优质的服务品牌，为业主竭诚提供舒适的生活与工作环境。
二、管理机制
为树立良好的企业形象，公司秉承“勤俭务实、诚信为上、和谐社区”的企业精神，贯彻“服务第一、管理第二、安全文明、舒适温馨”的质量方针，内强素质，外树形象。在上海地区同行业中率先实施ISO9002质量管理体系，并通过了质量认证机构的认证。
三、人员储备
公司按照“对外招聘高级管理人才，对内培养有发展潜力的人才”的原则，建立了一支高素质的员工队伍。公司现有员工 1500多名，其中专业管理人员36名，大、中专以上文化程度占90%。在完备的培训体系下，100%的部门经理通过了全国物业管理岗位培训，各专业岗位的持证上岗率达100%。
四、 企业信誉
本着注重企业信誉、创造企业品牌的宗旨，在管理服务方面，实行目标责任制管理，并制定各项服务指标，接受来自各方的指导与监督。
1、国家物业管理一级资质企业。
2、自2001年始先后多个项目获得市优、部优荣誉。4、2002年被中国质量检验协会评为“重质量、讲信誉物业管理企业”，如上南花城、新上海花园洋房于2001年获得部优，碧云别墅和上房金丰苑、中福城分别于2004年、2000年、2002年被评为市优小区。
五、物业管理业绩
1、“上南花城”。
2、“新上海花园洋房”。
3、“碧云别墅”。
4、“上房金丰苑”。
5、“中福城”。
6、“太阳城市花园”。
7、“详和名邸”。
8、“金丰蓝庭”。
9、“宝地东花园”。
10、“莘城公寓”。
六、 物业管理特色
上海锐翔物业管理有限公司凭借一贯的创新精神及规模、管理、服务、技术、人才等优势，不断引入国内先进的管理理念，对现有管理技术与经验进行扬弃，去其疏漏，取其精华，通过持续创新不断丰富企业内涵，精炼物管品牌，促进地区物业管理行业发展 。从理论研究到实践经验，摸索出了金佳特色的“人性服务、精细管理”的经营模式。
完善的管理体系。 对物业进行专业化管理，并一直致力于管理机制的创新和完善。区同行业中率先实施ISO9002质量管理体系，并通过了国际质量认证机构的认证。
创新的发展战略。 公司自成立初，即坚持探索物业管理市场化发展战略，逐步形成了“ 面向市场服务至上创品牌 ,拓宽思路多种经营增实力,以人为本严格管理强素质,上下一心和谐奋进谋发展” 的经营决策总体指导思想。 在无开发商支撑的背景下，依靠自身力量，不断创新发展，并专门成立了市场部，目前管理面积已达100多万平方米，项目类型多样。
优质的服务品牌。 为树立良好的企业形象，公司倡导“以人为本”的服务理念，在多年的 ISO9000质量管理体系标准实施中，服务质量得到不断提高。
以市场为导向：公司一向面向市场，服从规律，把市场作为提升公司实力的竞技场。
以服务为宗旨：员工皆以服务为己任，对业主热情周到， 友谊互助。
以人才为根本：内培外引，提升管理团队的整体素质。
以质量为保证：好的质量打造好的口碑，好的口碑铸就好的品牌。
稳健的经营思路 。经多年经营发展，公司经济实力不断得到增强， 打破原思路，拓宽经营思路，转变增长方式，走一业为主、多元开拓的路子，为企业长远发展奠定了坚实、雄厚的经济基础。
七、项目认识
万达广场C、D总占地8.88万平米，物业设计充分显示精品建筑特点，配置40%以上的绿化率，独巨匠心的绿化园艺设计，给人以豪华、尊贵、舒适、温馨的感觉。万达广场按高档住宅类型设计，设备配置先进齐全，治安防范、通讯技术充分应用，是技术与自然完美结合的建筑精品。
定位准确：
万达广场销售取价主体为具有较高身价和品味的事业成功人士和房地产投资人士。设计具有现代人文建筑风格，体现了为少数人提供传世精品的理念，建筑品质在锡成绝无仅有。
极具前景：
万达广场项目选在滨湖区市民休闲广场旁、锡成河埒板块是极具战略眼光的。商业氛围浓厚，交通便捷，又是市政规划重点打造的城市副中心项目，万达广场环境位置优越、发展前景广阔，充满商业机会。
优势互补：
无锡万达商业广场投资有限公司是颇具实力的开发企业，有丰富的项目储备和良好的市场前景；上海锐翔物业管理公司是一家具有一级资质的物业服务企业，具备完善的服务管理能力，如果贵我双方合作成功，将会把万达广场打造成无锡乃至全国房地产市场的精品，使其不断升值，并提升各自公司的知名度。
贵司选择锡成业内有较高知名度和有着良好业绩的上海锐翔物业管理有限公司实施物业管理，将使万达广场的建筑精品得到精心的呵护，将使万达广场光彩夺目，更加诱人。
经营前景良好：
万达广场项目住户群体档次普遍较高，项目设计充分满足广大购房者的需求，项目管理运行前景较好。
第2章
管理设想
第1节 管理目标
我司将现代意识与美国物业的管理理念引进到万达广场管理中，为住户创造优雅舒适、意境独特的居家环境，让其充分感受到物业公司每时每刻对他们的关爱，感受到社会文明与进步给个人和家庭带来的温馨，使他们的居家氛围具有吸引力、亲和力和成功感，使他们的儒雅风采得以充分的展现。我司将努力以高质量的物业服务，使万达广场社区成为人人崇尚的理想家园，让置业人士买得放心、住得安心、环境舒心，促使万达广场品牌深入人心，成为社区典范。
我司对万达广场的管理目标是，与贵司和全体产权人、使用人一道，共同建造精品居住物业，营造现代的生活氛围，打造锡成和国内物业管理的优秀品牌。
我司将在项目完全竣工接管并正常运行一年后达到“无锡市优秀示范小区”水平。在物业公司接管一年内，完成万达广场项目ISO9002质量管理体系贯标工作。
第2节 管理模式
万达广场住宅项目的设计标准高，对管理服务要求高。管理服务按照安全、舒适、周到、温馨八字方针设计管理模式：
1、安全：
让业主有安全感。小区实行封闭管理，24小时安保服务；燃气管道、电气线路、消防及防盗系统安全稳定运行，使业主真正安居乐业，小区内安祥宁静，居民无忧无虑。
2、舒适：
致力于社区文明建设，提供高品位的生活环境，人际环境，让钢筋混凝土建筑具有生命力。通过物业服务，让业主享受清洁优美的环境，社区内草绿花香，高尚文明，无污染、